建业新生活港股上市！年收入17.5亿元 净利润2.3亿元 高瓴资本“护航” 总市值超百亿港元

投实消息：物业公司上市正当时！

5月15日，建业新生活在港交所挂牌上市，新股名称为建业新生活，股票代码09983.HK，独家保荐人法国巴黎证券（亚洲）有限公司。

5月15日，建业新生活上市首日开盘价涨22.92%，报8.42港元/股，市值达101亿港元。

至此，鑫苑服务(01895.HK)、兴业物联（09916.HK）、建业新生活(09983.HK)，河南地产三巨头旗下物业管理公司齐聚港股。

在中指研究院5月13日刚刚公布的2020中国物业服务百强企业榜单上，建业新生活名列第12位 ，在所有河南上榜物业管理公司中排名首位。

招股书披露，截至2019年12月31 日，建业新生活已订约管理物业的总合约建筑面积约为114.7百万平方米，系中部地区最大的物业管理服务提供商。

2017年、2018年、2019年，建业新生活来自持续经营业务总收入分别为4.6亿元、6.9亿元、17.54亿元，年复合增长率为95.2%，来自持续经营业务纯利分别为3910万元、5200万元、2.33亿元，年复合增长率为144.0%。

招股书显示，公开发售前，建业新生活由胡葆森持有94.16%的股份，王俊持有4.96%的股份，东英金融持股0.88%。

本次建业新生活顺利登陆港股，建业旗下将拥有三家港股上市平台——建业地产（0832.HK）、筑友智造科技（0726.HK）、建业新生活（09983.HK）。至此，建业完成了从市场研究、投资融资、产品智造到售后服务全产业链的打造，也标志着建业从房地产开发向新型生活方式服务转型升级战略迈出了坚实一步。

此次上市，建业新生活本次全球发售引入高瓴资本作为基石投资者，认购8485.7万股发售股份，占全球发售项下可供认购发售股份的约28.29%。高瓴资本创始人、董事长兼首席执行官张磊表示，最近高瓴资本在物业管理有很多布局，建业新生活本着“用户至上”的原则，借助科技赋能，为河南1亿人口提供贴心的生活服务，形成了自己鲜明的特色。

建业新生活董事会主席兼首席执行官王俊表示，上市只是起点，服务没有终点，为业主提供更好的服务，为股东创造更大的价值。

中部地区最大物业公司 在管建筑面积5700万㎡

招股书披露，建业新生活的服务包括物业管理及增值服务、生活服务和资产管理服务。

一、在管物业建筑面积5700万㎡

第三方在管物业占比已超三成

根据中指研究院的资料，按截至2018年12月31日的在管总建筑面积及截至2018年12 月31日止年度的总收入计，建业新生活均为中部地区最大的物业管理服务提供商。

截至2017年、2018年及2019年12月31日，建业新生活的在管总建筑面积分别约为2040万㎡、2570万㎡及5700万㎡，其中分别约90.9%、 83.7%及68.9%由建业集团及其联营公司或合资企业开发。

可以看出，建业新生活前期公司对母公司的依赖性较高，但目前其正在逐步培养自我供血的能力。

2018年开始，建业新生活扩大对第三方物业的管理规模，截至2019年末，建业新生活在管的第三发物业合同数量181个，建筑面积1771.1万平方米，较2018年末同比分别增长364%、324%，由第三方物业在管总建筑面积占比也从2018 年的16.3%增至2019年末的31.1%。

从收入占比看，2017-2019年，建业新生活来自建业集团及其联营公司或合营企业的收入占比分别为94.1%、91.3%、79.8%，而来自第三方物业管理的收入占比分别为5.9%、8.7%、20.2%。

