首付130万！拿出精装改善盘应有的态度

怎么看待近期的市场？不少朋友问。

如果有购房打算，建议在三个月内出手，『地产营销人』这样答。

为什么会有如此判断？源于几个信息的交叉验证。

一是北京楼市自身的量价调整已基本到底，现在不仅没有泡沫，甚至潜伏着不少机会。北京三年来最佳置业时点，就在眼前。

二是近期楼市政策有宽松迹象。环京似有破冰可能，而深圳楼市突然间燥热，最近一项目开盘，冻结140亿，2800个客户抢192套豪宅！按历史经验，全国楼市的行情轮动以深圳为开端，半年后就会波及北京和上海。所以，每一个市场信号都值得关注。

三是外部经济环境有所缓和。近日官方公布，中美经贸谈判获重大进展，技术性磋商基本完成。市场情绪和股市表现趋于稳定，对内部经济向好形成支撑。

由此，即使年底没有新一轮政策刺激，到明年春节后，楼市也将大概率有一波表现。也就是说，现在直到春节前的这段时间，就是最佳出手时段。

另外一个比较明显的市场需求，是一些朋友希望抓住这个阶段，买到性价比最高的改善盘，只是不知该如何发掘、筛选？

必须说明，改善盘和刚需盘，两者截然不同。刚需盘价格为先，即使位置、配套差强人意，也一定会有人选择将就。但改善盘不是，虽然价格也很重要，但购房者对区域、配套、产品等方面有明确要求，不满意宁可等待，也不会出手。

所以，底层的购买逻辑就有本质不同。那么，一个有强大吸引力的改善盘，又具有哪些特征呢？

在『地产营销人』看来，“改善”既然常常与“升级”联系起来，那核心秘密一定围绕着升级而展开。

1、区域升级：基础扎实，更上层楼

改善需求首先是区域的选择，此时区位是包含在区域整体氛围之中。这就像一个人说自己住在望京，或者亦庄，就大概能推测出其所属阶层和对生活方式的偏好。

因此，区域不仅仅意味着地段，也有展示身份标签的作用。

区域升级，不是指从不毛之地开始的建设启动，而是区域原本就有一个“好底子”，无论基础设施，还是产业渗透，都有良好基础作为保障。

此处的“升级”重在指向更大的发展利好，在规划方向上有明显的政策倾斜和产业助力，从而预示着楼市的想象空间和巨大潜能。

在这一点上，北京各个区域之间并非均质，存有较大差距。因此对购房者来说，做好功课，精准判断是尤为重要的。

2、配套加码：从普通资源到“豪华阵容”

改善升级之要义，很大程度上源自对特定资源的渴求。譬如名校配套，对很多购房家庭来说就如刚需般的存在。

所以我们说，改善绝不仅仅是地块红线内的具体产品改善，而是连带项目周边资源一起的升级。

而且这种升级，也不只是教育配套，还有商业、医疗、公园等全方位的资源焕新，从乏善可陈的一般性资源，向有价值带动力的“豪华阵容”看齐。

在这个过程中，业主不仅借此提升了生活的便利度和品质感，同时区域也不断获得增值，房产的未来价值于无形中平添助力。

3、产品迭代：从物理社区到精神家园

在几个升级维度中，产品升级最为重要。因为对于楼市而言，随需求和产品迭代的飞快演进，多年前入住的小区和户型，如今都无法满足当代人的居住要求。

从硬件上说，户型的功能、建筑的风格、装修的材质、园林的理念与前几年相比，都有了显著变化和长足进步。

从软件上看，人们也不再满足于冰冷的社区形态。文化的、社群的、邻里的关于精神的生活逐渐得到推崇。

一种告别单纯物理属性，向文化属性过渡的社区生活，正被广大中产阶层所向往，这股潮流也构成为改善的一部分。

当满足了区域的升级、配套的加码和产品的迭代，一个优质改善盘呼之欲出。如果此时再配合低于市场预期的价格政策，那么最强性价比就会出现。

近期，亦庄一个新盘的入市，吸引了『地产营销人』的关注。中国铁建·国际公馆，130万首付，买到北京最值的改善盘，一石激起千层浪，引起一众客户趋之若鹜。

中国铁建·国际公馆坐落于北京经济技术开发区河西区，享有五纵五横四轨的立体路网。从项目出发沿京福路向北直行约30分钟可抵达二环核心区。T1（北京首条有轨电车，今年年底正式通车）—兴海一街站距项目仅约900米，交通极为便利。

