楼市：最牛的地级市，非它莫属
文 | 白羊
虽然自7月中旬以来，东莞官方已经5次出手，楼市量能较于七八月份已有所回落，不过较于去年，无论量、价，势头仍堪称迅猛，丝毫不输左右邻居：广州、惠州。
合富大数据显示，11月，东莞新建商品住宅签约成交面积77.7万方，环比增长4%，同比增长57%，签约成交金额203.3亿，同比增长97%；签约均价2.62万元/㎡，同比增长26%。
1-11月，签约成交面积641.2万方，同比上涨32%；签约成交金额达1525.5万方，同比增长57%；签约成交均价2.36万，同比上涨19%。
从价格涨幅上看，东莞房价今年一年的涨幅抵过去三年的涨幅之和，成交量较于过去三年也约有三成的涨幅。
得益于需求的旺盛，东莞新建商品房库存也迎来告急。
截至11月底，东莞一手住宅库存面积约247万平，同比大幅减少39%。若按照过去6个月消化速度计算，11月底住宅库存消化周期快速缩短至3.6个月。一般低于6个月，就属于供给短缺。
如此火热的行情及紧张的库存，在喂饱开发商的同时，又大大刺激了它们的胃口。
截止至10月，东莞已诞生22宗区域单价地王，其中6宗更是刷新了东莞历史单价地王榜单。2020年也被称为东莞 “地王年”。而遍地地王反过来又助推了东莞未来房价的上涨预期。
值得一提是，不同于另一大临深楼市惠州——完全由外地购房客尤其是深圳购房客主导的局面，东莞“内火”还比较旺盛的。
7月25日，东莞出台了相对严厉的限购调控，一、二手房都在限购之列。不过也留了一手，没有一刀斩，而是只打外户、不打莞户：即限购门槛（社保年限）主要为外地户籍购房客设的，对东莞户籍的人要宽松的多，一手房限购两套、二手房不限购。
于素来被认为是东莞楼市两股不可忽视力量的深水、广水而言，显然不会为了在东莞买个房而放弃深户或广户。所以基本可断定，自7月份后的4个月，东莞楼市的火热基本是由本地购房者撑起来的。而内需的旺盛，也使得东莞楼市要比惠州楼市有着更强的抗风险韧性和上涨动力。
换言之，东莞的房子比惠州的房子更值得投资。
在外地炒房客基本被逐出市场的情况下，楼市还能保持如此能量和热度，东莞堪称楼市最牛地级市。
当然，这并不说你就可以蒙着眼去买或立马杀进去了。行情虽不会简单的重复，但总会压着相同的韵脚。基于市场惯性，当下行情或许还会滑行一阵子，不过考虑到这波行情涨幅较猛，不管是市场势能的自然衰减，还是可能的调控加码，未来东莞房价大概率都会横盘一段时间，就像17/18年那样。
这意味着接下来在东莞买房，更要注重板块选择和基本面分析。
东莞虽是个强二线城市，但并没有区只有街镇（32个，若算松山湖园区为33个），合富将其大致划分为七大片区，即主城片区、松湖片区、滨海片区、临深片区、水乡片区、莞北片区、东北片区。
官方的划分是6大片区，与上图不同的是把莞北的高埗、石碣划入了主城片区，其余划入了松湖片区；把临深片区的黄江、松山湖片区的东坑划入东部产业园片区。
不过，笔者认为第一张图的划分明显更合适些：
其一：松山湖园区位于南部莞深边境，其对北部的石排、石龙乃至茶山，辐射力是比较弱的，将其强行划在一起有些牵强；
其二：黄江与深圳接壤，属于典型的临深片区，将其与离深圳较远的东北部片区划在一起，也有强行配对之嫌。
下面就以第一张图的片区划分为基础，浅析下东莞楼市。
从大的格局上来看，东莞有着扎实基本面和发展前景片区，主要有主城片区、滨海片区、松山湖片区及东南临深片区。（GDP和人口也主要集中在这些片区内的街镇）
其中，主城片区为东莞中心城区，云集着东莞最优质的教育、医疗、地铁、商业等资源，价值自不必多说；包括虽属莞北，但受其辐射的高埗、石碣、茶山等。
东南的滨海片区，既有东莞最强的两大工业重镇虎门、长安，也与深圳下个十年重点打造的海洋新城仅一河之隔，详尽利好。
中部的松山湖片区，得益于华为等一干高新技术企业的入住，迅速崛起，松山湖园区GDP已超越长安，成为东莞NO.1；而大朗、大岭山也是属于临深片区，而寮步则受到主城外溢的利好；
东南部临深片区更是像楔子插入深圳腹地，成为新深圳人的睡城。
所以，大的来说，上述板片区内的房子都是值得选择的。具体还要结合不同街镇的GDP、人口及今年的房价涨幅来看，见下图。
在展开之前，先强调两点：一是，理论上一个地方短期内的房价涨幅越高，未来进一步上涨的阻力就越大，或者说需要更长时间去消化。反之，若涨幅跑输大盘及周边，未来反而存在补涨可能；二是，一个地方GDP、人口等基本面虽短期内和房价涨跌不存在直接正相关，但从更长时间维度上看，其却是房价的试金石和支撑点。
再看上述图表，大家会发现，东莞不同街镇的GDP、人口和今年的房价涨幅差异非常大。
其中，涨幅前三名的大岭山、石碣、莞城11月份的房价同比涨幅都超过了50%，分别为67.8%、55.5%、50.8%，但三者的GDP、常住人口比重并不算非常突出；厚街、大朗、凤岗三镇，GDP和常住人口占比看似不弱，但却包揽了房价跌幅榜的前三名。
所以，综合上述三指标及街镇所占区位来看，未来房价上涨阻力较弱的地方，分别是主城片区的南城；滨海片区的厚街、沙田；松山湖片区的大朗；临深片区的凤岗、岗厦、清溪。
反而像望牛墩、石碣（主要受划入主城利好刺激），这种基本面不咋滴，房价涨幅却惊人的地方，怕是需要时间来慢慢消化。
当然，上述只是其中一个视角，判断南面临深9镇的房价空间还有一个维度，即与接壤深圳一侧的房价的剪刀差。毕竟深圳的房价是它们的天花板。
从上述图表来看，今年以来，凤岗房价不涨似乎也可以理解。经过前几年的大涨，其与深圳平湖房价的剪刀差已大为缩小。
长安、虎门也是，经过今年的大涨，剪刀差大幅缩小。厚街、沙田反而拥有更大补涨空间。
黄江今年看似涨的很猛，清溪、塘厦也不弱，但怎奈深圳这边涨的更猛。所以它们的剪刀差，非但没缩小还有扩大之势。所以未来仍值得看好。
大朗、大岭山的房价剪刀差较于去年也保持了相对稳定。但考虑今年以来，大岭山房价涨幅高于大朗近72个百分点，而大岭山的房价绝对值又高出大朗50%。未来大朗或许比大岭山更有看头。
至于中心城区，重点看南城吧。