照母山,出了全新楼盘!

(图片来源于网络)
照母山的演变史,很有意思。
前几年扎堆推新盘,随时打折促销,大坡隧道过去,乌压压站了几十个中介和蜜蜂,拦着车不准走,非要塞一张楼盘广告,简直就是一个竞争的红海!
如今照母山进入开发的尾声,新房少了,但关注度大涨。
但凡有一个新项目,都很稀奇,因为数量是真少!
01、

2011年以前,如果有人给你推荐内环快速路以北的房子,你或许会判断他是想“坑你”。
包括我。
2011年以前,我甚至没有去过照母山以北,不知道有多少人跟我一样。
那阵我经常接到小张的电话:“哥,来看看吧,60-100平,套内8000-9000元/㎡,带装修!现在买还有优惠哦!
照母山以后发展会相当不错,这里是政府重点打造的区域!
我记得他推荐的楼盘叫万科悦峰,在金州大道,套内大约8000-9000元/㎡,换算成建面单价,大概是6000-7000元/㎡左右。
算是照母山整个片区最早的新楼盘之一。
(来源于网络)
一晃8年过去了!
如果穿越回去,你会买几套?
02、

照母山的辉煌是2014-2017年,连续4年都是重庆成交量第一的区域。
2018年,新房告急。2019年,好像突然「没地没房」了!
真快!
(来源于锐理数据)
照母山的发展过程其实是一个很经典的新区价值演变的案例。
很有重庆特色!
因为重庆新区特别多,多组团开发,总让人摸不着哪里才是中心。
2017年,照母山拍了两块地,重庆万科拿了一块,龙湖拿了一块。
都是7000多/㎡的楼面单价,在当时可是轰动!
原因如下:
1)当时照母山还有楼盘以建面约6000多元/㎡促销!虽然品质稍差,但地价比房价贵!这是重庆多年来的头一回
2)万科、龙湖这类开发商,都以稳健著称,从来不是头脑发热去抢地的那一款。他们为什么在照母山这么拼
正因为这两次“土拍事件”,照母山被人打趣着说“原来这里才是‘宇宙中心’”啊?
随后,照母山好像突然成了网红!
那时候打飞的来重庆买房的外地人都说:重庆人不喜欢“核心区”,他们只爱照母山!
这是重庆特色。
其实你稍加思考,大开发商,在拿地之前,都有比较深入的调研。照母山楼面价“崛起”,说明区域价值崛起,这正是一个城市发展、产业发展、资本投入、基础配套设施建设共同作用下的共振。
03、

所以当我们察觉到大量过千万的别墅扎堆照母山的时候,其实是区域迎来了第一阶段的成熟!
但可惜的是,到了这个时候,差不多也是一个区域收官的时候了!
在区域收官的时候,会有这么几个特征:
住宅土地开发接近尾声,配套设施开始加速落成;
区域认可度提升;
在有限的新地块上,全面豪宅化;
高总价,高单价...
虽然价格提升,但关注度,热销程度反而会上升!
就比如2017年龙湖的地,出来了舜山府,最贵的别墅据说卖到了7000万!
约克郡最后一块地,出来了壹号半岛,最贵的大平层卖到1000万+!
2017年重庆万科的地,好事多磨,终于也要出来了!名字还挺好听,叫万科星光森林。
照母山新房,是全城的焦点!而且卖得好。
为什么?
04、

大家为什么买单?
买家逻辑。
买家首先看中了照母山的价值崛起
每个城市,都有“城市中轴”概念。
他们象征城市的历史、文化、资源和功能的发展脉络。
但重庆比较特殊,很早就开始多组团同时发展,所以,我给重庆安一个新概念,叫“区域中轴”!
比如北区,一路向北十余年,中轴,是金开大道。
(图片来源于网络)
金开背后的能量,是两江新区。
金开大道的沿途,全是北区近10来年新增的优质资源注入
无论是产业、配套、人口,还是基础设施等。
而照母山,从地理位置上,是金开大道的腹地,金开大道毕竟是一条路,照母山有集中的可开发片区,于是:
1)优秀开发商的持续入驻
2)遍地新房,吸引自住型本地买家进场
3)周边高新产业聚集区,涌入大量年轻的、高净值的人群
再加上4000多亩及其难得的森林公园生态环境...
(图片来源于网络)
尤其是照母山数字经济产业园成立以后,片区的产业支撑进入快车道。
渐渐的,照母山,摇身一变,从一个“人迹罕至”的新区,成了“新贵聚集区”。
其次,看中了全新的高品质配套。
l 照母山的周边,不仅连接金开、金山、金州、北环、星光等几条北区最重要的交通要道,还有5号线和未来的15号线;去机场和高铁站,都很便捷;
l 从重庆的企业、写字楼集中度看,照母山南,光电园、财富中心一片,可以说是重庆优质工作岗位最密集的区域之一;
l 医疗上,全新的重庆市人民医院,是重庆重点打造的市级三甲综合医院;10来分钟车程,是重医附属儿童医院礼嘉分院;
金州商圈、爱琴海购物公园的新颖程度,商家品质,消费实力,不会弱于任何成熟商圈!
星湖、星辰、金州三个两江重点系列的学校,加上人小、重光等新学校,教育资源其实很丰富;
l 公园,除了照母山森林公园,九曲河湿地公园也在片区内。
这些“自住型买家的完美配套”,都即将变现了!
(图片来源于网络)
最后,看中的是产品。
在住房界,产品也存在明显的迭代升级周期,虽然不像手机那么快,但新技术、新材料、新设计的出现,会大大提升人们的居住舒适度。
只不过,这些需要成本造价支撑!
照母山的新一代产品,较区域内的二手房,有了很明显的全面升级!
外立面、材料、设计、景观等等。
于是,照母山集中出现2-3万/㎡的新房,部分总价和单价“打破了重庆新房价格天花板”,但有需求且有实力的人,愿意为产品买单。
05、

