闻旅观察 | “尘归尘，土归土” 长租公寓“二房东”即将迎来疫后终局

从规模为王到剩者为王

作者 | 杨  凡

编辑 | π大星

近几年，消费升级、互联网赋能等概念的兴起，让以二房东模式为代表的长租公寓在市场规模和资本热度上得到空前发展；而由于行业的非标属性，包括“甲醛门”、“租金贷”、“暴雷跑路”等各种乱象频发，也引发舆论的广泛关注与持续抨击。

尽管洗牌潮一直在持续，但受资本、运营、监管方等多重因素影响，市面众多“劣币”迟迟不见退场，畸形的行业生态始终难有实质性改观。伴随此次疫情对租住市场的剧烈冲击，以蛋壳、青客等行业头部玩家的近况为标志，喧嚣散尽，一切将回归本真。

作为一门存在多年的营生，长租公寓不是什么新事物，在早前包租公&夫妻店尚未被强势挤压的年代，整个行业是赚钱的，尽管其理念认知和产品、服务、科技等等热词不沾边，但也共同构建出“岁月静好、小富即安”的行业生态。

在资本的推波助澜下，大批跨界者、野心家及投机人士接连进场，新入局者言必提及颠覆，借不计成本的竞价抢房模式进行扩张，让众多靠自有资金扩张的传统公寓业者因“无路可走”而退场，当岁月不惊的局面被打破，各种行业乱象也接踵而至。

跨界者的共性认知是，尽管行业夫妻店模式的利润率低下，但以资本做作催化剂，通过标准化和信息化建设带动运营效率的不断提升，在触发“边际效应”的某个零界值后，企业自身的规模扩张与利润率提升能由此走向正循环；

另一种设想则是，即便包租模式的租金差不足以覆盖运营成本，但借用互联网的流量思维，如若租户规模最终达到大流量的入口，通过向体系内包括电商、增值服务等多元业务间的转化和交叉变现，整个体系最终会实现盈利。

理想似乎足够美好，但现实情况下，由于极度分散的供应链、混乱不堪的管理体系与羸弱的实力背景，众多长租公寓玩家都因盲目扩张身陷“规模不经济”的困境，始终难以脱身。

而尽管对多元化收益有过各种尝试与验证，但由于交互场景缺乏，以及用户对产品和服务的体验不佳牵累到对品牌的信任感，行业绝大部分利润始终来自基础的租金差，所谓的多元营收始终是个伪命题。这对自诩区别于传统二房东的跨界者来说，无疑是一种讽刺。

设想中的模型没跑通不假，在相当多执拗的玩家看来，一切都归因房源体量的不达标，当“唯规模论”变异为公认的政治正确，“租金贷”这类金融工具的适时出现，也让玩家坚持拿房&出房的高周转扩张模式，成为一种必然。

要知道，无论业界怎么描述长租公寓的愿景，行业的主要利润来源至今与传统的二房东无异，而由于出房价受市场行情、供需关系、租客购买力等多重因素作用，如果玩家一味追求规模，拿房前缺乏审慎的财务模型测算，其体系本身存在巨大的风险。

更有甚者，玩家在明知亏损的情况下，不惜借租金贷以“高买低卖”模式支撑快速扩张，一旦资金供应端收紧或者市场形势生变（以此次突发的疫情为例），这种扩张将再难继续，乃至直接陷入“崩塌”的境地。

与此同时，作为一个极其倚重现金流的行业，空置周期与出租率是企业回款效率的关键，在唯规模论与快周转的驱动下，拿房与出房成为两大重头，而包括“产品优化”、“安全监管”、“服务落地”等的投入与权重，只能被不断下调。

当用户对产品和服务体验差强人意，低续签率与转介绍导致运营获客成本越来越高，空置周期越来越长，整个运营体系失衡，并由此陷入恶性循环。此前，各地不断爆出的长租公寓企业倒闭、爆雷事件，多与此直接或间接相关。

历经多轮资本助力，以青客、蛋壳为代表的行业头部品牌先后成功赴美上市，客观来看，这为其拓宽融资渠道的同时，也提升了其品牌的市场认知度。但与此对立的是，巨额亏损、大幅下挫的股价以及充斥于各平台的大量投诉维权信息显示，一切并没有表面那般美好。

尽管自定义为租住时代新生活方式的行业领军者，但对比其运维效率与投资者对其能力的判断，双方显然有明显的不对称；至于企业外宣的品牌形象与真实的用户评价之间，更是存在巨大的鸿沟。而疫情突袭带来的杀伤，更是将品牌方生存困境与用户维权诉求之间的矛盾暴露无疑。

伴随监管对长租公寓行业的持续收紧，可以预见，在历经早先的草莽期后，长租公寓行业的生态将实现去伪存真。而有别于大众认知中的“规模第一”，以运营效率的提升为核心，快速的自我调整、持续的体系优化与真正的价值再造，将决定这场长租公寓玩家大洗牌中，谁能真正做到“剩者为王”。