都在同一个小区,为何邻居家能多卖100万?

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楼面南沙团购火热进行中,整个南沙热度已经逐步点燃,不少二手房涨幅高达3000元,新房因备案价问题,短期内还不会有明显涨幅,几乎是深圳、东莞限购后,最低门槛的优质投资机会。

每周楼面主编都会带粉丝前往南沙实地调研,有兴趣的朋友请加主编钱辰辰微信详询。

最近在研究次新房,除了线下看房外还关注了一些小区的线上数据,经常能发现一些价差极大的房源,让我以为在自己的密切关注下,发现了“笋盘”,然后兴冲冲的点进去,又原来如此的退出来。
要说二手房价差是很正常不过的事,片区、交通、配套等都能影响房价,同片区有价差可以理解,但要是同一个小区呢?
当你发现你和邻居家的房子差价达到20%甚至30%的时候,如果你是房价低的那一方,在不明就里的时候,反正我是不能理解,为什么都是一个小区,别人能比我贵那么多?
为了一解大家心头之惑,我挑了几个小区作为案例来给大家分析一下。
巨型社区的差价千变万化
深圳桃源居是深圳最大的房地产小区,总建筑面积达到180万平方,规划居住人口5万人,因为体量庞大,所以分了多期入市,并且在产品类型上也十分丰富,多层、小高层、高层、叠墅等产品在这个大社区都可以找到。
桃源居的社区配套也相当齐全,社区内交通、商业、医疗、学校等资源应有尽有,安居客上最新的小区均价在5.4万。以此为大背景,我们来看看在这个大社区里,有多少个导致房价差异的因素。
1、产品差异
在链家的房源里,我看到小区内最大的价差竟有4万之多,这套位于桃源居一期的房源,单价3.9万,对比位于6区的住宅,一套大户型的复式单价则是8万。
查看房源情况后,我才发现,原来一期的这套房源,位于综合楼上,性质是商业属性,原来是套没有学位的公寓,公寓这个属性,就直接导致了和住宅的巨大价差。
上面的两套对比属于不同产品类型,不具有代表性,来看另外两套属性同为住宅的房源,单价也达到2万多的差距。
从图中可以看到,一套是大面积的叠墅产品,而另一套则是带有赠送面积的复式户型,八十几平的复式做到七房,这样你的性价比,单价怕是很难不高。
2、购房时间差异
上面说到,桃源居分为多期入市,有17区共计16期产品,从最早期98年到最近2011年的入市的产品来看,时间跨度达到十几年,后期建筑伴随着日渐成熟的配套,入市价格也水涨船高。
12区是98年比较早期的划建的住宅,相比06、07年建成的15区和17区,相同面积段的住宅差价在5k左右。
3、小区内陆段差异
深圳目前地铁12号线规划在建,建成后会有桃源居站点,穿越桃源居东西区,届时,近地铁的1、2、3、9区以及桃源居首府的居民会享受到站点的最大福利。
因此我们也能看到,虽然是03年近二十年房龄的3区住宅,单价仍然高达7.9万,比小区的整体均价要高出1.5万。
便利的交通在小型社区可能不会有明显影响,但在体量庞大的大型社区,距离公交站点更近意味着通勤时间的缩短,高房价可以说是用这些时间堆砌起来的。
差价百万只为一线景观
深圳是四个一线城市中,唯一的核心区坐拥一线海景的城市,深圳滨海一线的豪宅,在不断的为大众上演财富奇迹的同时,也在告诉我们,有钱人在选择了品质和地段后,愿意为景观付出多少价钱。
与命运的暗中标价的馈赠不同,一线海景豪宅是明码标价的贵价商品。
位于深圳蛇口的著名顶级海景豪宅半岛城邦,目前1期和3期及2期部分为海景户型,四期现有的海景豪宅将会在五期住宅建成后被遮挡景观。
从整个项目规划来看,二期大部分户型是看不到海的,户型上二期的户型也不如一期,得房率比较低,因此,对比有开阔海景的1期,面积段相近的两套房源,差价百万。
以上是海景和非海景豪宅的差价比较,而同建筑不同户型间,也会存在景观差异,例如从分布图上看,三期的内侧的望海豪宅,明显景观会被外侧建筑遮挡,说好的一线海景实际上可能真的只是两栋楼间的一条海景线,这样的景观差异,必定也会在房价上体现。
图源:网络,侵删
优质学区的房产溢价
优质教育资源紧缺一直是深圳的一块心病,也正因为这种紧缺,导致带有优质学位的学区房,在市场中炙手可热。
如果不是因为学位,深圳福田百花片区的老房子,也许不会卖到动辄十五六万甚至二十万的高价。

因此,学位因素也是导致小区内存在价差的原因之一。
深圳龙华区的莱蒙水榭春天小区,也是一个相对较大的社区,前后共有六期。
其中一二三期对应的是龙华实验学校的学位,五六期配套的是深高北学位,虽然龙华实验学校也实力尚可,但在名声在外的深高北面前,莱蒙水榭春天五六期的均价,还是因为深高北的学位,要比一二三期高出大几万。
其他差价因素
除了以上导致差价的因素外,我们都知道户型、朝向、楼层等,也是导致同小区产生价差的原因,但视情况这些因素导致的价差多少不定,少则几十块,多则几千上万。
还有就是普通小区的大户型单价往往不如小户型,特别是在刚需片区,很容易看到,一套大户型的总价不比小户型高多少,面积却高出很多,极具性价比,但还是会面临转手周期长的尴尬,刚需片区的几十万价差,还是会让这样的户型沦为穷人买不起富人看不上的鸡肋产品。
反之,改善或者豪宅区的刚需产品也一样,在富人重金砸出的追求品质舒适的改善片区,三室一厅的120平紧凑户型,也绝对入不了他们的眼。
结   
综上,简单得出几个选房结论,与君共享。
1.同小区选房,别把低价当笋盘,刚需产品比较户型、位置、得房率,改善看看景观差异。

2.大社区买房了解配套情况,看是否统一学区,楼栋位置距离交通站点的距离务必落实。

3.刚需片区挑流动性最高的小户型买,改善区域挑大面积的主流户型,拒绝小而美的贵价房。
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