这个苗头将改变明年的北京别墅市场
下半年，北京市场的叠拼产品开始成为供应和成交的主力别墅类型，这种趋势将指向明年，2017年或许将是历年来叠拼别墅最耀眼的一年。
先说说热销迹象。
最近以叠拼为主力的低密度项目都在热销，热销到什么程度？一房难求。北边是晚间开盘的翡翠公园，几百套房子瞬间售罄；南边是龙湖天琅的蓄客周期，人头攒动；东边预计下月开盘的翡翠四季，想买上叠墅不知道要托上多少层关系；西边是天恒乐墅，短短两个月涨价200万。
有人说，不是叠拼火，是别墅火，其实联排、独栋卖的都不错。『地产营销人』也承认，整体别墅市场都不错，但是不一样的是，叠拼正在从一种夹缝中的过渡性产品变为市场的主流需求，关键是明年这类产品预计供应将更加集中，自然也会带动成交一路上扬。
按照北京市场的发展轨迹，联排、独栋等类型的别墅产品未来只有不断减少的存量，新增供应会越来越少，而叠拼产品反而会从配角变为主角，占据更多的市场份额。
原因何在？
从去年的地王转到今年的新品就可以看出，新拍出的土地指标对开发商简直是折磨，即使有条件做低密度，也是容积率奇高，规划排布难度极大，在这种紧张的用地条件下，还要承受高地价，只有叠拼尚能在普宅和别墅之间取得中和作用，故而有所增加。
动辄5万+以上的楼面价，无论五环还是六环，一年后都要冲到10万+，如此单价预期基本宣告了大面积别墅的死亡，为了2000万以内的总价安全线，销售面积控制在200平米以内成为多数项目的无奈之选，这是叠拼产品的最佳面积段。
猝不及防的楼市激长让中产阶级压力丛生，且说人生三套房，其中一套必有别墅。眼看房价高涨，别墅机会尽失，叠拼产品成为中产能够抓住的唯一“稻草”。虽有总价千万，亏有置换红利，别墅梦或能提现兑现。
如果说叠拼别墅必将走上市场舞台的中央，那么当下的热销还传递出其他什么信号呢？
一、叠拼VS普宅
其实这是一个很有趣的逻辑，先不说别墅。就普宅而言，总价1000万以内的新房现在都很难找到，北京楼市放眼望去，能形成住宅供应量的区域近乎于无。
门头沟算是有集中供应量的板块，但六环外的普宅价格已经稳稳站上5万+，总价也逼近了千万，曾以为竞争残酷的区域反而推出一个新盘便消化一个，每个售楼处都在排队，确为史上从未见过的奇景。
而近期开盘的不少叠拼（包含叠墅）项目其总价也在1000万左右，无论在地段区位，还是在容积率指标都远远的超过普宅，同样的总价段，不同的产品价值，要是你会选哪种呢？
显而易见，不是普宅高估了，就是叠拼低估了。
市场不会容忍这种“偏差”，所以叠拼产品不爆销才怪。
二、近城VS远郊
还有一个鲜明的特点，这些受到追捧的以叠拼为主的项目都分布在政策红利区或者新兴别墅板块，比起一些远郊项目而言更具有升值潜力。
就新兴别墅区而言，今年有昌平的未来科技城板块和大兴亦庄板块，这属于因供应而崛起的区域，万科、龙湖等品牌开发商纷纷进驻。
而通州作为城市副中心则是吃尽了政策和规划的红利，虽然区域受双重限购影响，但决不能低估通州当地购买力的贡献。通州从CBD后花园发展到国际化的城市副中心，不但改变了其他区域对它的看法，连通州本地居民都激发出勇猛的改善升级的需求。
最要命的是，通州的住宅供需矛盾十分严重，商品住宅的上一块供地要追溯到四年之前，而别墅产品基本都是在老项目中消化存量，从而导致别墅价格迅速上涨，如今已是标准5万+的水平。
三、传统VS创新
叠拼别墅的产品演变在今年形成一个质的飞跃，跟我们传统意义上的多年前的产品已经截然不同。
一方面，产品的创新体现在向豪宅进化的趋势。从面宽尺度，到居室功能，甚至到精装品质，产品呈现出来的方方面面都开始向豪宅靠近。
另一方面，在继承了原有的花园、露台等特质外，多数项目都加大了赠送面积，特别是地下空间的有效利用，从而让叠拼获得了更多的“别墅”感。
可以毫不夸张的说，从今年开始出现的叠拼新品与传统形态已不可相提并论，这是一次具有划时代意义的产品革新。
如果要找到当下北京楼市最具代表性的叠墅产品，就不能不提到翡翠四季。
前面已经提到，预计10月份开盘的翡翠四季首批房源已一房难求，即便如此，每日踏破门槛的看房人群依然络绎不绝。
