雅典有多少新房子可以卖？

为了不辜负客户的信任，在过去几个月的时间内，我花了很多时间研究雅典乃至希腊的房地产，自认为得出了一些「真知灼见」，比如：

在过去50年的时间中，希腊的盛世应该是1996-2007年；这12年是希腊的黄金年代，顶峰是举办了第25届奥运会的2004年。建于1996-2007年的房子，特别是自建的联排和独栋别墅，大概率都是好房子。再考虑1999年雅典大地震之后，希腊政府提高了对新建筑的抗震等级要求，2000-2007这八年时间建造的房子是最好的。

霍庆川，公众号：我们在希腊1996-2007年，希腊的盛世？

为了刺激经济发展，希腊政府正在推进对2006年1月1日以后取得建筑许可证的房屋交易，暂停征收24%增值税3年的政策。这项政策预计在元旦前就能获得议会的审议通过，变成立即生效的法案。对于这个利好「消息」，移民中介已经进行了数轮宣传，但我认为大部分移民中介并没有认真思考这里隐藏的两个问题：

1、24%增值税取消了，房东会怎么做？

2、雅典有多少新房可供出售？

先回答第一个问题：

我认为，房东会把24%增值税的绝大部分变成他们的收入；当然，他们会分一部分给房产中介和买家。即便这样，他们并不赚钱。

第二个问题非常重要，需要深入去研究：

这是过去19年的希腊建筑生产指数。这个指数以2010年为基准年，基数是100。从希腊建筑生产指数可以看出，在过去19年的时间内，2003年是最高峰。

原始数据来自希腊国家统计局

这是希腊过去19年当年竣工住宅的占地面积情况。从年度竣工住宅占地面积的走势来看，2006年是最高峰。

原始数据来自希腊国家统计局

这是希腊2009-2018年希腊全国范围内签发的私人建筑许可证及对应的建筑占地面积、建筑体积的情况。

数据来源：希腊国家统计局

从公布的数据来看，2009年爆发主权债务危机以来，希腊签发的私人建筑许可证数量呈断崖式下跌，一路下滑到2016年才止住跌幅；2016年以来，希腊签发的私人建筑许可证及其对应的建筑占地面积、建筑总面积（建筑总体积/建筑物层高）虽然在触底反弹，但和2009年之前的历史高位相比，还相差甚远。

数据来源：希腊国家统计局

1、2017年8月到2018年7月，阿提卡大区签发的私人建筑许可证为2791张，占全国14459张的19.30%；2018年8月到2019年7月，阿提卡大区签发的私人建筑许可证为3331张，占全国15605张的21.35%。

2、2791张建筑许可证对应的建筑表面积是53.8万㎡，平均每张建筑许可证的建筑占地总面积为193㎡，2791张建筑许可证对应的建筑总体积是251.5万m³（按照3米层高进行折算，建筑总面积为83.83万㎡），平均每张建筑许可证对应的建筑面积是300㎡。

3、获得建筑许可证之后，房东需要1-2年的时间才能完成房屋的建筑及装修；考虑到过去十年希腊陷入主权债务危机的黑暗，建成并装修完毕的房子，我认为不超过40%。

接下来，我这样计算（匡算）：

1、假设2006、2007、2008这三年签发的私人建筑许可证和2009年持平，那么2006-2019这14年间，希腊签发的私人建筑许可证总量，在40-45万张之间，不会超过50万张。

2、阿提卡大区签发的私人建筑许可证约为10万张——阿提卡大区是希腊政治、经济和文化中心，首都雅典就位于阿提卡地区，阿提卡地区的人口占希腊总人口的三分之一。2017年8月到2019年7月期间，阿提卡大区签发的私人建筑许可证仅占全国的20%，我怀疑这源于主权债务危机的冲击和影响，所以我把阿提卡大区签发的私人建筑许可证的比例「修正」为25%。

3、除了雅典周边的雅典省、比雷埃夫斯省、东部雅典省和西部雅典省外，阿提卡地区还包括萨洛尼克斯海湾6个主要岛屿和远在伯罗奔尼撒半岛南部海上的基希拉岛和安迪基希拉岛。这样一来，雅典卫城方圆20公里范围内的「雅典」，签发的私人建筑许可证可能不到8万张。

4、8万张私人建筑许可证，建成并装修完毕的（可以直接入住），大约有3万座新房子。

5、3万座新房子，假设都是100㎡的户型，对应9万套新房子（平均每座房子有3套房子）。

6、如果10%可以对外出售，约有9000套；20%，对应18000套；30%，对应27000套。

写到这里，我的计算结果出来了：

1、过去14年，雅典建成了9万套新房子，其中可以对外出售的新房子，不少于2万套。

2、如果需求旺盛，未来3-5年内，仅把已经拿到建筑许可证而未完工的房子建好并对外出售，雅典至少可以新增5万套新房子的供应量。

我的结论是：

1、雅典可用于出售的新房子，并不少；

2、雅典新房子大幅度涨价的空间，并不大。