注意！别墅市场已经变了天
『地产营销人』经常拿北京楼市不同的物业类型作比喻、开玩笑，真的很贴切。比如——
北京的别墅市场特别像一个中年的成熟稳重的男性成功人士，不管市场如何起伏不定，多年来他表现都极其稳定，而且随着时间的推移在稳定的增长、积累，给人非常健康、理性的市场形象。
而北京的城市豪宅市场则更像一个年轻激进的财富新贵，一夜暴富，激情四射，具有极强的冒险精神。敢于蔑视原有的逻辑，打破市场格局，四处用地王炫耀战绩，用10万+不断刷出存在感。
最逗的是商住公寓，特别像处于青春期的十六、七岁生猛的小伙子，本来处于市场边缘，结果借着初生牛犊不怕虎的一股子力气，硬是闹起了“革命”，短短时间占据了楼市的半壁江山，跟住宅市场分庭抗礼，而且还耍起了“豪宅范儿”。
对比之下，写字楼和商业市场是不是有点垂垂老者的模样，步履艰难，节奏缓慢，已经不被主流市场所关注。
仅供一乐，千万被当真，认真你就输了。
这种有趣的比拟至少说明了北京楼市的丰富性和奇特性，对于浅显易懂的理解市场还是有点小帮助。
5月份过去了，一组有关别墅的数据引起了『地产营销人』的关注——
2016年5月，北京市别墅市场新增供应350套，同比下降28%；成交700套，同比上涨122%；成交面积20.81万㎡，同比上涨129%；成交均价37984元/㎡，同比上涨20%；成交金额79.04亿元，同比上涨174%。
别墅的供应开始下降，而成交量却不断上升，成交均价又创了近10个月的新高。如此下去，今年的别墅市场可能就不淡定了。
仔细想了想，北京别墅市场也许正在发生一场深刻的改变。
1. 市场的趋势：稀缺
除了上面提到的供求关系日趋紧张的动因，北京今年来土地出让控规的调整也加速了别墅未来市场格局的形成。
由于土地市场重拾“90/70”政策，预计未来一到两年甚至更长时间内，能够出产低密别墅产品的宅地将凤毛麟角，因此未来较长时间内别墅市场将以消化存量为主，未来供应的短缺预期也成为拉动市场成交的主要原因。
“北京的别墅被严重低估了！”这是前不久融创董事会主席孙宏斌面向百家媒体的发声。
他的理由很明确——
由此看，别墅稀缺喊了很多年，其实今年才是真正的“稀缺年”。
2. 板块的演变：不均
北京的别墅板块也在发生明显的变化。
根据成交数据的整理，如今北京主流的别墅板块主要分布在五个区域：中央别墅区、奥北别墅区、城南别墅区、通州别墅区、西山别墅区。
其中，中央别墅区（含孙河）依然占据老大地位，供应量充足，产品线丰富，成交份额大，基本占据市场30%的比重；奥北别墅区新项目不多，基本为老项目后期，但由于规模巨大，土地成本不高，售价合理，尚保持着23%的市场占有率；正在崛起的城南别墅区，其核心在亦庄区域，地王的聚集加之区域本有的低密底蕴，成为未来供应量增加的主要力量。从成交看现在的占有16%的市场比重。
西山别墅区和通州别墅区由于一个因山而贵，一个因政而缺，预期未来供应量都极少，现状成交占比仅有6%和2%，这两个区域也许是北京别墅市场最稀缺、最珍贵的区域。
特别是西山别墅区，作为传统优质别墅板块未来可能出现一墅难求的局面。
3. 产品的进化：成熟
随着市场的发展，别墅产品已经实现质的飞跃。
卖期房的少了，卖现房的多了；卖毛坯的少了，卖精装的多了；卖房子的少了，卖配套的多了；卖“地上”的少了，卖“地下”的多了；卖排场的少了，卖细节的多了；卖土豪的少了，卖雅士的多了；卖风格的少了，卖品味的多了。