翡翠四季是继京北翡翠公园、京西翡翠长安相继面世之后，北京万科“翡翠系”全新三号作品，是作为拥有万科“产品梦工厂”之称的城市之光项目高端产品线。
城市之光是万科、首开联合开发，集商业、办公、住宅于一体的大型综合项目，地处东五环，规模近85万㎡，以国际、生态、艺术、创新为核心的新概念城市中心。
翡翠系，核心区
万科翡翠系定位于服务城市精英家庭的品质改善类产品。每一个翡翠系项目必须占位城市发展核心区域，规划建面达一定规模的综合性住区，在所有产品中，需满足全家庭成员的生活需求，孩子的学习、成长空间；老人的生活与延养需求；成年人的运动健身场；邻里交流与分享快乐的广场与花园等，北京翡翠系每一所房子都采用高科技室内外双循环空气净化系统，使得室内新风常年保持空优良；全屋软水和直饮水双系统，确保入户水质达国际标准。
城市之光·翡翠四季项目位于东五环外3km，通州台湖板块核心区域，快速连接通州、亦庄和CBD，紧邻京津高铁亦庄站，地处京津冀一体化枢纽位置；环境方面，北部城市湿地公园、中部带状休闲公园和南部城市生态公园三大生态公园环抱合围；交通方面，地铁亦庄线、地铁S6、17号线三线在此交汇；京津高速、京沈高速、京沪高速、京津高铁亦贯穿于此，枢纽路网通达全城。
通州最大的利好项目给台湖带来价值重估的机会。总投资超过500亿元，亚洲第三家环球国际影城（universal studios）已经落户台湖并开始动工建设。作为全球最大的环球影城，北京环球主题公园及度假区规划占地4平方公里，包括北京环球主题公园、城市大道、环球大酒店、诺金酒店等项目。据测算，翡翠四季距离环球影城仅有9公里。
精工墅，全家庭
翡翠四季程度精工叠院有六大特点，低密度、四层楼，楼间距将近22米，整体151项性能的提升，所有的户型都是舒适四居，有的甚至可以做到五居，超大的面宽，空间舒适。
其规划灵感来源于纽约上东区的街区式设计，通过有层次感、分段式的组团设置，将自然生态环境、城市资源、开放式小尺度街区、慢交通联络线与低密围合。新中式的建筑与园林设计语言作为出发点，将每一户开阔的露台或飘窗，都可将园林之美深入渗透到居住领域的每一个角落。
翡翠四季的叠墅面积区间在152～280平米，尺度适中，总价诱人。
下叠包含地下一层及一层，四房三卫，下沉花园独立入户，套房式设计，双南向卧室，南北双庭院，并有超大地下空间。
中叠则包括二层及三层，四房三卫，二层南向双主卧，首层拥有老人房专属花园设计，并获得双层双向超大露台空间体验。
上叠包含四层及阁楼，三房三卫，主卧双阳台，令人震撼的近14米南向采光面，南北双向大露台，客厅挑空，并附带两居阁楼。
叠院产品共8栋楼，每栋楼包含3-4个单元，每单元5户，下叠、中叠为1梯2户，上叠为1梯1户，精工装修交付，包含全屋净水软水系统、分户式中央空调系统、双向流除霾加湿新风、全屋地暖、恒温花洒、高性能厨房收纳、全屋智能等系统及配置。
V-LINK，新社区
城市之光是万科创新的V-LINK社区的一个样板，是面向未来的新式社区，引入了意大利的米兰“垂直森林”的概念，将城市之光打造为近40个布局的垂直绿化的一个社区。真正地实现了没有围墙，绿化在墙上的新概念，"让城市的街区充满家的魅力"成为城市之光V-LINK的设计口号。
项目整体约85万平米19个地块，通过2公里创意商街串联。在创意商街上，一共有13处社区场所，不同街区不同阶段有不同主题，有地铁站、星级酒店、健身会所，包括新式餐饮街、社区商业、中央公园，还有9.5万平米大型的公园，以及商业中心、风情商业街，从中央枢纽，一直延伸到世界公园，其中包括万科“五菜一汤”标准社区配套，社区内部伊顿双语幼儿园，V-LINK社区覆盖的生活、学习、娱乐、购物、餐饮结合在一起的创意商街，为社区打造全新的生活的体验。
叠墅时代来临将深刻的改变北京别墅市场，这预示也着一种“城市新豪宅主义”的风潮开始涌起。
9月27日，京城资深媒体人和新媒体出品人将齐聚翡翠四季，开启一场城市新豪宅主义的思想运动。万科以何种手法为城市副中心打造精英生活新起点，从而引领北京别墅市场新价值趋势，答案即将揭晓。
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