【建纬观点】不动产登记薄中登记的债权数额是否为抵押债权的上限金额？——基于个案的思考
作者： 蒋烽
上海市建纬律师事务所房地产团队执业律师。毕业于中国人民大学，法律硕士。已为包括住宅、商业综合体、厂房、教学楼、物流仓库、桥梁、商场、公租房、酒店等业态在内的众多项目提供了包括收并购、合作开发、施工、销售、索赔与反索赔等诉讼与非诉服务。
不动产登记薄之《房地产抵押状况信息》中登记的抵押债权数额是抵押权人享有优先债权的上限金额抑或非上限而尚包括利息、违约金以及实现债权的费用？一个看似简单的问题，在融入第三人与抵押权人同时主张权利、抵押权人径直主张抵押权、抵押权人取得生效文书后主张抵押权等因素后，却也成为了一处司法实务中颇存争议的问题。本文从某一个案引发的问题出发，经阐明不同观点的支持理由与论证逻辑，查找引发问题的根源，提出了可行的解决方案。
案情简介
在某民间借贷纠纷案中，经依法调取被告拥有房产的不动产登记薄之《房地产抵押状况信息》，查明被告该套房产已抵押给某抵押权人（自然人），《房地产抵押状况信息》中登记的债权数额为500万（备注栏中未注明任何内容）。后原告依法申请查封了该套房产。
原告依据《房地产抵押状况信息》中登记的债权数额为500万的内容，认为抵押权人的优先债权数额上限为500万而不区分是否包括本金、利息、违约金及实现债权的费用。但是，抵押权人认为此处的债权数额仅为本金，尚不包括利息、违约金以及实现债权的费用，因此其享有的优先债权数额应以实际发生金额为准，而不应以500万为限。
为此，双方就《房地产抵押状况信息》中登记的债权数额500万是否为优先债权数额的上限产生了争议，形成了鲜明的两种观点。
主要观点
原告方所持观点为《房地产抵押状况信息》中登记的债权数额即为抵押权人的优先债权数额的上限，主要理由：其作为同抵押权人与被告（抵押人）之间的抵押关系无关的第三人，基于物权公示公信效力，毫无疑问，自当信任《房地产抵押状况信息》中登记的信息，否则物权公示制度便无意义。而就抵押权人与抵押人之间在抵押合同中就抵押担保范围的约定，原告根本无从得知。至于未将抵押合同中抵押担保范围包括本金、利息、违约金及实现债权的费用的内容记载于《房地产抵押状况信息》，是抵押权人与抵押人之责，当与原告无关，自然不应由其承担责任。
上述观点最直接的法律依据是《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十一条，该条规定：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”另外，支持原告方观点，较有代表性的地方高院有江苏省高级人民法院。该院于2013年制定的《关于执行工作若干疑难问题的解答》第14条内容规定：“抵押合同约定担保范围包括本金、利息、实现债权的费用等，但抵押权登记簿上或者他项权证上记载的主债权仅为本金部分，其他相关债权人认为抵押权人仅能就本金部分优先受偿，从而提出执行异议，应当如何处理？答：抵押合同与抵押权登记簿、他项权证上记载的抵押权的担保范围应当一致。如果出现不一致，鉴于权证登记的公示效力，应以登记的内容确定具体数额。 ”以及在之后2015年制定的《关于抵押债权优先受偿范围的补充解答》中进一步细化规定：“抵押债权人直接向法院申请执行或参与分配的，其优先受偿的债权数额如何确定，倾向于有抵押登记的以抵押登记确定的范围为准，没有抵押登记的以抵押合同约定的范围为准。”
另一种观点以抵押权人为代表，该观点认为：抵押权人的优先债权不限于登记记载的债权数额，因为登记记载的债权数额仅是本金，尚不包括利息、违约金以及实现债权的费用。法律依据是《物权法》第一百七十三条，依据该条规定，抵押的担保范围除主债权之外，尚应包括利息、违约金和实现担保物权的费用，因此，抵押权人的优先债权仍应包括利息、违约金以及实现债权的费用。支持该观点的典型案例是上海市高级人民法院发布的《2014年度上海法院金融商事审判十大典型案例》之第四个案例“郑某与甲银行金融借款合同纠纷案”。在该案裁判理由部分，明确表述：本案抵押合同对抵押担保范围已作约定，抵押登记权利证书上记载的“债权数额172万元”并非双方在合同中约定的抵押债权的全部，仅是设定抵押时担保的债权本金数额。
问题缘起
争议问题缘起于不动产登记薄中登记的“抵押担保范围的内容”与抵押合同中约定的“抵押担保范围的内容” 两者载明内容有出入所致，即不动产登记薄中体现的“抵押担保范围的内容”是“债权数额”而非“抵押担保范围”且与抵押合同中约定的“抵押担保范围的内容”表述上不一致。
