《民法典》为“租购同权”奠定法律基础，学区房还会吃香吗

《民法典》为“租购同权”奠定法律基础，

学区房还会吃香吗

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6月9日，58同城、安居客发布了《2020年5月份一线及新一线城市租房趋势报告》，报告显示，一线城市中北京和上海平均租金环比出现小幅下滑，广州和深圳则小幅上涨。一线城市中除北京租房热度持续上升外，上海、广州和深圳均处于稳定状态，没有出现大幅波动，以成都、长沙、杭州、天津为代表的新一线城市租房热度相比上月持续升温。

租房热度上升，显然是房地产市场出现的新的变化，也可以认为是积极变化。因为，只有当市场出现租、售同被重视，租房热情高于购房需求的情况下，房地产市场过热、房价上涨的内在冲动才能被遏制，房价才不会成为广大居民心中的痛。

虽然一个月的租房数据，尚不足以说明房地产市场已经出现了明显变化，但是，从整个市场目前的实际情况来看，在楼市调控政策、特别是“房住不炒”定位和因城施策要求下，市场已经趋于平稳，房价也开始波动现象越来越少、稳定状态越来越好。特别是广大居民，不再像过去那样因担心房价上涨，拼命负债购房，而是理性越来越强。而居民购房理性的增强，又对市场的稳定创造了更好的条件，开发商等想借助于炒作等稳定和抬高房价的行为，也被彻底遏制了。更多情况下，开发商只能通过降价等手段，吸引购房者购房。

开发商不再抬价，炒房者没有空间，房价也就不可能出现大的变动。在这样的情况下，过去那种没有条件购房，超能力负债也要购房的现象也就会大大减少。二手房市场回暖、租房市场热度上升，一定程度上就与广大居民的购房心态发生变化，不再急于购房有着密切关系。可以预料，随着“房住不炒”定位的进一步落实，房地产租赁市场半迎来真正的发展、真正的受重视。真正的火热。

房地产租赁市场的受重视，广大居民由一心购房转向购房和租房并重，甚至更加注重租房，尤其是5月28日十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，其中提到了“居住权”的问题，这也被业界解读为“租购同权”的法律框架，或者说法律基础，将对未来住房租赁市场发展产生深远影响。那么，诸如学区房这样的问题，在住房租赁市场快速发展、“租购同权”也有了法律基础、一些地方已经出台了相关政策的情况下，还会成为问题吗？广大居民为了孩子读书，会继续紧盯学区房吗？

我们说，广大居民是否会紧盯学区房，关键不看房地产市场政策怎么调整，而在教育资源如何配置、如何均衡化分配、如何消除好学校与差学校的差距。只要教育资源配置合理了、均衡化了，学区房自然而然地就消失了。如果教育资源配置和均衡化问题不解决，房地产市场政策怎么调整，都不可能改变学区房这样的问题。相反，学区房还会在“租购同权”政策征，从现在的一大矛盾转化成两大矛盾。

所谓一大矛盾，就是指学区房的购房价格。两大矛盾，则是指学区房不仅要面对购房价格矛盾，还要面对租房价格矛盾。也就是说，在新的政策下，学区房购房价格会继续高企，租房价格也会一路高歌猛进。很多投资客，会把购买学区房作为投资的手段，而不像现在，只要孩子不在这上学了，居民就会将房子卖掉。今后，只要持有了学区房，就不会再卖，而是租赁。毫无疑问，这也给了投资客新的投资空间，但也可以减少学区房的价格炒作，使学区房价格相对稳定。

但是，不管怎么说，如果能够推行“租购同权”，对房地产市场发展的正面作用还是很大的，尤其是住房租赁市场的发展，将起到非常重要的促进作用。至于学区房等问题，则可以通过教育体制改革、教育资源配置以及租房政策优化等解决，不影响房地产市场的整体格局。更重要的，在新的政策框架下，房地产市场的稳定一定会出现新的变化，无论是市场还是房价，都会越来越稳、越来越理性、越来越符合市场规律，而不是被人为操纵、人为控制。到时候，房地产市场调控也可以从行政调控转向制度管理，真正步入长效管理轨道，使房地产市场真正健康有序发展。