传统银行严控地产贷款，次贷危机一触即发

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随着澳洲皇家银行委员会（banking royal commission）要求各大银行采取更为严谨的贷款审批政策以来，越来越多不符合新规的借款人寻求非银行贷款机构提供房贷支持。

根据有关数据统计，由于传统银行的退让，预计有500亿至700亿澳元的贷款缺口需要填补，目前在市场上有最主要的5家非银行贷款机构每年为不符合银行贷款条件的房产买家提供150亿至200亿澳元的住宅贷款，这一数额正不断地增加。

非银行贷款机构有：Pepper Money、Liberty Finance、La Trobe Financial、Home Loans Ltd和First Mac。

它们提供从优质到次级的一系列住房贷款产品，包括低首付或者提供较少财务证明文件等的一些，这类型的贷款大部分已经被传统的银行机构拒之门外。

这不仅是因为英国皇家委员会（Royal Commission）对它们进行了调查（尽管这肯定是一个因素），还因为APRA改变了风险权重，尤其是在目前房地产市场下滑的情况下。

2014年，美瑞金融系统调查（Murray Financial System Inquiry）报告称，银行申请的平均抵押贷款风险权重为18%，这是由银行自身内部决定的。

如今，贷款风险权重由澳洲审慎监管局（APRA）决定，而非自我监管。优质抵押贷款现在的风险权重约为35%（这是贷款背后需要资本的比例）。

当APRA试图让银行降低房贷风险时，一些非传统银行为很多贷款客户提供了除银行贷款以外的夹层贷款，使贷款人的次级风险成倍增加，同时次级贷款也使资产的收益率大幅减弱。

而随着银行皇家委员会的监管力度加大，传统银行每年发放的住宅贷款额度越来越少，很多预算不足的房产投资者只能求助于那些非银行的贷款机构。除非贷款需求消失（不太可能），否则五家非银行机构将不得不至少将它们所发行的贷款数量增加两倍，以弥补缺口。

也许需求将会消失，不过值得注意的是，住宅建设ABS上周的数据显示：正在建造住宅的数量创历史新高225,000套，这些新建房屋的价值达到890亿澳元，其中包括550亿澳元的公寓，250亿澳元的独立屋和90亿澳元的翻修房产。

大多数公寓为投资者所购买，其中许多人是次贷借款人。如果他们因为无法获得资金而不进行最后的成交，那么他们就会失去押金，开发商也会面临项目大幅度违约的风险。

一旦发生大幅度违约，开发商就会面临破产的风险，那些失去首付的潜在房地产投资者将会减少其余的生活支出。更糟糕的是，他们签署了具有约束力的合同，可能会被开发商起诉，并可能失去房子。

被银行拒绝的投资者更有可能转向非银行贷款机构，为一笔非标准贷款支付5%至7%的利息（目前银行利率约为3.5%）。

2013年至2016年的房地产繁荣几乎完全是由银行提供资金的，而如今，由于政策的调整以及整个地产市场的宏观市场下行，传统的银行机构不得不限制住宅贷款市场，让很多非传统贷款机构有更大的发展空间。

但由于风险权重上升和皇家委员会的双重打击，银行留下的漏洞如此之大，类似于上世纪80年代非银行贷款激增的情况必然会再次发生，而这一情况正在逐步变成现实。

参考资料：

https://www.theaustralian.com.au/business/opinion/alan-kohler/subprime-lending-isnt-dead-its-just-moved-house/news-story/fc182bdb863e79243ee6ddcabef1628c