四个关键人物四个核心问题，揭秘深圳豪宅如何一天卖61亿
访谈对象：AUBE欧博设计
采访：戎青青
作者：王秀清
千呼万唤，半岛城邦4期项目终于在昨日（4月23日）开盘，599套11.6万/平房子，卖掉约76%。
早在项目开盘前，不少人都对半岛城邦4期产品提出质疑:
设计的时候是否考虑过海景被遮挡？
豪宅区内的商业是否考虑过人流量不足？
大一房的户型真的符合市场需求？
…
而市场似乎也给出了答案，项目整体去化情况良好。
何以至此？南方楼事近日深度采访了半岛城邦项目的建筑、规划、景观设计团队——AUBE欧博设计。
早在2003年， AUBE欧博设计出品了深圳南山区半岛城邦片区详细蓝图，今天，由他们来揭开这个网红项目背后的神秘面纱。
半岛城邦-AUBE欧博设计主创设计团队
推开一道挂着相框的白色暗门，进到AUBE欧博设计的录影棚内，为市场疑问解谜，有种玩密室逃生的感觉。
开门见山，面对外界质疑，设计团队用沙盘模型为我们直观地展示了遮挡问题。
AUBE欧博设计高级设计总监初祎君是半岛城邦的建筑设计师，他把手合成一个三角形，比划着半岛城邦4期项目的视野范围。
半岛城邦航拍图（来源：欧博设计）
他很细致地告诉我们，1栋B座朝南方向其实没有任何遮挡，未来5期盖起来也不会有影响。
此外，1栋C座和D座楼栋总高度比项目1期的楼要高，所以1栋C座和D座高区朝西南部分的户型也是永久无遮挡的；东南向可以有缝隙海景资源。
不过，未来5期建起来后还是有大概率会遮挡1栋D座东南朝向户型的海景。
曾有朋友买房前向初祎君请教过买哪个户型最好，他力荐1栋D座西南朝向高度80米以上的户型。
初祎君用设计模型展示项目
其实，最大可能的利用海景资源是半岛各期户型产品设计的出发点。4期产品户户朝南面海，如何避开1期遮挡，拉开与3期的间距都是设计师巧思的结果。
据了解，项目整体规划几乎全由欧博一手操办，具体的1期、3期、4期、5期产品也都是该团队参与设计打造。
在项目规划之初，设计团队知道未来4期有部分产品的海景将被遮挡，但他们认为这种的“缺陷”，一定会由设计产生的场所价值所弥补。
因为设计团队认为，半岛城邦是一个客群定位非常精准的项目，项目追求的目标是打造城市精英社区生活，其场所价值将远远大于视觉海景价值。
半岛城邦4期的商业盒子很亮眼，市场上对此存在一些不同的声音。
豪宅区的商业缺乏人流量是业内共识，在豪宅项目内部“硬搞”一个商业体，无疑会引来质疑声。
成熟的设计师团队当然也深知这一点，但是他们认为项目的商业盒子定位其唯一独特性不同于市面上的大部分商场，它未来的影响力不靠人流，而靠传播流量。
欧博设计要打造的是一个静雅的商业环境。
就像欧博设计所在的深圳华侨城文化创意园，尽管是网红打卡圣地，但平时只有在园区内办公的年轻人和偶尔出现的游客，几乎见不到过于喧闹的场景。
AUBE欧博设计董事副总经理、执行总建筑师丁荣认为，半岛的商业作为深圳湾公园海岸线上为数不多的商业，它一定是会有市场需求的。
尽管距离不远处有海上世界、蛇口等大型商业体，但丁荣认为，在定位上商业盒子与它们完全不同，所以也不需要担心竞争、抢人流量等问题。
半岛4期是一种开放式的住区，商业盒子作为一个精品商业，意味着不能过于喧闹，不能轻易对小区业主造成不良影响。
首先，独栋商业的4个展示面的室外外摆价值一定高于面临车行道的所谓临街面。
其次，独栋商业更具运营的弹性和兼容性，既可定制业态又可适应变化，再其次街巷院落空间，可以很好营造和运营社区圈层生活。
丁荣坦言，到最后，商业盒子可能会慢慢成为一个社交场所。
