旭辉西安的“困局”和“难题”？

撰 稿：宋彦成

编 辑：王   朋

西安地价不断上涨，城区内百亩以上的开发用地，开发商格外垂涎。

但浐灞生态区境内一块逾181亩的地块，延宕十余年未能完成开发。当年拿地的公司西安银河置业有限公司（下称“西安银河”），也早已进入清算阶段。

之后，上述地块中的138亩土地被司法拍卖，新的接盘方为西安旭城昌泰置业有限公司（旭辉控股集团旗下公司，统称为旭辉西安）。

事实上，司法拍卖的土地多面临纠纷。

旭辉西安亦未能幸免！

上述地块虽入手颇久，但囿于历史遗留问题未能完全解决，迟迟难以进入开发阶段。

比如，地块原有附着物赔偿尚未谈判，旭辉西安就强行要进场施工，与地块早先所有者西安银河（后更名西安鲁能）剑拔弩张，双方纠纷不断。

西安鲁能公司樊姓高管对镐京笔记称，“旭辉西安压根就没谈过，几次派人推围墙，要强行进来……”

法拍入手138亩土地

2008年7月，西安银河以2.28亿元拍得位于浐灞生态区逾181亩地块。

此后三年，其虽未开发，该地块的行情却一路见涨。

时间来到2011年，西安银河股权发生变动——大股东国网陕西省电力公司（持股65%，下称“国网陕西”），将股权转让给了鲁能集团有限公司（下称“鲁能集团”）。

其余35%股权持有者，为陕西西厦电力房地产开发有限公司（下称西厦电力）。

随着大股东的变更，西安银河也更名为西安鲁能。

由于一期地块不规则（分为138亩和43亩，且两个地块未相邻），难以有效开发，故而西安鲁能（西安银河）计划拿下二期土地，实现连片后再整体开发。

就在西安鲁能绸缪之际，两大股东却因股权兼并等问题起了纠纷，结果西安鲁能未能报名参与二期土地的招拍挂。

2012年，大股东鲁能集团以西安鲁能未能如约支付委托贷款利息为由，将其起诉至山东省高级人民法院（下称“山东高院”），要求偿还本息并解除委托贷款合同。

与此同时，因为早先同样涉及委托贷款事宜，原大股东国网陕西也以相同理由将其起诉至陕西省高级人民法院，要求偿还本息并解除委托贷款合同。

两起诉讼，西安鲁能皆以败诉收场。

公司名下138亩土地、银行账户，以及为竞拍二期土地所交付的1.5亿元土地诚意金，均被执行法院西安市中级人民法院（下称“西安中院”）、山东省聊城市中级人民法院（下称“聊城中院”）查封冻结。

遭受重创的西安鲁能自此陷入停顿，一期土地开发也被迫停止。

直至2017年，国网陕西依据国网股权划拨文件（将鲁能集团65%股权划拨给国网陕西）与西厦电力签订合作《协议书》，承诺协调鲁能集团撤销相关执行案件。

镐京笔记获悉，国网陕西向西安中院提交申请，表示与西安鲁能达成和解协议并履行完毕，申请终结执行。

2018年6月，该宗138亩土地进入评估、拍卖程序，在聊城中院的《拍卖须知》中明确拍卖标的仅为土地使用权。后经聊城中院在阿里巴巴法拍平台两次拍卖（第一次流拍），最终在2019年4月，由旭辉西安昌泰置业有限公司以12.34亿元的价格竞得，溢价率54.25%。

信息显示，西安旭城昌泰置业这家公司，系港股上市公司旭辉控股集团（00884.HK）控股孙公司。

推墙进场破坏土地附着物

依循常理，西安鲁能退出、旭辉西安接盘，土地后续开发利用便可正常进行。但围绕着这块法拍138亩土地，过去这一年多来却是纠纷不断。

司法拍卖结束后，聊城中院作出《执行裁定书》称，买受人旭辉西安可持裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续，即在浐灞自然资源和规划局办理。

但在当时，西安鲁能与浐灞生态区税务局双方就土地增值税一事存在争议，故而西安中院向浐灞自然资源和规划局送达暂停办理过户手续事宜《通知书》。不过，浐灞自然资源和规划局在知晓实情后依旧为旭辉西安办理了土地过户登记手续。