在这样一套逻辑下,照母山最近很火,就解释的通了。
就比如最近要出来的这个全新楼盘万科星光森林,很典型。
从位置上看,万科星光森林在照母山两大主要区域中更靠近森林公园这一个圈。
相对于重光地铁站附近的圈,靠近森林公园这一侧的项目,很明显的特征是楼盘建筑密度都更低。
别墅区更多。
我们知道,容积率是反映楼盘舒适度的一个重要指标。
照母山上一代产品,集中在3左右,而万科星光森林只有大约1.54。
一个低密度的胚子,按照时下流行,可以做成高大上的大平层。但他没有。
产品上很创新
在“精装修”的前提下,做起了中等面积的多层洋房和小高层洋楼
看一下小高层的效果图。
(效果图)
是不是很现代,看起来品质很高,很大平层!
但他面积不大!
一层楼只有4户,主力户型是套内约82㎡左右的三房!
户型方面,也很创新。
我贴一张户型图。
套内约82㎡,三房双卫,横厅设计!
并且亮点很多
U型大厨房,卫生间干湿分区,卧室尺度舒适;
270度采光面!
这个产品,在功能性和舒适性上,我认为达到了90㎡以内户型的极致化设计。
而万科星光森林的洋房,是套内110㎡四房,纯板式的设计。
拥有6.9米开间的大阳台。
在这个面积段,他兼顾了横向尺度、4间尺度舒适的卧室、独立的餐厅、豪华的主卧。
并且全部带装修交付!有地暖、新风、中央空调等配置,以及全面升级的人性化细节设计。
82㎡和110㎡这种面积段,同时兼具低密度、矮楼层、高品质、精装修,在照母山,相当稀少。
更创新的,是他的园林!
(效果图)
说出来你可能不信,万科星光森林的绿化覆盖率,有62%
比大多数普通小区的30%,多出了一倍还多!
看来“森林”不是乱叫的。
同时
  • 重庆万科把1000棵左右的乔木搬进了庭院内,这样一来,你在家推开窗,好像就看到了照母山的森林公园,而回家的主轴上,穿过的居然是香樟大道!

  • 据说这一次所用的很多景观材料,都是在全国范围内精选

  • 运用了更加新颖的社区场景设计,例如花园、茶室、儿童乐园、宠物乐园和可供健身、瑜伽、会客的多功能区域;

  • 有一点还可以说一下,在园林景观方面,楼盘把很多照母山森林公园景点的元素融入进了小区。

当然,最打动我的,是62%的绿化覆盖率
外观方面,也与众不同!
外立面是建筑最直观的品质体现。
看一张图。
(图片来源于网络)
这是巴黎拉德芳斯。
有辨识度!而且很明显,即使历经岁月打磨,但外观不但没有丝毫褪色,反而更加充满质感。
住宅,很难去追求这样的设计。
主要因为成本造价的原因。
我看了万科星光森林的外立面效果,感觉有点像上面那张图,是一种全新的现代感建筑外型。
这是效果图。
从图上可以看出,他有一些公建化的感觉。主要运用灰色和玻璃的组合,加上规则的线条,让人觉得很低调内敛,质感十足。
期待实物修出来会是什么样子。
总体而言,照母山这个纯新楼盘,是区域内屈指可数的品质新盘。
从建筑质感、园林景观、户型设计、舒适度等方面看,都有了明显的升级迭代。
同时,又以更合理的面积,控制了总价,降低了门槛,具备了更灵活的流通性。
值得进一步关注
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