就当下的商业体而言，引进同样的品牌，采用相似的装修风格，各大商业俞趋同质化，想必消费者还是更愿意看到多一些不一样的商业。
不过，尽管规划很美好，但商家也要做生意的。
如果人流量不足以支撑入驻商家的基本需求，小众商业是否还能够持续运营下去？还需要时间来验证。
时至今日，仅用“网红豪宅”来形容半岛城邦可能已不太合适。
于设计师团队而言，他们更确信半岛城邦会成为深圳的一个独有的现象。
AUBE欧博设计城市设计中心副总经理金运丰说，从地理位置的角度看，半岛城邦注定是不平凡的。深圳湾海岸线上用来盖楼的地不多，用来盖住宅的地就则更少。
尽管对房价数字不太敏感，但在规划之初，设计师们就知道这块特殊土地上即将打造的是一个不普通的项目。
诚然，深圳海岸线上的知名豪宅项目已经很多，但他们认为半岛城邦并不会输给其他项目。
最大的信心来自于产品的差异化，从定位上看，设计师们要打造的是一个“人文社区”，而不是某一栋楼或某一个户型产品。
他们告诉南方楼事，“居住”只是豪宅其中一个属性，“个性化”也是豪宅的重要属性，世界上没有豪宅会长出相同的脸。
就目前来说，市面上似乎还没看到哪个高端住宅项目能像半岛城邦一样在“依山傍海”的同时，做到“业态齐全”。
半岛城邦是唯一一个在项目内部做大型商业配套的一线海景豪宅项目。
拥有一定规模的同时也意味着项目4期是开放式、街区式的社区环境，这在深圳也是没有第二例的。
而街区式社区也是当下所提倡的，正如前两年国内有城市试点打造街区式小区，这一模式在西方国家已较为普遍。
当然，开放式社区在国内的高端项目中行不行得通，也还要等待市场的验证。
“愉悦的场所”一词，也许就是AUBE欧博设计团队对半岛城邦最简短却有力的概括。
“哲学的高度”一词是设计团队异口同声对甲方的评价。
半岛城邦作为一个高密度、高开发强度、高功能复合的“三高”项目，AUBE欧博设计团队在规划阶段就要求每一期都要和周边的山海社区商业发生紧密联系。
项目最开始的规划，到建筑和景观细节的落地，都由AUBE欧博设计团队操刀。
几年的规划设计过程中，大的规划理念始终没变，但项目的每一期规划都一直在升级。项目的每一期作品，都要求超越前一期一直是设计团队追求的目标。
这意味着，4期产品或许是欧博设计倾注最多热血的产品。
而我们也了解到，所有业主乃至周边居民，对4期的要求和期望也都极高。
在房地产开发高周转模式盛行的很长一段时间内，半岛城邦都一直保持着自己的步伐。
有多慢？比如49个商业盒子，每一个都是去亲手去雕塑而成的。再比如，自最初的规划至今，欧博几乎所有老员工都参与过半岛城邦项目规划设计。
而AUBE欧博设计师给出的方案也契合了这一理念。
林语堂有言：最好的建筑是这样的,我们深处在其中,却不知道自然在那里终了,艺术在那里开始。
AUBE欧博设计董事，执行总景观师祝捷认为，这个项目其实就是营造这样一种感受：人在项目空间里面游走的时候，应该是随意的、随心的、舒服的状态，半岛城邦不应该是一个被界定的一个场所。
在项目的空间里，树可能在房子的中间长出来，又或者说在道路的中间就出来一棵树，但经过巧妙地设计，会让人觉得那棵树好象原来就长在那里。
在这个场所里，几百棵树都是由设计团队去苗场一棵一棵挑，经过反复地推敲、反复地论证，再根据树形摆在这个场所中不同的位置。
树种完后如果发现不合适，还会被移到其他地方，然后再换一棵更合适的树。
他们希望呈现的一种场景是，人、建筑和自然的边界是很模糊的。