亦庄经济技术开发区从92年开始发展，历经近三十年积淀，如今已是北京首屈一指的产业领地。这里不仅500强企业扎堆，产业兴盛，人才集中，整体的规划理念也十分先进，住宅区、商业区、公园绿地等，皆井然有序，干净整洁，吸引了大量中产人群居住于此。

去年，北京《新总规》关于科技创新中心的“三城一区”规划落地，亦庄进一步成为科技创新的核心承载地，肩负科技成果向产业转化的重要使命。如今亦庄在政策推动下，已然成为北京最大的创新型产业集群技术开发区。

从区域升级层面看，亦庄具有绝对代表性。加之新机场的投运以及城南计划的整体构想，亦庄未来的发展空间不可估量，楼市前景也极为广阔。

中国铁建·国际公馆所在的河西区，随着近两年供地的增加，其配套加码迹象十分明显。

其中，名校人大附中北京经济技术开发区实验学校正在建设中，与项目仅有一街之隔。另外，北京二中亦庄学校（规划）、北京十一学校亦庄分校均环伺周边，教育配套资源堪称奢华。

上月河西区拍出的商业地块，就在中国铁建·国际公馆的北侧500米处，将建成8万平的龙湖天街购物中心，是亦庄河西区首个大型商业综合体，完全可满足附近居民的高端消费需求。

同时，在距项目5公里范围内还有北京大兴区中西医结合医院和首都医科大学附属北京同仁医院(南区)双三甲医院，此外东方医院、亦庄医院等医疗资源在侧，为健康生活实现保驾护航。

中国铁建·国际公馆距北京最大的湿地公园南海子公园仅4.5公里，并且周边有多个公园环绕，空气清新，景观优越，生态资源不可复制，居住环境不可多得。

由此看到，无论是交通、教育、医疗、生态等各项配套上，亦庄河西区均在不断加码、大幅升级，中国铁建·国际公馆的入市恰恰踏在区域质变的风口期，其出众的改善特质展露无疑。

值此极具发展潜力板块内，隶属于世界500强企业之一的中国铁建地产集团，秉承央企新时代的责任与担当，以“建造对人和自然充满关爱的建筑艺术品”为品牌主张，由其旗下中国铁建股份有限公司，为中产客户打造高品质住宅。

项目整体占地4.49万㎡，虽为限竞房，但无自持，无保障性住房，保证了产品和居住人群的纯质。

设计上，项目延用了中国铁建高端产品系中的“国际系”产品线。现代风格，围合式布局，简洁明快的设计，将建筑的内容和形式，简化到最美状态，在艺术中获得再生。

作为一个艺术调性的社区，项目在商业和物业服务上围绕艺术教育设立培训中心。届时将聘请包括中央美院、北京电影学院、丹麦文化艺术中心以及一些教育理念比较前卫的民办教育机构，共同为孩子打造艺术教育基地。

而园林景观的设计，也呼应艺术教育基地，借鉴画派、文学、音乐、闻香、童话、光色派系6位大师艺术灵感，规划了6座大师花园，移步异景，带来美学感受。

通过“软实力”的营造，中国铁建把艺术和人文注入社区，带来精神上的愉悦和放松，让崭新的生活方式成为居住潮流的引领。

在户型上，中国铁建·国际公馆配置了从建面约80㎡两居，89㎡三居，到150㎡四居等多种类型，均为一梯两户设计，全面满足改善型家庭的置业需求。

其中，80㎡两居室符合普宅认定，总价低于374万，首付仅130万起，价格极具震撼力！

其户型方正，客厅开间4.15米，完全达到了100㎡以上户型客厅面宽标准；餐客一体化，更显空间宽敞；一部分阳台空间拓展，提高了使用率；而U型观景厨房，增强实用功能；人性化储物空间，精细收纳，直击生活痛点。

值得一提的是，为进一步提升品质，中国铁建·国际公馆打造高标精装体系，从入户门到厨卫再到起居室，涉及22项精装细节，全方位展现超高性价比精装成品，树立区域标杆典范。

实际装修标准以最终交付为准

在精装品牌上，项目坚持在卫浴、厨电品牌选取上高额投入，以环保、安全、品质为先，严选马可波罗、欧派、老板等高端品牌（或为同等档次品牌），保障每一寸装修达到高水准呈现。

临近年底，购房时机会在不经意间出现，买房人应随时做好准备。并不是每一个改善盘都符合升级标准，即使整体品质出众，也未必具有高性价比。

刚需的价格，改善的品质，一切都是最好的安排，愿诸位从深秋开始，邂逅惊喜。

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