二、生活服务版块收入3.09亿元

建业+贡献50%

除物业管理服务外，生活服务也是建业新生活的重要业务版块之一。

2017-2019年，建业新生活生活服务版块收入分别为2387.7万元、6217.9万元、3.0858亿元，收入占比分别为5.2%、9%、17.6%。

招股书披露，建业新生活提供一系列生活服务，包括(1)建业+平台上提供的产品及服务；(2)旅游服务；(3)建业大食堂提供的管理服务。其中2019年建业+贡献收入1.56亿元、旅游服务收入1.3879亿元、建业大食堂收入1347万元。

“建业+平台是一个O2O一站式服务平台，截至2019年末，建业+平台为218.6万名注册用户提供服务，2017年-2019年，建业+平台总交易额分别为9090万元、2.058亿元、4.264亿元。

三、资产管理版块收入1.047亿元

毛利率66%

建业新生活资产管理及咨询服务业务板块包括(1)酒店管理；(2)商业资产管理 (3)文化旅游综合体管理。招股书披露，2019年建业新生活资产管理版块毛利6909.8万元，毛利率达66%。

2019年建业新生活资产管理及咨询服务版块收入1.047亿元，其中文化和旅游综合体管理收入7078.5万元、酒店管理收入1749.9万元，商业资产管理收入1645.1万元。

截至2019年12月31日，建业新生活所管理的商业物业包括三个文化旅游综合体（总占地面 积约为10.1百万平方米）、七个商场（总建筑面积约为0.58百万平方米）及九家酒店（总建筑面积约为0.25百万平方米），其中若干酒店为国际知名酒店品牌旗下品牌，例如万豪、洲际酒店及雅高。

募资19.16亿港元 用于战略投资并购、加强建业+平台等

本次建业新生活新股发行价格确定为6.85港元，面向全球发行3亿股股份，获得的全球发售所得款项净额19.16亿港元。

根据招股书披露的未来计划及所得款项用途，建业新生活本次上市募集资金将用于以下用途：

1、60%用于战略新投资、合作及收购，预期资本开支10.487亿元人民币。

（1）   收购物业管理服务提供商；

计划符合以下条件的物业管理服务提供商为目标：(a)拥有良好声誉、优质资产且在管总建筑面积不少于300万平方米；(b)运营效率或利润率具有提升潜力；

（2）   收购将扩大公司物业组合的公司；

优先收购在中部地区经营业务的物业管理服务供应商，扩大业务覆盖范围及当地市场占有率。

（3）   收购其他可能带来业务协同效应的公司；

优先收购在河南省具有业务经营的信息技术公司。

2、15%用于加强建业+平台 优化用户体验，预期资本开支2.622亿元人民币。

3、15%用于投资先进信息技术系统，预期资本开支2.622亿元人民币。

4、10%补充一般营运资金，预期资本开支1.748亿元人民币。

引入高瓴资本为基石投资者 公开发售获142倍认购

值得注意得是，此次上市，建业新生活引入了高瓴资本作为基石投资者。

发售公告披露， Gaoling Fund, L.P.已认购8485.7万股发售股份，占全球发售项下可供认购发售股份的约28.29%，占全球发售完成后已发行股份总数的约7.07%。

建业新生活表示：“高瓴资本主要看中物业管理及生活服务行业在河南省的市场发展空间庞大，而建业新生活在中部地区富独特优势，是中部地区最大的物业管理服务商，且背靠‘建业’品牌，更有庞大的个人及企业客户基础以及完备的‘建业+’O2O一站式服务平台的优势。

本次建业新生活上市香港公开发售部分获142.52倍认购，也体现了国际市场对建业新生活未来发展前景的认可。

2020年以来，港股物业版块逆势上涨。Wind数据显示，港股物业板块的总市值从年初的2325亿元增长至5月14日的3592亿元，增长超50%；物业板块平均市盈率达35倍，远高于港股主板的市盈率。

而港股市场物业管理的估值也更高于地产开发。以碧桂园和正商为例，碧桂园服务市盈率54，而碧桂园市盈率仅4.9。

5月15日，建业新生活上市首日开盘价涨22.92%，报8.42港元/股，市值达101亿港元。