不知道是，别墅产品的成熟带动了客户生活方式的成熟，还是别墅客户的成熟促进了别墅产品的不断升级换代。
总之，产品正在超越区域和地段成为一种十分重要的核心竞争力被客户所重视。
在别墅市场格局转换的过程中，能占据稀缺资源，位居成熟板块，拥有产品创新的项目真的很少，而华润西山墅肯定能算一个。
2015年8月，华润西山墅首次开盘，即以成交套数28套、成交金额3.7亿稳夺北京别墅市场套数、金额双料销冠。随后华润西山墅接连摘得北京别墅成交月度销冠、年度区域销冠。
2016年，在刚刚过去的初夏5月，华润西山墅又一次以成交金额6.36亿的月度销售额，荣膺北京别墅区域市场5月销冠，西山之巅传奇再续。
坐拥西山，权贵天然
拥有3000年历史人文底蕴的西山，历经元、明、清三朝皇家园林的百年熏陶，愈发贵气浸染，每一座山峰、每一座古寺、每一株树木、每一只翔鸟，都蕴含这独有的灵秀气质。
华润西山墅所在的半山外围，正是北京自然风景最盛的西山。环拥三山两寺一河一湖，半山5公里内八大主题公园环抱。八方自然围绕，西贵浸染，这里跳动着北京城的人文脉搏，也蕴藏着北京最好的健康环境和人生哲学。从自然视角审视，95%森林覆盖率，纯净负氧离子是其他城区的20倍，晨曦、钟声、林语、鸟鸣山涧构成西山和美图景。
半山建墅，都市城邦
2010年，华润置地以先行者姿态进驻西山，率先擘画京西以启山林。7年光阴流转，在原生山地形貌之上，北京西部规模最大的别墅建筑群蔚然落成，一座半山都市城邦恢弘呈世，风华正盛。
相对于西山其他区块，西山墅身处的半山地段是唯一符合世界级半山别墅对景观、生态、风水、生活标准等要求的区域。
整个别墅区将峡谷、山泉、坡地原始绿植融为一体，尊重基地现状标高，把落差60米的基地自高至低分为七个台阶，台阶高差小于8m，在每个台阶上，以上坡式或下坡式将别墅建筑分别布置在道路两侧。这就很好地保护了原有的“基形”，使局部的精细美有机地结合一体，让山色与建筑交织出整体的层次美。
另外，华润置地为西山墅规划、制造、并完善了自有的半山城邦生活体系，建立了独有的“半山人居生活圈”。
35000平米的PLUS365超级邻里中心聚集美食、儿童娱乐、电影院、超市、健身房等多元化业态，方便社区业主的一站式生活消费以及娱乐体验；联合百年名校北京实验二小永定分校，西山墅业主优享教育资源。
臻藏联排，有天有地
继5月份叠拼别墅产品市场飘红，华润西山墅将推出臻藏的6席550㎡全精装现房联排别墅产品。
该产品位于西山墅A西低密度成熟园区，为半山顶级私藏臻品之作，外立面为暖色调地中海建筑风情，借助山势的灵动，巧妙地勾勒出前四后三的建筑形制，形成双首层的独特设计，同时缔造270°通风采光全景视野。
半山60米景观高差风光错落，自东向西形成三大景观轴，美色各异。品类繁多的成树、大小灌木、与草地植被组成五重园林景观；每栋别墅赠送近200㎡私家花园，前庭后院与侧院一应俱全，与亭廊、露台相互辉映，共同营造立体式的院落生活情境。
此次联排别墅在产品设计上，充分考虑到每位家庭成员空间使用的舒适性，每层活动空间规划设置。赠送近100㎡超大空间，并赠送双车位，私家电梯入户，让居者在同层中就可满足生活所需……
在产品特色上，全精装现房，严格标准下的细节把控，并引入法国施耐德电气的智能家居系统，将家居电气产品，多媒体和通信设备一键掌控。
有天有地，不等闲！
不管别墅市场如何变天，好产品永远有空间。
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