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“未来高层住宅会不会变成贫民窟?”
几年前,我发现了这个有意思的话题讨论,同时,也陷入了深深的焦虑,担心我的那套十几层的房子会有这样的一天。
就像周公解梦时,“周公”总会提醒你“今天有多少人跟你做了相同的梦”一样,翻阅了相关资讯后,我发现很多人也跟我一样,陷入了高层住宅变贫民窟的焦虑。
何以解忧?在这件事上,我选择自渡。
于是也就有了今天的文章,我会从几个方面跟大家聊一下这件事的可能性。
高层变成贫民窟的佐证,很多人会从先我们一步发展高层建筑欧美国家来找判例。在美国,住房形态已经经历了低层到高层,高层又回归低层的周期。美国现在的富裕阶层大都居住在郊区的别墅住宅区,只有贫民阶层,在富人经历了住房选择和淘汰后,一些高楼变得“不值钱”后,才能承担得起高楼房价,逐渐替代富人住进高楼。但这只是导致高层建筑沦为贫民窟的部分原因,还有很重要的一部分原因,是由于高层住宅的管理混乱和设施损毁,这些都加速了住宅的老化和破败,部分区域矛盾明显,又逐渐沦为罪恶温床,既是贫民窟,又是卖淫、贩毒、犯罪的高发地,世界上不少知名的贫民窟正是经历了这样的过程演化。位于南美的委内瑞拉,首都卡拉卡斯也有一幢45层高的贫民窟,绰号“大卫塔”。在这栋建筑中,没有电梯和水电,居民生活基本都靠人力,除了10层以下可骑摩托车直通,想要到达其他楼层,只能通过楼梯,但即使这样,这里的居住人口依然达到3000人,并且设有美容院、服装店、健身房等生活配套,俨然一个有自己生态的“小社会”。还有我们熟悉的香港,作为电影《功夫》猪笼城寨的原型九龙城寨,破旧密集、阴暗肮脏是这里的标签。
“城寨就矗立在跑道尽头,等待被清除,黑黢黢的窗户使它看上去像一座巨大的蜂巢,它既是死的,又像是活的,那些窟窿仿佛在疯狂的吸收着城市的能量。”
在这片高密的住宅区里,上万人曾居住其中,过着昼夜不分的日子,忍受着污水、鼠蚁、罪恶和许多不可见光的黑暗。一番探索,高层住宅或将沦为贫民窟其实是有迹可循,回归国内的高层建筑来看,从某些方面,我发现也确实有令人担忧的现状。首先,高层住宅跟多层和低层住宅相比,本就存在一些弊端,并且是一种破解难题。比如说,容积率的问题,在某些阶段不少城市批复建设了一大批超高容积率的楼盘,这些楼盘密度极高,梯户比大,虽然当初看起来有电梯比楼梯楼高级,但实际居住舒适度非常差。特别是一些年份久的楼宇,停车场严重不足,物业也存在问题。加上高层的起火问题频发,消防通道经常被堵,不少富人就在陆续搬离。还有设备老化的问题,虽然有维修基金,但多数情况下,在日渐暴露的住房问题面前和不断贬值的货币面前,维修基金只是杯水车薪,破败的情况只会越来越严重,最终导致住宅面目疮痍,有条件的人搬离,无法搬离只能忍受日益不堪的环境。”修不了、卖不出、拆不掉“是对早期高层建筑未来担忧的总结。在密集建设高层住宅的城市中,未来高楼的拆迁成本更加高不可及,开发商与其耗时费力的拆迁高楼,不如拿净地盖新楼,剩下越来越多老旧的高层住宅,经历岁月后被淘汰。从以上两方面来看,我们既有数量庞大的高层建筑,也有形成贫民窟的隐患条件,未来的某一天会不会真的出现我们不愿看到的结果呢?第一,在2002年联合国人居署结合各国的情况给贫民窟下了一个定义,即:
如果一个居住区内缺乏足够的饮用水、卫生设施、安全的租约、稳固的房屋,以及足够的住房面积这五项指标中的任何一项,就可以被定义为贫民窟。
在这个定义下,其实可以发现,中国是不存在贫民窟的。虽然某些方面中国的城中村与国外的贫民窟存在着一定的相似度,但又存在着明显的差异。比如中国的城中村都是家家户户通水通电的,区域形态上虽然看起来杂乱,但土地有归属,国外的贫民窟非法占有土地进行私撘乱建,而国内村民是有合法权利使用土地的。国外贫民窟人口存在大量无就业的贫困人员,且政府对于此类人口居住的贫民窟多处于三不管态度,从而滋长了这些区域的恶势,而中国城中村中聚集的人口,多数是有职业的外来流动人员,且中国政府对于城中村,也一直都在不遗余力的改造和发展,在我国的社会保障制度下,其实是很难出现标准意义上的贫民窟。我研究了一些贫民窟的案例,发现在很多贫民窟中,老弱病残的人口比例非常高,需要攀爬的高层建筑并不是非常合适的居所。比如日本一处旧称“ 釜ヶ崎 - Kamagasaki ”的贫民窟,聚集了 4 万左右人口,其中包括 9000 以上的无家可归者,他们当中 85% 以上都是中高龄单身男子。国内也有一些城市角落的调查研究,显示在贫民聚集区有高比例的老龄化人口、残疾者。我们也可以更直接的通过很多贫民窟的形态来发现,世界上大多数存在的贫民窟都是低矮密集的窝棚,甚至很多贫民,是直接把窝棚搭建在市中心的街边巷尾。因为这样更方便生活。那些容积率高、没有花园、停车位少的高层住宅,本身居住人口就更加稠密,公共设施的管理维护成本更加高,而因为年久失修、管理不善很容易陷入老化、破败。有钱人会为了改善居住环境,而抛弃不宜居的的高层住宅,而接手这些房子的,大多数就是只能买得起这里的人。最后这样的房子就陷入了住得不舒适--涨不动--管理维护差-住得不舒适的恶性循坏中。所以,买房要尽可能的不要选那些楼龄特别高的高层小区,特别是容积率高,独栋 没有花园的。