时间行至8月，北京楼市变得微妙。上半年尘埃落定，成绩与荣耀已翻篇，下半年刚开始，一切皆混沌。上一波热销的项目在蓄势等待下一次开盘，尚未取证的新项目在尽力争夺话语权，为市场撕开缝隙，为产品留下印记。一方面，自去年至今，近百块限竞房土地推出，以及占据住宅约60%的成交占比，让所有客户都熟悉并接纳了这类产品，市场的培育期加快完成。另一方面，从2019年上半年业绩看，均价7万/㎡以内的普宅成交，前20名中只有3个项目不是限竞房，可见霸榜之强势。限竞房“爆款”频出，客户极力追捧。不过，迈过年中之后，市场正面临新的格局构建。我们会发现，一年前推出的项目已有不少接近清盘，甚至完全售罄。按业内说法，限竞房1.0时代的典型项目和标杆产品已经落幕，即将涌起的一浪，是限竞房2.0时代的开启。在限竞房2.0大幕拉开之际，能够预见的是新标准刷新，新项目上位，新产品颠覆。这对于业内，是楼市先前的力量；对于消费者，是又一次难得机会的降临。但对于大多数人而言，与去年完全不同的境况是，接下来的半年会遇到选择困难症。65个限竞房项目在售，购房者与其说被幸福冲昏了头，不如直面最迫切的问题——到底该如何做出选择？过去一年，限竞房市场的表现和项目留下的营销痕迹，对于我们搜寻规律和验证方法，带来启示。如果消费者能通过业内参透的真相，去辅助自己的购房决策，相信下半年命中率会高得多。关键时刻，『地产营销人』总是扮演这样的角色——把洞察分享于诸位，帮你做出专业级的产品筛选。下面，我们就限竞房1.0时代留下的宝贵遗产，去搜寻2.0时代优质项目的共性。五环，绝不只比四环多一环。这个环线标定的区位是购房心理的界限，也是限竞房项目能否获得热销的先行指标。以上观点不是臆测，而是历经一年市场验证得出的硬核结论。『地产营销人』发现，但凡是五环内或者分布于五环沿线的限竞房项目，不论东西南北，无一例外都获得了较好业绩。客户对地段认同度高，项目就成功了一半。因为价格是被政府限定的，那么五环区位就特别容易映衬出性价比优势。值得一提的是，当“五环+地铁”这种情况出现时，最理想的购房条件就出现了，碰到这种置业机会，请不要错过。注意，在这里，“板块”并不是一个静态的概念，现状成熟当然是好事，但动态成熟其实也并不妨碍，关键是要有发展潜力，要有明确前景，要让人看到未来！静态的成熟可能反映在配套齐全，生活便利，但动态的走向往往与产业有关，与城市规划的方向有关。二者兼具，当然完美无缺；两者若不均衡，后者在则更加重要，因为与升值空间关系密切。所以，五环法则叠加板块属性，往往是展现项目吸引力与跨区影响力的核心要素。有完整规划、有重量级配套、有发展潜力的板块，是达成自住需求之后，满足潜藏投资诉求的信心支撑。所有热销项目都有一个好产品，但有好产品却不一定热销，这就是房地产项目的残酷性，“地”在里面起到的作用实在太大。在限竞房1.0时代，从产品获得两个结论：一是必须要对市场敬畏，不要低估客户，宁可用牛刀杀鸡，也不能在产品上松懈。以高档住宅理念去打造限竞房的开发商，现在看都极其明智。二是不要停止迭代，不要停止创新。限竞房看似有各种指标约束，但一年来的事实证明，创新依然有较大空间。无论是90㎡小三居做出双卫，还是三面宽朝南的网红户型，以懂你之诚意征服客户，获得业绩回报是顺其自然的。所以，限竞房2.0时代同样呼唤精品、呼唤创新、呼唤匠心。谁做得好，谁能带来惊艳，谁就有条件脱颖而出，成为下半年爆款项目！说到这里，颇为期待，下半年北京限竞房到底有哪些项目可以作为第一轮关注重点？
8月14日下午，由云谋传播、攸克地产、豪宅1号、买房大家帮联合主办的“2019下半年京城楼市四大名旦”项目推荐活动正式启幕。
『地产营销人』有幸参与前期策划，与专业地产媒体一起筛选出分布于东西南北四个代表性新盘。
那么，这次优选的标准，基于三个前提：首先是2019下半年纯新首次开盘项目；其次为品牌开发商出品，且此前限竞房均有成功作品；最后推荐项目要代表当下北京限竞房一线品质。
