800万,在北京怎么选别墅?

在说别墅之前,先抛一个问题:800万,在北京能买到什么新房?

就现状市场来看,基本可以买到不足140㎡的限竞房平层产品,区位肯在五环以外;如果想进五环,这个总价尚且够不到纯商品住宅产品,因为这类项目的平均总价都在千万以上。由此可想,800万欲购置一套别墅是多么不容易!

但恰恰很多客户存在这种需求。

因为限购的市场环境,大概率只能通过置换去实现二套别墅的梦想,卖掉一套旧房,按北京二手房成交的平均总价,约能收回500—600万的资金,把这部分当做别墅的首付款,因为贷款记录的限制,多数必须八成首付,所以再购别墅的总价不可能太高,800万左右是合适的。

那么,当下北京别墅市场的格局是怎样的呢?

以今年来看,根据『地产营销人』的统计数据,按照套数计算,北京1000—2000万别墅成交占比达39%,列首位;其次是600万以内的别墅成交,占比23%;可以覆盖800万左右总价的别墅区间,即700—900万的成交占比仅为16%。

这说明别墅的供应结构主导了成交的分化。两头大,中间小的总价成交特征说明700—900万总价区间的别墅供应不足,未能充分满足市场需求。

下面,我们结合区域、产品类型和需求特征,做进一步的分析。

1、1000-2000万别墅,看重区位

该总价段的别墅成交,基本分布于五六环之间,具有高端改善的特质。

从别墅的类型来看,以联排为主的传统形态已不多见,合院得以替代,且2000万以内的多见为限竞房拉高拍低的别墅产品,规划密度偏大;另一种则是这两年主力供应的叠拼别墅,以纯商品住宅项目居多。

叠拼别墅的成交区域叠加总价,也有特征可寻。通州、大兴、门头沟基本在1500万之上,昌平和顺义在1000—1500万之间,丰台、朝阳在2000—3000万,只有房山满足700—900万的总价区间。

2、600万以内别墅,看重功能

600万以内的别墅大多分布在距离市区较远的密云、平谷这些郊县。

远郊别墅的需求指向第二居所,购买目的主要为养老度假、临时居住为主。

且从今年北京别墅的供应区域分布占比也可以看出,平谷、密云两区供应占比25%,相对供应量较大。单价总价都相对较低,600万以内就可入手,但使用频率受一定影响,并不适合作为第一居所的改善升级用途。

3、700-900万别墅,看重潜力

这个总价段的别墅产品,虽距市区也有一定距离,但并不属于远郊县,在有轨道交通支持的条件下,既可以作为第一居所,也能作为养老度假使用,其用途多元,覆盖客群更广。

特别是对于一部分购房客户而言,同样的总价,与其买一套禁售五年的限竞房平层产品,就不如平行置换一套有天有地的纯商品别墅,享受更高的居住品质。

另外,随着北京疏解政策的推进深入,外围新城区的发展不断受利好刺激,所在区域的价值潜力存有较大想象空间,无论对于自住和投资,都有较高的安全边际。

现在来看,基于置换的门槛、区域的潜力、类型的偏好,800万左右的可选的别墅都非常有限,唯一值得关注的区域便是房山。

前一段时间,『地产营销人』参加区域论坛,恰恰获知位于房山的天恒·京西悦府即将有800万左右总价的叠拼别墅推新入市,该类型产品的供应正好可以填补需求市场的空白。

众所周知,房山是首都西南枢纽,是北京南部地区的重要空间和门户通道。未来3年,北京将启动新一轮城南行动计划,巨大投入将带来房山区域的彻底蜕变,此番影响必然会改变北京楼市格局。

房山区将建设成“生态宜居示范区”和“中关村南部创新城”。而阎村承接大势,异军突起,成为高科技产业发展的明星板块。在房山跟随第三次城南计划进入蜕变期之际,再看其现状市场,则明显具备“洼地”特征。

天恒·京西悦府由北京天恒置业集团倾力打造,位于房山区京港澳高速阎村出口西行约1.5公里。项目西北侧便是燕房线阎村站,距离项目仅约400米,可实现与9号线、10号线的快速接驳。

项目北侧为京周路,可快速连接京港澳高速,25分钟通达四环。距六环路仅900米,30分钟到达香山景区、首都二机场。周边覆盖22条公交线路,快速公交30分钟一站直抵西三环。便捷立体交通网络,可无缝对接中关村、总部基地、金融街等中心商圈,第一居所属性明显。

天恒·京西悦府周边生态环境优越。地块南北两侧各有公园绿地。北侧城市公园待开放,是未来业主入住后“窗前可赏、出门即逛”的绿野田园。南侧规划为体育公园,大型体育馆配备全运动设施,成为北京屈指可数的自带大型体育馆的优居项目。

在教育和医疗配套上,项目规划引进一所国际学校。周边房山第一医院新址、同济中西医结合医院、燕化凤凰三甲医院为健康保驾护航。

生活配套方面,天恒·京西悦府北侧规划7万㎡的商业综合体,6000㎡的华冠超市旗舰店已经开业。

天恒·京西悦府是以新中式风格为基础,用现代技法演绎中式美学。在园林景观方面,项目打造出“一府三进院,八园十六景”的景致,将延续千年的中式院落居住文化发挥到极致。

进府门,过院门,入宅门,层层展开,归家路线仿佛进入古宅大院之中,处处见景。置身于园区之中,山水相间,绿植环抱,动静结合。在景观园林中,项目还为全年龄层业主提供了舒适的休闲空间。

天恒·京西悦府即将入市的双叠院墅,是天恒集团第四代叠拼别墅产品的升级优化。上叠南北双露台,下叠立体双庭院,至臻府院别墅,私家电梯入户,尊享独立独院,私藏天地自然,尽享优渥生活。

中国人都有院子情节,天恒·京西悦府叠墅产品都配有院子,而且是独门独院,私家庭院的最大面积甚至超过200㎡。

天恒·京西悦府户型设计中的一大亮点是叠拼户型做到了主卧室、衣帽室、卫生间1:1:1的配比,这是只有豪宅才具备的布局标准。

同时,针对普遍别墅地下空间采光不足的问题,项目在规划设计中加大楼间距,尽可能增加地下室的采光和通风,每一层地下都做了大面积的采光井。在下叠的两层里增加挑空空间,提升舒适度,把使用价值挖掘到最大。

除此之外,常规叠墅地下通常是划分南北进行分配,而天恒·京西悦府则创新性的把地下一层、地下二层是留给下叠,其余给予上叠,这样的优点是使南北串联起来的超大空间,带来更阔绰完整的空间体验。

此外,为了让居者更多享受到建筑跟环境之间的互动,天恒·京西悦府将不同标高的阳台和露台设计了不同的串联关系。

这样每个不同位置都能够感受到不同的空间和环境,巧妙的使环境、景观、与建筑的纯石材+金砖的勾勒完美配合,带给居者高端别墅才有细节感受。

随着项目周边商场、公园、体育场等配套设施的日趋成熟,加上轨道交通的便捷,天恒·京西悦府也被看作是区域内最为醇熟的别墅社区。

在如今的楼市中,千万级的平层和800万的别墅同在,追求的是完全不同的生活方式,但根据北京新近颁布的政策来看,低容积率的别墅开发在逐渐收紧,因而在产品价值上,别墅产品长期具有更强的增值动能。

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