继承纠纷中对未办理产权证房屋的处理｜审判研究
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蒲毅 四川韬世律师事务所
《民法典》第1122条规定，“遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。”据此，“被继承人死亡后的所有个人财产都成为遗产，无论财产的形态，只要属于其个人所有的财产都转为遗产。”显然，未办理产权证房屋［1］作为一种财产形态，可以作为遗产继承。
一、基于合法建造取得的房屋
基于合法建造取得的房屋主要指农村宅基地上房屋。根据《民法典》第231条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”这类房屋虽然未办理产权证，但被继承人已于房屋合法建造完成后取得房屋所有权。因此，“非经登记而取得的不动产物权的享有人在登记之前死亡，其继承人仍有权继承该项不动产”。［2］
登记实务中也有观点认为，“合法修建并竣工的房屋，也可以由继承人继承并直接申请首次登记。……此首次登记是一种含有继承转移登记元素的复合登记”。［3］
典型案例：（2019）鲁01民终4101号
二、基于合同关系取得的房屋
基于合同关系取得的房屋主要为商品房、二手房、安置房、职工解危解困房（经济适用房）等，这类房屋的继承分割个案情形差异较大，各地法院处理方式也不尽相同。归纳起来，这类房屋的继承分割大致存在如下三种处理方式：
（一）对房屋分割请求不予处理
典型案例：（2016）京02民终4116号
裁判要旨：因现安置房屋套数及补偿款数额高×1、高×2、高×3与拆迁单位尚存在争议，且房屋入住时应补缴的相关费用尚未到位，同时安置房屋尚未办理产权证件，故现有情况尚不具备在各继承人之间对产权进行实际分割的条件，故原审法院判决各继承人均对安置房屋享有使用权，待具备财产分割条件后另行解决是正确的。
分析评论：遗产的继承分割应以财产明确、合法，权属清晰为前提。因此，在基本情况无法查明，房屋权属不清的情况下，对房屋继承分割请求暂不处理的做法具有其合理性。
但是，尚未办理产权证也不能简单等同于房屋权属不清，在已有房屋买卖合同等证据证实房屋基本情况时，虽不宜直接对房屋本身进行分割，但仍可对房屋所对应的财产权益进行分割。否则，一方面可能加剧当事人之间的矛盾，不利于定分止争；另一方面可能导致当事人陷入法院以房屋未办理产权证而不予分割处理，而不动产登记部门又以没有继承法律文书而拒绝办理不动产登记的困境。
（二）对财产权益进行分割
典型案例：（2017）京02民终5459号
裁判要旨：涉案房屋为拆迁安置房屋，生效判决已经确认刘某于《危旧房改造拆迁就地房屋安置协议书》中约定的权利义务，由张×兰享有六分之四份额，由路×英享有六分之一份额，由刘×慧享有六分之一份额。故张×兰应享有涉案房屋的六分之四产权份额，路×英与刘×慧各享有涉案房屋的六分之一产权份额。路×英与刘×慧作为涉案房屋的共有权人，宣福房地产公司作为拆迁方，均有义务协助张×兰办理涉案房屋不动产权属登记手续。
分析评论：上述案例中，法院虽不对房屋本身进行继承分割，但对房屋所对应的财产权益进行分割。这在继承公证实务中也有类似观点，“回迁安置房建成交付并将要办理房产证，所以被继承人尚未取得该回迁安置房的所有权，房屋所有权不能作为被继承人的遗产。被继承人的遗产应为其根据《拆迁安置协议》所享有与的一切财产权利（债权）”。［4］
不动产登记实务中，也有相一致的观点认为，“以取得房屋所有权为目的的房屋买卖合同债权是可以继承的遗产”，“丙（继承人）继承取得原由甲（被继承人、买受人）享有的合同债权份额后，乙（共同购买人）、丙成为基于此合同将要取得的房屋所有权的共有人”。［5］
这种对财产权益进行继承分割的处理方式较为符合法理与逻辑，但可能存在手续繁琐、成本较高的问题。实践中，当出卖人、共有权人或不动产登记机构不协助办理不动产登记手续时，继承人则需另行起诉出卖人等协助其办理不动产转移登记手续。
（三）对房屋本身进行分割
典型案例1：（2018）川民申2380号
裁判要旨：二审法院认为，四川省攀枝花市仁和区的住房系陈×弟婚前住房38.61㎡与穆×坤夫妻共同财产置换而成，一审法院依法按照陈×弟的婚前财产和与穆×坤的夫妻共同财产按份分割，确定继承人的份额正确。虽然该房屋未办理产权证书，但不影响其作为遗产进行分割。上诉人提出该房屋未取得产权证进行分配不符合法律规定的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
再审法院认为，虽然该房屋未办理产权证书，但不影响其作为遗产进行分割。穆×坤、胡某、陈某提出该房屋未取得产权证进行分配不符合法律规定的再审申请理由不能成立，本院不予采纳。
典型案例2：（2020）黑06民终769号
裁判要旨：本案诉争房屋虽然尚未办理不动产权属登记，但是商品房买卖合同项下的合同权利具有财产属性，应当依法进行继承，通过原告提交的商品房买卖合同中买受人记载为陈×珍、张某，故该房屋应当为二人共有，未记载各自占有的份额，那么二人应为各占50%的份额。该房屋50%的份额应当作为被继承人陈×珍的遗产进行分割。法院判决被继承人陈×珍所有的位于大庆市×室房屋50%产权，由原告王某继承25%，被告冯某继承25%。
分析评论：上述案例中，法院以确认各继承人对房屋享有（继承）的份额方式对房屋本身进行了分割处理。从笔者所检索到的四川地区相关生效裁判来看，绝大多数法院也采用该种处理方式。这种处理方式的优点在于能避免当事人诉累，但也存在值得思考之处：虽然从普通人角度看，遗产就是房屋本身；但从法律角度看，在尚未办理产权证情况下，被继承人对房屋也仅享有债权，因此遗产应当是房屋所对应的财产权益。该种财产权益在实务中具体表现为房屋买卖合同权利、拆迁利益等，其虽与房屋密切相关并最终转化为房屋所有权，但在完成不动产登记前只能是一种债权。
尽管被继承人对未办理产权证房屋所享有的债权可能已经高度“成熟”，在法定情形下还具有对抗其他债权人（买受人［6］）、抵押权人［7］，乃至排除强制执行［8］的强大效力。但其优先效力、排除执行效力等仍需具备严格的适用条件，其债权本质并未改变。因此，对未办理产权证房屋本身（所有权）进行分割的做法，是否兼顾上述考虑因素是个需要思考的问题。
［2］最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》，人民法院出版社2020年版，第178页。
［3］刘守君编著：《不动产登记典型案例剖析》，西南交通大学出版社2019年版，第3-4页。
［4］段伟、文树荣主编：《疑难公证问题咨询答复汇编》，法律出版社2020年版，第150页。
［5］刘守君编著：《不动产登记典型案例剖析》，西南交通大学出版社2019年版，第73-74页。
［6］如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）（已废止）第7条第1款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”
［7］最高人民法院民一庭：“被拆迁人对拆迁安置房产的优先取得权能够阻却其后设定抵押权的强制执行”，载《民事审判指导与参考》第74辑，人民法院出版社2018年版，第161-164页。
［8］参见《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修订）第28条、29条。