一文看懂当前重庆土拍市场

土地与新房，是面粉与馒头的关系，虽然面粉贵了并不意味着馒头就必须得贵，决定馒头价格的根本，是经济环境，大家手上的票子，以及有多少人要吃馒头，热衷吃馒头，馒头够不够，也就是供需关系的问题。

但是，面粉会影响预期。通过对供应量和供应状况分析，又能推导出未来可能发生的状况。

很显然，在最近1年以来，重庆的土地市场，发生了非常显著的变化，今天我们一起去看一看。

01

第一个关键词，叫「量跌价涨」

按我们从官网上记录下来的数据，2019年全年，主城区含住宅用地的可新建体量，共成交约1235万㎡，为近五年新低，相较于2017年，降幅近半！

（剔除掉纯商业商务地块，以下均按此口径）

近三年来，新出让住宅用地量呈明显下降趋势，通俗理解，土地供应量紧缩明显，重庆土地天量供应局面不再。

与成交量相反的是，截止2019年底，重庆主城区含住宅性质的土地成交楼面价，达约6825元/㎡，历史新高，较2018年的5151元/㎡，有约32%的涨幅。

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第二个关键词，叫「看天吃饭」

总体量跌价涨，但如果逐月看，又呈现出不稳定性。

但7月过后，随着政策喊话，楼市快速转稳，土地市场转向更加明显，到11月，当成交量终于有起色时，我们惊人的发现，土地成交均价较5-6月却有了大约1500元/㎡下滑！

所谓看天吃饭，即：土地市场，越发明显地受制于开发商融资端的松紧度，以及被市场情绪所干扰。

开发商负责拿地的人微信鸡血文章看多了，又加了几个炒房群。于是，举牌的时候过于亢奋，很容易就热血上头，一直举一直爽...

03

高价地，是挑战，还是趋势？

在过去的一年，重庆主城含住宅性质的土地成交中，楼面价过万的，共有14宗，占到总数的8分之1，比例并不低。

在14宗楼面均价破万的土地中，有7宗居然都凑在了中央公园！

可见这个区域有多热。

过万的14宗地，最高楼面均价13549元/㎡，是目前重庆楼面单价第一名，位于九龙坡滩子口，由荣安溢价50%抢下来。

最近我看到业界很多人一提到荣安两个字，就慧心一笑。

因为仅时隔三月，荣安隔壁的地，楼面价只卖到了9255元/㎡。

他们应该认为此时的重庆荣安，或多或少会偶感胸闷，一不留神，或许还有可能吐点血。

2019年重庆土地市场，像荣安这样的翻车事件，还有几例，比如大渡口、悦来等，都有发生。

房企为何出现翻车事故？是专业能力的沦丧？真的还不如经常混购房微信群的键盘侠？对市场预判无能？

其实真不然。

房企投拓部门负责拿地，拿到地，才能证明其存在的价值；

开发企业拿到地，整个公司的人才有事干，基层员工才有上升的机会，总经理才不是光杆司令；

开发商，拿了地还能蹦跶一下，不拿地，就是告别白银十年的地产游戏。

而拿地过程中，对以“多少钱、买哪里”有关键影响的岗位，又都是职业经理人。

土拍市场的复杂性远非我们老百姓看到的那样，我们看到一个10000多元的楼面价产生，只会马上留着口水幻想那房子一定要卖建面20000！

“地王”被笑话，并不是好事。

其一，13000多元的楼面单价，真不高。但荣安之后，一路走低，如果按荣安与隔壁地价算，跌幅达27%。

其二，这只能侧面反馈出，整座城市还在追逐性价比的路上狂奔，对于城市价值的认可度，似乎并不高

这在很大程度上，也不是良性循环。

优质的土地越少，理应越贵，可贵了就没人买。于是，被迫放宽条件、挤出优质的地，平价换量。

先买的站岗后买的笑，开发商会变得愈加谨慎。

04

容积率控制

但在价格“冲关失败”之外，实质上，重庆土地市场的趋势已成。支撑供应体量下降的重要原因是重庆目前已开启了住房品质化发展路线。

 

