重庆楼市，需要降降“虚火”了！

1

93年出生的广州包租婆，说她拥有400栋楼。
五四青年节那天，这条消息，登上了以年轻用户为主微博热搜。
5.1亿人次阅读？
不知道是微博太膨胀，还是前浪们看到如此这么励志的小故事，纷纷转破朋友圈，激励他们身边不成器的后浪。
这个世界，太虚幻。
翻出来我在菜市场防止菜贩子缺斤少两随身携带的一杆电子秤，称了称我家的房产证。
眉头皱了皱，斜着35度看到昏暗的台灯，黯然神伤。
人比人气死人。
装B容易。后浪，不容易。
近几十年，我国两次婴儿潮，第一批次的，他们管自己叫前浪，他们的壮年时期，享受了92以后社会高速发展，经济、债务迅速膨胀带来的财富效应；
30年后，50多岁的前浪，指着后浪，加油、加油！你看别人，400栋房了。
未来，靠你们！
看着时代的巨浪，我只是挺羡慕400栋90后。

2

昨天一个北京大佬清仓御澜道，引来无数中介尽折腰。
御用中介、我的好朋友跟我说，他们凭借丰富的手段，把黑T桖大佬封锁在小房间内，满城市传播笋盘、哄抢的画面。
他们让潜在购房者排队，1号老师，还有4楼，155万，要不要？
什么？要考虑5分钟？
SORRY啊！下一个，2号老师！
没经历过太多花招的普通人，面对这样的基情满满，谁招架得住啊！
有人管看不懂套路的人叫韭菜，也有人叫他们羊群。
到现在，三天前挂牌170万，挂了5个多月都卖不掉的同户型中等楼层，已经全部清盘了。
这就是中介的力量。
这是舆论传播、制造紧张气氛、营造炒作氛围，将原本质素很一般，甚至有硬伤平时压根不好卖的东西，迅速出清，的一次经典战例。
每个散播消息的人，无形中都当了替人摇旗呐喊、渲染气氛的推手。
而这件事，说明重庆楼市就这么火爆起来了？
别急，还有水库呢。

3

400栋网红女主，说实际上她自己有十余栋楼，其他都是租的，干着2房东的买卖。
阿莎用她那极度嫉妒的口吻说：
我们算一算账。
就按十栋算。每栋6层，一层假设仅有100平。
女主大三时（2013年）开始买楼。
13年左右广州城房价不到两万，我们就按照一万的超级笋算。十栋房子的总价是10*6*100*1=6000万。
考虑到她不可能13年就买了十栋，且房价一直在涨，那么这十栋房的实际花费，应该至少逼近一个亿。
白手起家？七年一个亿？
再看，剩下的390栋是她租来的，每栋租金的价格不好估计，但肯定比她转租出去的收入要低。
每栋楼每月能收多少资金？
依旧根据其自述，一栋楼每月收租至少十万。那么400栋，每月收租400*10=4000万。每年收入则为4.8亿。
利润呢？
一般二房东租房后，将房子上个美妆，分拆上市，加个小几百转租出去。广州城中村的房租不高于1000元。
保守估计，就算有30%的利润率，4.8*0.3=1.44亿。
 
分明已经可以躺着数钱，却还要在抖音通宵直播。
够努力吗？
真是太励志了。
这就是我们的后浪！
听说把广州白云区某局也感动了，准备去抄抄水电气度数。看看直播消耗的电费交齐没有。
多行不义，必自毙。

4

很多时候，大家都面临这样的尴尬。
比如买房，因为网签的滞后性，因为各方楼市数据统计的口径不一，缺乏透明的全面的参考数据等等原因。
信息存在不对称，普通人完全没有清醒认识、判断的能力，容易“被套路”。
就比如当下的楼市。
肆虐的黑天鹅还在飞，世界经济面临的挑战依然十分严峻。
因为防控更大的风险，地产的政策大环境几乎不太可能见到全面放松的可能，因为需求积压和货币效应，4月起楼市回暖，但整体依然以平价或让利跑量为主。
这是现实。
但是，我们又看到了另一番光景。
开发商的红色“战报”。
有说劲销N亿的，也有说超额完成任务的，听起来相当热闹。
距上次重庆楼市表现出这幅模样，应该还是去年水土被拍上6000+/㎡的时候。“小阳春”来了？
结合一些第三方观察数据，我们看看重庆最近的实际战况。
这是巴南。
（本文所展示数据仅供参考学习，不具备指导意义）
这是渝北。
还有沙坪坝。
这三家，是重庆的新房大户。
对于数据，我这里不解释，大家自行观察。看他们，基本就能知道真实的市场。

5

从我的角度看，重庆楼市自复工以后，是积极向上的，但也是错综复杂、分化迥异的。
可喜的是，一些热门楼盘，或者价格到位的楼盘，的确出现热销现象。
而部分缺乏亮点，缺乏价值空间的楼盘，销售远难言起色！
这几天我带着新员工走了一些售楼部，门庭冷落车马稀的售楼部，不少见，置业顾问舒服的窝在沙发里，幸福就是这么容易。
说实在的，无论业内，还是业外，此刻大家的压力都还挺大。
真实的业绩，冷暖自知。
当前整体的市场基本面，不会比去年更好。
你说恢复了？成交量数据不答应；
你说很热销？二手房房东又不答应。
我的判断是，重庆楼市恢复速度比预期更快，当前也需要积极的市场情绪。
但还远未到放松警惕，好大喜功的时候。
后面的路，或许更难。
同样的道理，对购房者也一样。
急什么啊？

6

火，有三个条件：

  • 一叫可燃物（有题材的亮点，通常指价格洼地或重大利好）；

  • 二是助燃物（房企中介炒房客联合炒作，营造氛围）；

  • 三是明火（买家购房意愿迫切，卖家惜售）。

三个条件一凑，火会熊熊燃烧。
但烧火的时候，风很关键。
火小风大，要吹灭；
火大风大，把森林烧起来了，那消防员会很快到位。灭火，我们很强；
火大风小，是不是更为恰当？
火跟风，就是一对恋爱中的冤家。小吵小闹，也是种情趣。

7

对于购房者，此时的风险和机遇，都有。
有人卖、有人买、互道S*的时候，都会是机遇。
但跟着羊群走，是简单，只是可惜的会是羊毛。如果遇到个狠角色，说不定还要少条羊腿，甚至一身羊肉都被撸走了。
我们普通人该怎么做呢？
用更大的耐心去提升自己的认知水平，加20个中介、30个置业顾问，洞察他们的逻辑。
破解他们的套路。
边补充子弹，边擦拭猎枪，老铁，前面的路还长着呢。
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