超级网红融景城,推新房!这个盘好吗?

(来源于网络)

临近年底,当狂欢过后的必然性休整期一年一度的开发商冲刺月相逢,重庆楼市较过往大半年的喧嚣,的确是平静了许多。

据统计,12月有170多个盘推出新房!

很多吗?不好意思,其实也就比过去多一丢丢!

过去每个月都是100多个,有时候120,有时候150,只不过,那时候房子太好卖,售楼部“三缄其口”,购房者通常都来不及知道哪里推出新房了!仅此而已。而现在...你只是知道了。

昨天有一个楼盘的销售跟我发微信到1点,我不忍心打断他,最后我跟他说了句:

加油!不论顺境还是逆境,只要坚持思考并努力,最终一定会收获满满!获得成功!

其实,我是不好意思跟他说,消费者已经“翻身农奴把歌唱”!角色反转,如今,我们只盯到过去那些“买不到”的网红盘!

其他的,别来打扰我!

比如,北滨路的超级“网红”,重庆这一轮市场行情最受追捧的--融景城。

最近两天,我看到他又将推出新房的宣传信息。

(开盘现场 来源于网络)

2016年9月起,很多媒体都报道了“大波外地投资朋友专程打飞的来重庆买房”。而融景城是他们最青睐的楼盘,来重庆的第一站。

事后证明,这波外地朋友,其实或直接或间接,给滞涨多年的重庆楼市加了点火,也给坚信重庆房价“永远不会涨”的人,上了生动一课,血淋淋的一课。

从此,重庆房价回归其本身价值的序幕由此拉开。

两年多来,融景城,都是重庆楼市的超级网红盘之一。

大致两个原因

一是,价格坚挺

(来源于锐理 仅供参考)

数据显示,2016年四季度到2017年1季度,融景城的价格由8306元/㎡至11411元/㎡(建面单价)。价值驱动价格的融景城,打响了重庆楼市沉积多年后的“第一枪”。均价走势也高于重庆主城均价。

除此以外,截止目前,融景城也一直稳定增值。

二是,是本地人、外地人都喜欢

传说中的中国房产界最大牌意见领袖X神,早期多次推荐这个楼盘。使之成为“多军”重点目标之一。

而融景城早年已是重庆本地人的目标之一,主要原因是其北滨路和江北嘴的双重地段优势新村学区、商业、轨道等配套加持,当融景城变“火”之后,本地买家也加速了买入动作。

据第三方统计,从2016年四季度起,融景城平均开盘去化率均在95%以上!

(效果图 来源于网络)

融景城究竟好不好?站在外地人和本地人的不同选房视角下,

看看他背后的价值逻辑。

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1、外地朋友们为什么喜欢融景城?
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外地朋友通常是投资目的更强,如果以投资的眼光看,判断融景城的购买价值,我认为大致有五个方面:

(1)城市传统的中心地段,价值更稳定

(2)一线滨江资源,代表城市稀缺自然资源

(3)人口稠密,从而可以预见“接盘人”会足够多,配套会更加成熟

(4)大片新住宅,居住品质感好

(5)背靠陆地,纵深开阔。活动和可发展空间大

上面这5个要素放在一起,我估计外地人在重庆找了一圈,没找到几个。

融景城成了最理想标的之一。

(效果图 来源于网络)

具体原因无外乎这些:

一是,江北嘴&北滨路&观音桥三重地段能量叠加

融景城所处的地段之所以好,是因为它既属于江北嘴和北滨路,也属于观音桥和五里店。所以无论哪个版块的利好,它都能享受到;

(融景城区位示意图)

无论哪个板块价值上升,融景城都能吸收到能量。比如观音桥商圈扩容、江北嘴成熟、滨江路优化、五里店升级...

二是,滨江资源丰富、纵深开阔

融景城大约有900米江岸线,一线滨江;且项目背靠江北区广阔陆地,南北纵深大约800米,背山面水。

纵深开阔,就导致区域整体性更好,更容易形成气候。

三是,区域内人口流量支撑强劲

人口支撑主要来自两个方面。

1) 五里店、江北城及腹地大量的原住民

2) 江北嘴规划超20万办公人口的外溢居住需求

人口流量大小直接决定楼盘的成交量,以及稳定性。

四是,区域内新住宅较多

北滨路和江北嘴近几年都处于大规模开发期,区域内招商江湾城、龙湖春森彼岸、御龙天峰、保利观澜,万科御澜道、紫御江山、寰宇天下等定位都比较高。

融景城周边的城市面貌好,即将形成不错的高品质居住氛围。

(北滨路实景 来源于网络)

这5点,我判断是外地人用他们经历某些城市房价一路“暴涨”的思维逻辑和经验来选房的因素。

以上海为例,经历了从2000块/㎡涨到了如今的均价50000多/㎡,在这个过程中,他们肯定吃过亏,上过当,也选错过地段,错过笋盘。

当然,更经历过买到高价值楼盘,财富大增的欢喜!

