抵押登记与合同约定的担保额不一致的，怎么办？
本文是君之道思考的第365期文章
实践中，基于各类原因会出现抵押登记载明的担保范围（担保额）与抵押合同约定的担保范围不一致的情形，此时债权人的优先权范围往往成为争议的焦点。抵押人通常引用《最高人民法院关于<担保法>问题的解释》第六十一条：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”作为抗辩依据，要求仅按照抵押登记的数额承担抵押责任。本期，我们将对此问题进行简要的分析。
一、以合同约定的担保范围为准
（一）抵押人并非公示对象，以合同约定担保范围为准
在最高人民法院（2019）最高法民再69号案件中，案涉他项权利证书仅在“债权数额”栏目中记载了《债务重组协议》中确认的债权本金，该权利证书中并无“担保范围”的记载。法院没有依照登记金额确认担保范围，主要理由如下：
首先，《抵押合同》明确约定了担保范围，系双方当事人真实意思表示，属有效合同。《物权法》第一百七十三条规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定”。由此，抵押物的担保范围依照《抵押合同》的约定进行确定，既符合双方当事人的真实意思表示，也符合法律规定。
其次，法院认为“债权数额”与“担保范围”分属他项权利证书中应当登记的两项内容，二者并非同一概念。不能将他项权利证书中记载的“债权数额”理解为“担保范围”的记载。
最后，抵押人不属于不动产物权公示制度的保护对象，不动产登记制度设立的目的在于保护以该不动产为交易客体的第三人的合理信赖利益和交易安全。抵押人以无论《抵押合同》对债权数额如何约定，其超过他项权利证书记载的债权数额部分因未登记不具有优先受偿效力为由，主张应以案涉他项权利证书中载明的债权数额为限确定本案抵押权受偿范围，有违诚信原则。
（二）应以登记备案的抵押合同约定为准
在上海市高级人民法院（2018）沪民再14号案件中，债权人与担保人办理抵押登记时，上海市房地产登记证明（抵押权登记）只有债权数额一栏。一般抵押权设立登记时登记证明上记载的“债权数额”仅是设定抵押时担保的主债权数额，且债权人在对涉案债权按规定要求进行抵押登记的同时，已将抵押合同进行了备案。瞿某某、潘某某作为后顺位抵押权人，负有审慎注意义务，在与债务人一起办理抵押权登记时，可以通过要求债务人查阅已在登记机关备案的抵押合同知晓债务人与第一顺位抵押权人约定的担保范围。因此，原二审判决关于在未登记担保范围情形下，则以债权人在办理抵押登记时按规定记载的债权数额作为优先受偿范围的认定，适用法律错误，应予纠正。
二、以抵押登记的金额为准
但最高人民法院在(2019)最高法民终830号案件中则认为应按照抵押登记的金额为准，主要理由有二：
首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准”的规定，抵押登记证明中登记的债权金额与《抵押合同》中约定的债权金额不一致的，应以抵押登记证明中登记的债权金额为准。
其次，从登记的目的来看，登记不仅产生对抵押人的担保义务，且产生对第三人的公示作用，第三人能够基于对他项权证记载内容的信赖，相信抵押人的担保义务即是抵押登记证明记载的债权金额，若抵押权人不仅对抵押登记证明记载的债权金额享有优先受偿权，而且还对该金额以外的、不为第三人所能知晓的金额享有优先受偿权，则不利于交易安全，也有违登记制度设立的初衷。
前述两个理由也见诸于各个地区的法院，这也与第一部分的裁判观点截然不同，产生了同案不同判的情形。
三、小结
正因为抵押登记金额与抵押合同约定担保金额有差异的现象较为常见，而法院对此类情形存在分歧，因此《全国法院民商事审判工作会议纪要》拟通过第58条统一此类案件的裁判尺度：以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。但是，区分两种情形：第一，由于某些地区登记系统设置及登记规则造成的该地区的登记范围与约定范围不一致是普遍现象，以合同约定认定担保物权的担保范围。第二，某些地区不动产登记系统设置与登记规则比较规范，担保物权登记范围与合同约定一致在该地区是常态或者普遍现象，则应当以登记的担保范围为准。
但担保物权登记范围与合同约定的常态需由登记机构判断，此时法院在审理该案件时需要征询登记机构的意见么？当事人对登记机构判定的常态有异议的，如何提出异议，是否会负担过重的证明责任？这些问题都尚需进一步商榷。
因此，建议抵押权人在签订抵押登记的合同时，明确约定抵押登记的范围应与抵押合同约定相一致，如不一致的，应以抵押合同约定为准。除此以外，办理抵押登记时，抵押权人需严格审查抵押登记的金额与抵押合同约定的金额是否一致，并要求同步备案抵押合同。这类不一致现象仍有赖于登记机关系统的不断完善，也需要抵押权人为了自己的利益负担更多审慎核查的义务。
文/ 叶秀旻律师 李梅丽律师