2019年成交住宅用地平均容积率降至1.6。

从近五年的住宅用地容积率来看，从2015年平均容积率2.5左右，一路将至今年的1.6。

下降非常显著。

伴随而来的，是以“两江四岸”限制性提质开发为代表的控制开发规模。

粗狂式发展转向高质量发展，于城市，于居民，于优质住房的资产保值，都是大好事。

2019年1.6容积率的土地，陆续将在2020年入市。是不断创新、品质做加法、变得更好？还是受制于市场去化，在低容积率下，仍然大建小户型以控制总价？

这是个很残酷的事。目前重庆坚守品质，值得信赖的开发商，仍然非常少。

05

联合拿地

联合拿地，是房企降低风险的一种措施，2019年，重庆含住宅性质土地成交中，有29宗交易为联合拿地。

占比较大。

其背景就是房企融资难，政策调控严，市场风险增大。

对于房企强强联手，能够降低开发风险，自然是好事。但购房者在观察此类项目时，一定要注意开发商是否在取长补短，优势互补。

比如，是不是产品强的开发商在修房子？物管好的开发商提供服务？维权事件频发，有些开发商已经上了微信购房群的黑名单，这些开发商的合作楼盘，大家会更加谨慎...

06

分区域看

从2019年土地成交区域分布来看，重庆北区，依然是绝对主力。

（1）渝北区

16年以来，渝北区就保持各区土地成交第一名。

重庆向北，在未来五年，各类配套会逐步完善，区域进入成熟周期。目前重庆主流的品质项目，大多也首先出现在北区。

有好房子--吸引优质圈层买家--价格上涨--配套完善，这是北区的优势所在。

很多人问我一路向西以后会不会让北面失去优势？答案当然是否定的。

（2）沙坪坝区

重庆向西，在2019年基本得以实锤。

从土地端看，2019年，沙坪坝区含住宅性质土地成交可开发体量为216万㎡，排名主城区第二。

政策趋势下，各大房企在往西区加码，尤其是一些央字头和本土巨头前往布局。

那么，可以说未来五年的城市新拓展，一路向西，已经开始了。

（3）北碚区

2019年各区土地成交中，北碚区以213万㎡的成交可开发体量，排名第三。

北碚总成交的18宗地中，有13宗在蔡家。

五年来，北碚区地价上涨明显，主要是靠蔡家带动。

（4）核心区，新住宅用地，即将枯竭

从2019年来看，江北、南岸等传统成熟中心城区，土地成交量处于全城低位，而渝中区，早已多年无地。

随着核心区土地供量越来越少，是否如发达城市一般，因为生活效率的问题，城市中心地带优质住宅大幅走高？

我认为有机会。

此前重庆房价几乎是平的，关键原因就在于新房并不远，核心区几乎没有什么像样的优质住宅。

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分版块看

从2019年土地成交板块分布来看，中央公园、蔡家、空港等重庆第三轮向北区域，是市场绝对主力。

中央公园

2019年，中央公园板块共成交含住宅性质土地约105万㎡，可开发体量达163.92万㎡，继续保持其主城最高热度。

中央公园板块土地楼面均价为9540元/㎡，面粉和馒头双贵，加上汇聚在这里的都是大宗师级别的开发商，中央公园好戏多，但市场竞争也会是最大的。

蔡家

2019年，蔡家含住宅性质土地成交可开发体量，约104万㎡，成交楼面均价为6610元/㎡。

对于蔡家而言，作为重庆第三轮向北主战场之一，2017年迅速崛起。

蔡家目前的优势之一，就是依托于蔡家大桥将通车、礼嘉天街年底开业的利好，“一站天街”，现在轮到曹家湾了。

但蔡家非地铁周边，一些配套暂时较弱的区域，随着供应量增加，将形成压力。

加上水土、西永、巴南（鹿角、李家沱-龙洲湾）、悦来等供应大户，下一阶段，你想要买新房，就主要是这些地方了。

 

总而言之，如今的重庆土地市场，已经进入到一个全新的阶段。

开发规模，得到显著控制下来；面粉价格，亦稳步上涨。

城市土地，进入到价值回归的临界点；

土地供应导致城市核心区陆续进入二手市场，新建住房进一步外移；人们“喜新厌旧”的买房宗旨，将逐渐发生改变。

作为平稳经济的压舱石，土地市场已是当前重庆稳住财政收入的关键一环。

面对外部环境的不确定性，面对产业转型的高压力期，是否会借鉴某些城市的操盘思路，打好土地市场这张牌，将是2020年的最大看点。

也必然决定着未来五年重庆楼市的走向！