万达板块楼面价降了？海州城西地价创新高？

年关将近，土拍未停，今日连云港再次出让5宗住宅用地。

这5宗宅地，分别位于猴嘴北、海州城西、万达板块和连云区。从地价绝对值来看，万达板块、海州城西和连云区均降了。

那么，这次拍地，说明连云港楼市到底是降温了呢，还是行情要继续向上呢？现在，我们来拆解一下。

万达板块楼面价降了？不是

26#地块位于学院府西，高速东。这宗地的土拍，不仅是开发商、地产媒体，就连广大吃瓜群众，都看得“怀疑人生”——“居然一轮只加200万，这是要拍到天黑么”;“出去吃了个午饭，回来一瞅，还没结束”……

最终经过125轮竞拍，被来自东海的万盛以楼面价6606元/㎡、溢价率74%竞得。

对比上周四，金辉以楼面价8994元/㎡，竞得仅一路之隔的南侧地块，表明上看是降了，而且降了不少。所以，得看看背后的原因。

26#地块占地面积约4万方，容积率2.5，均比金辉地块高一些。更重要的一点，需要配建计容面积不小于17000㎡的保障性住房、一座面积不小于60㎡的对外开放公厕和用地面积不小于4860㎡的幼儿园。

这些都要算进房企的成本里，实际楼面价大概是8800元/㎡多些，这是其中的一个原因。

第二个原因，比万达板块更能激起购买欲的，应该是“金辉”两个字。在这里沉淀高达十年之久的金辉，已经具备了一定的品牌号召力和溢价空间。面对强大如斯的竞争对手，新房企难免会掂量下。

第三个原因，就是板块内的这些准豪宅项目，未来到底有多少高端购买力消化，也给该宗地块增加了不确定性。

所以，26#地块的价格不高，有这三大因素。想继续造新地王，对不起，客观因素决定，挺难的。也不是说不可能，得花更多的精力和巧力，那犯得着吗？

海州城西地价创新高？不是

再说说海州城西。

今日城西共出让2宗商住地块，均位于万象新海东苑西侧。24#地块容积率2.2，以高层为主。占地面积7.6万方，商业面积占总计容面积不低于5%，需配建用地面积不低于4860㎡的幼儿园和不少于5490㎡的保障性住房。

25#地块非常小，占地面积约2万方，容积率1.4，以多层和叠墅为主。根据竞拍要求，该地块商业计容面积在4800㎡内，其中需建设不低于3000㎡的菜场。

继11月以楼面价5452元/㎡竞得德邦G地块后，保利在西区再落一子——24#地块被以楼面价4802元/㎡，溢价率37%竞得。25#地块则被万盛拿下，楼面价5443元/㎡、溢价率47%。因为25#地块容积率较低，地价比24#地块贵了差不多8%。

一直以来，西区算是刚需聚集地。板块内均价在9000-10000元/㎡，虽然卖的速度不是一天售罄，但仍然不乏关注度。一百多万在城区的选择，城西目前是最集中的区域，或者说这是目前销售状态比较正常的一个板块。

不论是之前的德邦地块，还是今天24#地块的实际地价，实在没法用“低”来形容了。

因为，地价不便宜：楼面地价4802元/㎡，如果在产品上稍微有追求一些，房价不卖到1.1万元/㎡，是要亏本的。反过来说，房价要卖到1.1万元/㎡，倘若产品上还是做“大路货”，行情不火爆时，卖起来是有点艰难的。

连云区土地市场暂未“起飞”

2017年12月，福港地产以楼面价2958元/㎡，溢价率18%竞得连云港苍梧小学东侧地块。

时隔三年后，老君堂板块再次出让土地，位于福港地块的南侧。溢价率2%，楼面价2552元/㎡，被江苏百实达置业竞得。

老君堂板块，算是连云区主流板块之一。板块内小学、中学、菜场、商业等配套一应俱全，居住氛围浓厚。当下，即使高新区、海州区、开发区和赣榆等区域市场红得发紫，但连云区楼市依然波澜不惊。

也就是说，当其他板块已经踏入下一波行情时，连云区还未从上一波行情中恢复。

人口净流出、城镇化水平过高和库存较多，是诸多房企止步连云区的主要原因。

附今日土拍详情：