(来源于搜房网 供参考)

举个很简单的例子:上海陆家嘴,滨江沿线。

如今均价已经达到了20万/㎡左右!这个价格是上海房价均价3.6倍!

如果有兴趣你可以去搜房、安居客、链家之类的二手房网站翻翻上海核心区+滨江楼盘的房价与其他地段的对比。

上海这些年,通过实际结果,呈现了20万/㎡和2万/㎡房子在一座城市共存的局面,产生了如此巨大的分化!

而融景城。最大的可能性,就是外地人认为它未来有潜质成为重庆版的上海陆家嘴滨江。

当然,我的观点一直很鲜明,不能一味拿外地人眼光看重庆,毕竟他们不了解重庆的实际情况。

那么,本地人对融景城又是怎么看?

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2、为什么本地人也喜欢融景城?
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和外地人比起来,本地人购房更多地是以“住”为核心逻辑。所以最重要的是区域生活氛围要浓厚,入住率要高。

就目前情况看,融景城已交房组团的入住率都不低。晚上八九点去周边走上一圈,多数楼层都是亮了灯火的。楼下遛弯的、遛娃的也是成群成队。

(融景城实景图)

老重庆都知道,北滨路概念打造起来以前,这一带的代名词是刘家台

在明清时期,刘家台是嘉陵江北岸的一个大码头,是川北地区物资进入重庆主城的必经口岸。大量的人力物力聚集,久而久之,也就发展成为了居住区。

所以说,刘家台居住历史悠久,是一个生活氛围浓厚的江北原住民区

因为地处核心老城区,因而周边配套更为齐全。

以融景城为圆心,梳理一下配套就很清晰了

  • 旁边是鎏嘉码头滨江商业,3公里范围内有解放碑观音桥江北嘴商业区;另外,他本身规划有大约20万方的商业配比,还有一个“九曲花街”;

  • 3公里范围内有重庆医科大学附二院、重庆市江北区中医院、重庆市江北区妇幼保健院;

  • 项目到轨道10号线鲤鱼池站和轨道9号线刘家台站距离大约500米;

  • 学校配置有江北区重点新村致远小学+字水中学;

相当于,商业+医院+交通+学校形成了一个全方位的配套!

除此之外,还有几点可以明确。

地段价值:外地人看重融景城的地段价值,这一点本地人同样认可。

因为融景城属于北区的“脸面”北滨路,江北嘴的生活区范围。

向北到机场、火车站、观音桥商圈等功能性地方;向南到解放碑、弹子石、南坪等区域都很近,对于本地人,生活区域的便利性非常重要。

(融景城实景图)

品牌+品质:金融街是一个全国性的大型国企开发商。它在北京、广州等地开发了很多有名的项目。

融景城算是金融街的大盘代表作。

从2010年开始拿地开发到现在,开发了七八年时间。有点“慢工出细活”的感觉,反正不差钱吧。

交房的部分组团,业主口碑都还不错。

(来源于网络)

地段+配套+生活氛围浓+品质大盘形成的“综合居住便利性”,是本地人认可融景城的地方。

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3、最后
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一个楼盘好不好,当然是仁者见仁的事。根据自身的需求和资金来计划。

市场平稳了,那些网红盘就有了买入机会。对于有需求的朋友,其实真是下手的好时机!

但是,提醒大家,如果一个楼盘投资客过多,比如70%以上全被投资客端了,那这个楼盘的下场或许并不会好。单纯的“炒货”离开了大行情立即就会露出原形是不变的真理。

这类房产有几个特点:

①高空置率

②随着市场波动,价格波动很大

③出货数量大

高空置率会让楼盘失去居住的舒适型;市场波动会让楼盘被大量抛售或走入法拍程序。而这会毁了楼盘的价值。

这三样东西,都会让持有这在后期找接盘侠的时候,无比痛苦。

最理想的价值型楼盘,应该是既符合本地消费者的眼光标准,又符合价值投资的选择标准。

本地居住型买家占多数,投资型群体占少数。

高入住率,配套成熟,品质上佳,地段卓越的楼盘,当然是最稳妥的优质资产。

本文为商业评论

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