在活动现场，正式揭幕的“四大名旦”是：城市之光·东望、禧悦学府、江山风华、萬橡悦府。简化成非常容易记忆的一句口号：东望西府、南华北悦，听起来相当霸气。
城市之光·东望属东部稀缺的面向刚需刚改的优质产品，项目在东南五环沿线，处于国贸CBD、副中心核心区以及亦庄新城的交叉点上。未来建成的地铁17号线亦庄站前区南站距离项目约500米，因此是标准“五环+地铁”的项目。
城市之光·东望的核心看点有二，一是项目依托万科深耕台湖6年积淀，涵盖写字楼、Studio、购物中心、都市公园、品质住宅等复合型产品业态，共建筑面积达110万平米，是北京历年少见的超级大盘。项目周边分布五块教育用地，其中，地块西侧的名牌教育资源——景山学校，明年底将开始招生。
二是项目自8月亮相样板示范区后，网红户型被业内疯传。一期产品是70-140平米的两居到四居户型。其中，90㎡L型大飘窗实现270度宽阔边厅，带来最大化采光面，突破了极限，给人震撼之感。另外，其无限系灵活空间布局理念及精装材质工艺细节等，都真正击中年轻客户需求，让前期蓄客情况非常理想，近期该项目会惊艳开盘。
西部的禧悦学府，『地产营销人』之前也曾点评过，该项目距西五环直线距离仅350米，离地铁6号线西黄村站仅约300米。项目北侧永引南路将开通至四环路段，届时抵达四环仅需10分钟车程。值得一提的是，由于项目邻近海淀区，外溢需求十分旺盛。据悉，上周末到访客户达500余人，临时案场人声鼎沸。
北京大学附属中学石景山学校新校区与项目一路之隔，在教育资源上相当硬核。而且禧悦学府承接板块规划利好，周边将建设8万㎡集中式购物中心，未来生活配套可谓丰盛。
禧悦学府的户型是一大亮点，可以说集限竞房1.0时代之大成，并实现迭代升级。有75平米的两居，89平米的三居，120平米和135平米的四居。
布局合理，功能齐备，几乎所有户型南向都带有飘窗，扩展面积丰富。89平米的三居做到了两卫且三面宽朝南，135平米的四居还精配了储藏间，细节渗透品质。
南部位于大兴黄村核心的江山风华，是在金地·悦风华成功售罄之后又一力作。项目同样紧邻五环，且配套阵营更加豪华，北京小学大兴分校就在家门口，距地铁4号线清源路站约800米，名校、地铁双重资源加持。
江山风华在延续原产品精髓之上，再次进行产品迭代，在社区规划、园林景观、户型设计等方面均有所提升。以现代人的审美需求，打造新东方风格，提取传统王公府第的空间特质，以院围园，形成外府内园经典中式格局，塑造具有宋代风韵的品质住区。
在产品上，江山风华继续惊艳楼市，营造出高舒适度的“墅感空间”。建筑面积约89-136平米全明方正三至四居，极致探索空间效能。特别是89平米的三居南北通透、明厨明卫，保留双卫设置、凸显主卧套房豪华，再加南向双飘窗附赠，价值感倍增。
北部萬橡悦府，位于位于海淀与未来科学城板块交界处，占位高科高教资源腹地，将未来科学城、TBD科技商务区、沙河高教园板块纳入囊中。随着中关村北延，形成海淀——大中关高精尖科教产业格局的衔接。未来小米总部及生态链企业融入，将增进新兴产业驱动力。
项目邻近五环，距离8号线朱辛庄站仅300米，与萬橡華府形成核芯双子座项目。区域内“六园、双河、双湿地”绿色生态资源环绕。北京积水潭医院回龙观院区等三甲医院、一站式高质量全龄教育资源环伺周边。更有永旺等多个商圈，为居者提供完善配套。
萬橡悦府产品一脉承袭华润置地萬橡系高品质标准，精研当代高新人才的居住需求，打造轻奢风格72-130㎡户型产品，全精装交付。秉持严格精装交付标准及增值服务体系，强化功能性和空间感需求，国际品牌加持，引入新风系统，全面提升产品居住体验。
四大名旦，闪亮登场！下半年楼市看点颇多，东西南北皆有名盘，购房者应该抓住机会，尽快评判考量，把以上项目作为首轮考察重点，看完之后相信不会再盲从。
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