AUBE欧博设计表示，商业盒子的体量不算大。这一系列的设计对客户的定位非常精准，就是面向追求高品质社区生活的战略性人群。
随之，圈层的概念就勾勒出来了，这个圈层的人或者是这一类人特别喜欢这个地方，已经足以支撑楼盘的销售及其商业的体量，因为商业盒子的体量并不是特别大。
在这情况下，整个社区会衍生出一个独一无二的场所，即“一个愉悦的场所”。
整个半岛城邦的空间是一个人文的载体，人进去了，这个社区才真正成立。对进入社区的个人来说，如何才能体会到这是一个“愉悦的场所”？
其实，项目内遍布着不少设计团队埋下的“彩蛋”，不知道购房者在买房的时候有没有被楼盘销售告知这些彩蛋的存在。
设计团队向我们透露了几个彩蛋。
其中一个是高层住户独享的“大型山水画”。
当人走在街道上或许不会太容易发现，整个社区的地面是一幅完整的山水画，从蛇口山一直延续到海岸线；但如果从塔楼处看，就很容易发现。
另外，其它细节里也埋下不少小惊喜。
譬如，在一些台阶上会刻下一句话，当你走完所有台阶，你会发现把这些话连起来，就是一个完整的爱情故事。
你会发现北入口“远山印木”的邂逅台阶、下沉广场的“光焕云谷”的遐慕台阶，西南角的“曲渡幽巷”倩影台阶，东侧紧邻海边的“近水楼台”并蒂台阶，只打“浪淘卷雪”的海誓台阶，沿着这些台阶走下去，一场风花雪月的爱情故事就在半岛悄然发生了。
当概念近乎完美，实际操作肯定不会简单。
尽管所有的方案都多少会留下些许遗憾，但欧博设计团队仍希望把不足的点降至最低。
譬如项目三期和四期无论是建筑和景观每一个角度都做了精准SU模型，为了这些模型经常通宵达旦。也正是设计师的这份坚持和热爱才有了半岛的最终品质。
设计团队告诉我们，有时候团队会有创新想法，创新意味着去改变，意见可能会出现分歧，但大家都是奔着打造一个和谐社区而努力。
起初，商业盒子屋顶是连起来的有人活动的屋顶农庄，但最后只保留了远离塔楼的5个，其余盒子顶部全部改为绿植，为的是保证住户的安静，如果太多人上到楼顶，可能会有噪音影响。
除此之外，一些外界条件的限制也让设计团队抱有些许有遗憾。
例如，建筑和景观设计方案有许多精细的细节，对施工工艺的要求特别高，施工方一般会叫苦连天。
设计师尽可能把每个节点设计到位，例如商业盒子的幕墙的压顶和滴水节点就做了五种以上的设计。
在设计师的努力下，施工单位尽可能的去做了，但还是不够完美，这点和国外还是有差距。
举个例子，国外会周期比较慢，比如拼砖，会用尺子精确地测量一块一块拼，一晚上拼不了几块。而国内可能是一晚上拼了几百块。
但总体来说，半岛城邦的完成度比很多项目高很多。
此外，深圳还是有一些限制，导致项目没有初衷那么纯粹。
从另一方面讲，半岛4期的商业盒子将成为市场上的孤品，其价值是特殊的，因为新的规范已不支持此类产品的存在。
最后，AEBU欧博设计透露，半岛城邦5期地块是最近海的，最后一块宝地，所以一定是最好的，超越前四期产品。
So,没有买到4期心仪户型的朋友，也许可以尽情期待5期。
关于AUBE欧博设计
AUBE(欧博设计)作为一个品牌，由法国欧博建筑与城市规划设计公司及其派驻中国的深圳代表处和深圳市欧博工程设计顾问有限公司共同组成。
该设计品牌1997年源自法国，1998年进驻中国。过去20多年，欧博参与完成重大设计项目1500+，引领的行业创新理念，为深圳创造了不少卓越作品。
其中包含有：半岛城邦、深圳华侨城生态广场、深圳人才公园、深圳国际会展中心等。
这些项目在深圳都是著名的地标性项目，深圳人才公园已成为深圳的名片之一，即将投入使用的深圳国际会展中心亦会成为深圳的国际新符号。