如若两者表述一致，或者说不动产登记薄中可直接登记抵押合同中约定的“抵押担保范围的内容”，则文中争议问题亦不复存在，因为两者所载内容一致，“抵押担保范围的内容”具有对世效力，即可对抗任意第三人。
解案思路
“抵押担保范围的内容”在不同的载体下会出现差异的权利属性所致，理解此点是解决争议问题的关键。
“抵押担保范围的内容”约定于抵押合同之中，体现的是债权属性，不具公开性特点，因此于不特定的第三人而言，其是无法知晓抵押人与抵押权人之间就抵押担保范围的约定事项的。而后基于抵押合同进行了抵押登记，将“抵押担保范围的内容”载明于不动产登记薄中，实现了对外公开，可得为不特定的第三人查阅知晓后，方使约定的“抵押担保范围的内容”具备了物权属性，具有了对世效力。
可见，“抵押担保范围的内容”载于不同的载体上，权利属性亦有别：约定于抵押合同中的“抵押担保范围的内容”仅具债权效力，只能约束抵押人与抵押权人双方；而登记于不动产登记薄后的“抵押担保范围的内容”便具物权效力，可得对抗任意第三人。
前述认知，启发了就“不动产登记薄中登记的抵押担保范围内容与抵押合同中约定的抵押担保范围内容有出入”时如何处理的解案思路。
前述已介绍的案件可归为两类，一类是仅在抵押权人与抵押人之间发生的（抵押权人向抵押人主张抵押权）而不牵涉第三人向抵押人主张债权的案件（下称：对内案件），《2014年度上海法院金融商事审判十大典型案例》之第四个案例“郑某与甲银行金融借款合同纠纷案”即属该类情形。另一类是涉及到第三人向抵押人主张债权的案件（下称：对外案件），本文开篇介绍的案件，即属此类。
对于两类不同的案件，可按内外有别的方式处理。
就对内案件，因仅涉及抵押权人与抵押人而不涉及第三人权益，故抵押担保范围应遵照双方抵押合同的约定，认定抵押担保范围应包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用，而不限于抵押物登记记载的内容。此亦是《2014年度上海法院金融商事审判十大典型案例》之第四个案例“郑某与甲银行金融借款合同纠纷案”的裁判要旨所在。
而就对外案件，因已牵涉不特定第三人权益，则应严守物权公示公信效力，坚持物权相对债权的优先效力，认定对于不特定第三人而言，第三人所信的不动产登记薄中登记的债权数额就应为抵押权人享有的优先债权的上限而毋需区分是否包括本金、利息、违约金及实现债权的费用。按此方式处理本文开篇介绍的案件，即可认定对于原告，其确信不动产登记薄中登记的债权数额便为抵押权人享有的优先债权数额即仅为500万是符合物权公示公信效力的。江苏省高级人民法院2015年制定的《关于抵押债权优先受偿范围的补充解答》中的此部分规定：“抵押债权人直接向法院申请执行或参与分配的，其优先受偿的债权数额如何确定，倾向于有抵押登记的以抵押登记确定的范围为准，没有抵押登记的以抵押合同约定的范围为准。”不无蕴含着这样一层含义：在有第三人主张权利的案件发生时，倾向于以抵押登记确定的范围作为抵押权人优先受偿的债权数额。
如若本文开篇介绍的案件案情进一步复杂，假设抵押权人已依据生效判决书、调解书、裁定书向法院申请强制执行，在此情况下，优先受偿范围又如何确定？对此，可参照江苏省高级人民法院2015年制定的《关于抵押债权优先受偿范围的补充解答》中“执行法院的执行依据是生效判决书、调解书、裁定书等，抵押债权人优先受偿的范围应当严格按照生效的判决、调解书、裁定书确定的优先受偿范围来执行，无需审查抵押债权人在他项权证上或登记簿上记载的优先受偿债权数额。”之规定，直接认定抵押权人的优先受偿的范围就以生效的判决、调解书、裁定书确定的优先受偿范围为准而毋庸再审查不动产登记簿上的记载内容。在此情况下，本文开篇介绍的案件中原告方的主张就不能成立了。
根治方案
以上解案思路，仅针对个案，是治标而不治本之法，若需根治此问题，尚需从源头着手。
既然争议问题缘起于不动产登记薄中登记的“抵押担保范围的内容”与抵押合同中约定的“抵押担保范围的内容”在表述上的出入，所以，根治此问题的治本方法便是统一不动产登记薄中登记的“抵押担保范围的内容”与抵押合同中约定的“抵押担保范围的内容”，让抵押合同中约定的“抵押担保范围的内容”直接体现于不动产登记薄中，明确的载明主债权金额及抵押担保范围等内容，使两者归于统一。
次优方案是：在不改变不动产登记薄现有记载内容的情况下，在备注栏中另行注明：债权数额仅为主债权金额；抵押范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。
而无论采取何种方式，皆可有效规避本文所述争议问题，减少不必要的纷争。