新研究:德国房市繁荣已到顶峰,大城市公寓价格或将大幅下跌30%

2017年,德国的房地产价格再次上涨近8%,但是本周二德国房地产中央委员会(ZIA)发表的一个报告认为在不久的将来,房市将回归,将有更多德国家庭能买得起房。

报告声称:房地产的盛宴还没有结束,但是将迎来理性回归。特别是有些地方,房价已经达到高峰,从现在开始,房价可能会下跌。

2017年,德国房市的增长根本没有放缓的迹象,新租房的冷房租上涨了4,3%,每平方米的房租中间价达到7,46欧元。增幅高于前一年的3,1%。公寓房房价也再次上涨7,9%(每平方米的中间价达到2120欧元),虽然略低于2016年的8,8%, 但同样是一个比较大的增幅。

下面是德国7个特大城市房租和房价在2017年的涨幅,其中蓝色是房租,红色是房价:

那么研究人员为什么认为房市将理性回归呢?除了利率可能上涨以外,还有如下原因:

1.租金上涨速度远远低于房价上涨速度

2017年,延续前几年趋势,房价上涨速度远超租金上涨速度。自2009年以来,德国的新租房租金上涨了26%,而同期房价上涨61%。因此房价相比房租高估35%。据报道,自2009年以来,德国400个城市和地区中,317个城市和地区的房价涨幅高于租金涨幅,232个城市和地区,其差距甚至超过了20个百分点。A级大城市更明显,例如在汉堡,2009年以来房价上涨了90%,而租金仅上涨23%;慕尼黑房价上涨143%,租金上涨43%。这些差异表明,某些城市已经出现房地产泡沫。另一方面,因为租金和房价之间的差距太大,投资价值越来越低。

2.柏林和慕尼黑等城市吸引的青年人开始减少

例如柏林和慕尼黑,因为房价和房租上涨,对生活成本上涨尤其敏感的德国年轻人开始迁出,20至30岁的德国年轻人无法承担住房费用,不再自动流入大都市,反而是德国东部,莱比锡,科特布斯和罗斯托克等城市如今正在获利。而西德,年轻人更愿意迁入如帕绍,班贝格,菲尔特和因戈尔施塔特等城市。这意味着:只有外国移民大量迁入才能确保大城市房市的继续发展。但是难民和来自南欧的移民日渐减少,外国人涌入的情况可能有所缓解,也就是说,大城市的房需也会缩水。

3.公寓的供应正在增加

所有A级大城市,公寓供应正在加速增长。2009年,德国7大城市每年大约有19000套公寓上市,到2016年已经上升到41200套,柏林新建的公寓最多。这也缓解了市场的压力。而且公寓的供应还会增加,至少是柏林这样的城市。而法兰克福或汉堡,目前也有大量已经批准但尚未完成的建筑项目。
下图是德国大城市每平方公寓的中间价:

专家认为,慕尼黑,斯图加特和法兰克福等城市,新房供应量将首次超过房需。而柏林,至少也会发展到供需平衡的水平。而德国房地产中央委员会的合作者Empirica研究所甚至认为:未来四年,柏林,慕尼黑和斯图加特的公寓价格可能会大幅下跌 30%。

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