上述举措，也为西安鲁能与旭辉西安的纷争埋下了伏笔。

2019年5月份，旭辉西安在尚未取得土地证之前，委托工程公司进入项目现场，意图进场施工。尚未解决税务问题以及未能完成清场的西安鲁能，遂向地方公安报案，公安机关出警后旭辉西安随即撤离工地。

与此同时，西安中院对西安鲁能进行强制清算，西安鲁能清算组随后亦全面接管后续事宜。

西安鲁能樊姓高管称，2019年11月至2020年8月期间，旭辉西安数次进入工地，推倒逾百米土地周边围墙，并挪走了西安鲁能放置在此间的集装箱和建筑材料……

据当时西安市公安局浐灞分局辛家庙派出所报警回执显示，经核实系西安鲁能与旭辉地产纠纷，关于土地附着物的归属问题，双方协商解决或提请法院解决。未过多久，辛家庙派出所告知西安鲁能清算组，案件不在其管辖范围，不予调查。

另据镐京笔记了解，清算组所提及的地块附着物，主要是西安鲁能在开发前期投资的变压器、围墙、景观石、房屋建筑、道路等，但地上附着物部分已经被破坏，导致这部分财产无法评估和清算。

2020年8月，旭辉西安工作人员再次进入项目场地，与西安鲁能发生冲突，辛家庙派出所以扰乱单位秩序为由，将西安鲁能旗下物业公司人员拘留七日。

“我说墙是我的，公安局说地是人家的……”，上述西安鲁能樊姓高管称：“我们土地附着物被破坏造成的损失，旭辉始终没给个说法。”

近日，镐京笔记走访项目现场时看到，旭辉西安如今已进驻工地，正在进行一期项目施工建设，样板间也已搭建起来……

西安项目储备捉襟见肘？

旭辉几番急于进场有一个背景，便是该公司在西安所开发项目已“捉襟见肘”。

2017年7月，在国内陆产市场一路狂飙突进的旭辉，通过与本土房企合作的形式，敲开西安地产市场大门。

在此模式下，旭辉西安先后打造了商办项目旭辉中心、公寓项目旭辉荣华公园大道，以及住宅项目旭辉国悦府。

这个阶段，恰逢西安楼市一路高涨，旭辉自然雄心勃勃——集团总裁林峰在一次与西安本地媒体交流时表示，“持续看好西安，深耕西安，不断加强在西安市场的布局……”，旭辉西安也喊出了“三年百亿”的目标。

在过去三年间，旭辉西安先后推出江山阅、常宁府等在内数个住宅项目，项目多分布在西安未央区、浐灞生态区等区域核心位置。

不过从数据来看，旭辉西安似乎并未能实现目标：2017年，旭辉西安合同销售额约为2.38亿元；2018年为29.97亿元；2019年则为34.36亿元。

此外，旭辉在西安后续发展明显动能不足——截至目前，旭辉西安土地储备并不乐观，只有公园大道和旭辉中心两处合计9万多平方米。

此外，旭辉控股集团2019年报显示，其在西安2020年有三个项目竣工，2021年竣工项目只有位于浐灞一路的旭辉国宸府。

一消息人士透露，目前旭辉控股集团在西安主要就是旭辉国宸府，即上述法拍138亩地块所在之处，这也是其进驻西安后打造的第六个项目。

信息显示，旭辉国宸府项目分为两期开发，其中一期项目将于2020年9月下旬开盘，样板间已开放，并且提供前期咨询。

不过如今看来，旭辉国宸府进度明显受阻。今年9月中旬，镐京笔记曾走访项目现场，样板间并未对外开放。旭辉给出的解释是因“内部整改”事宜，暂停客户参观。

目前，该项目仍未开始预售。至于项目二期土地，自西安鲁能清算组接管后，至今未有任何进展。

消息人士告诉镐京笔记，因拿地成本原因，旭辉在西安土地市场上近期并未有何种动作，其对银川等西北区域城市更有兴趣……

就相关问题，镐京笔记曾前往旭辉西安采访未果，但根据其要求留下联系方式以及问题。截至发稿，旭辉西安并未回复。