【律师手记】优先承租权的司法实践分析

前段时间，接触到一起酒店租赁合同纠纷，酒店想通过优先承租权获得与出租人的续租。我看当事人的租赁合同明年年底才到期，届时，《民法典》已实施，可以依据《民法典》主张该权利。为此，笔者收集了有关承租人的优先承租权的裁判文书，结合《民法典》规定，对承租人的优先承租权作此分析与理解，以飨读者。

《民法典》第734条第二款规定，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。该规定即为承租人的优先承租权，属于《民法典》的新增规定。但是，承租人的优先承租权在司法实践中早已有之，如果在“无讼案例”之中输入“优先承租权”的关键字，能够检索到的相关案例平均每年有也在2000份以上，但是对于承租人的优先承租权的规定如何理解与适用，却并未得到司法实践的检视。

首先，需要界定何为承租人的优先承租权？（2011）南市民一终字第1859号号民事判决书认为，所谓承租人的优先承租权，是指原租赁期间届满后，出租人将房屋出租的，在同等条件下承租人依法享有的优先于他人承租房屋的权利。在司法实践中，最先遇到的问题可能就是承租人是否享有承租权，当时这是在《民法典》未施行前所需要解决的问题，即承租人的优先承租权从何而来的问题。

对此，（2011）南市民一终字第1859号号民事判决书是这样认定的：“首先，优先权具有法定性，其是项法定权利，是否享有优先权应依法律的规定。目前我国法律及行政法规中并没有关于承租人享有优先承租权的相关规定，因此，对于承租人是否享有优先承租权应当以租赁双方在租赁合同中的约定来确认。”但是，就司法实践来看，在大多数情况下，当事人很少在合同中约定优先承租权。所以，也就很难在过去的司法文书中看到优先承租权如何行使，如何救济的问题。

此次《民法典》新增条文，明确规定承租人的优先承租权，这就从立法的确立了承租人的优先承租权，使其有了坚强的法律依据。就从其立法目的来看，（2015）佛中法民三终字第1207号民事判决书认为，“优先承租权的设立是为了在一定程度上维护法律关系的稳定，避免因租赁关系的终止而损害承租人的利益。”对于承租人优先承租权设立目的的认定，对于确立优先承租权的权利性质大有裨益。例如，在最高院主编的《民法典理解与适用》一书就认为，从更好保护承租人权利的角度，为实现这一立法目的和立法价值，已将该权利界定为附条件形成权，即在法律规定的条件成就时，承租人单方做出的缔约意思表示即可在出租人和承租人之间成立租赁合同关系。

当然，对于优先承租权性质界定在司法实践中争议比较大，例如（2015）佛中法民三终字第1207号民事判决书认为：优先承租权仅仅是一种优先缔约请求权，这种权利既不是物权，也不是形成权，而应当认定为约定产生的债权性权利，仅具有债权效力，并无物权效力，该权利不具备对抗出租人物权请求权的效力，也不具备单方形成新合同关系的效力，即优先承租权不能对抗第三人。

权利性质的界定在某种程度上又决定着权利的行使方式。我们可以考虑通过合同约定来界定优先承租权的性质以及行使方式。按照之前的裁判文书，例如（2013）青民一初字第2343号民事判决书认为：“优先承租权虽然没有法律明文规定，但符合我国合同法规定的意思自治原则，也不违反法律、行政法规的禁止性规范，对此，应当对合同当事人约定的优先承租权予以保护。”可以给予我们一定的启示，即通过合同约定来确定优先承租权的性质，行使方式以及责任承担等内容。

接下来的问题就是优先承租权的行使条件为何？按照《民法典》的规定，不外乎两个：其一，租赁期限届满；其二，以同等条件承租。这其中最容易发生纠纷就是对于“同等条件”的认定，（2015）佛中法民三终字第1207号民事判决书认为，优先承租权中“同等条件”的核心内容应包括租赁标的的特定性、同一性。（2014）鄂宜昌中民二终字第00050号判决书认为，这里的同等条件首先应当是价格条件相等。此外，如果存在对出租人的利益产生实质性的、较为严重影响的条件，也应当视为同等条件的范畴。

最后要解决的就是承租人的优先承租权如何行使的问题。优先承租权的行使与其权利定性密切相关。但是无论如何定性，承租人获知出租人继续出租的意愿和租赁条件，均是承租人主张优先承租权的前提。至于在现实之中如何操作，并无可依据的规范。在这种情况下，最好的办法就是在订立租赁合同的时候就明确约定优先承租权的行使方式，行使程序以及责任承担。当然，在现实中，出租人往往处于强势地位，承租人难以获得租赁合同的制定权，在这种情况下，承租人可以在租赁合同届满前，主动向出租人以书面的形式提出优先承租权的请求。