环京降价卖房？华夏幸福、荣盛、隆基泰和应该是这样谋划的
艳姐说
随着霸州孔雀城“一次性付款降至8500元”的消息甚嚣尘上，华夏幸福最近被推上了风口浪尖。
坦白讲，“降价卖房”在行业内并不少见，此次为什么会引起如此轩然大波，无非是因为这价格降的实在太低了！！！
该项目在去年最火的时候单价一度涨到18500，限购政策出台后，价格虽然有所起伏，但基本维持在12500左右，现在垂直降落到8500，相当于打了个四七折，直接腰斩还拐个弯，想不引发关注都难。
于是，价格一出，各种声音就出来了。有人说，华夏幸福是为了薄利多销、刺激交易；也有人说，环京市场不行了，开发商这是清仓大甩卖准备跑路了；还有媒体直接爆出，“A股大蓝筹股华夏幸福资金链恐接近断裂，股票也已经抵押给了银行。”
近日，艳姐和几位业内朋友约下午茶时正好聊到此话题，大家你一句我一句的说出了不少子丑寅卯。
信息量挺大，艳姐作了简单的整理，以下说的对的，是这些业内人士分析的到位，说的不对的，就是艳姐理解有偏差。总之，不跟风黑，也不强行洗白，事实究竟如何，大家仁者见仁，智者见智。
关于本次“降价传闻”，首先要清楚的是，霸州孔雀城这次推出的折扣房都是偏公寓类产品，属于商住类房，而不是住宅类，而且还要全额付款才能享受优惠。
艳姐翻看了华夏幸福的促销项目发现，住宅类确实没有参与。可见，目前住宅类项目预期还是相对稳定的。
明确了这一点后，很多问题就容易想通了。比如，为什么要降价？
一方面，响应国家房地产调控政策，坚决按照政府限价执行；另一方面，2017年北京对商住项目调控收紧，商住公寓需要五年社保才能购买，商住类项目市场因此整体平淡，环京片区受同向波动，对应商住项目投资热情也受到影响。
事实上，不仅华夏幸福，其他环京开发商也受大势所趋，纷纷作出了反应。比如，环京第二大地产商，开发了阿尔卡迪亚系列的荣盛地产，其永清花语城、廊坊花语城降价促销，单价9700元还赠送车位；保定龙头开发商隆基泰和跟进，毛坯单价低至8615……
由此可见，华夏幸福本次选择促销商住类产品，说到底就是个营销手段。在调控期，不失为一种主动出击的策略，也能给对手一定的打击。
那么，8500的价格有的赚吗？我们来算一笔帐。
去年，霸州成交的最高楼面价是2678元，按照3000块的建安成本来算，只要卖到6000基本就能收回成本。这么看来，霸州孔雀城特价房降到8500，也是有的赚的，而且利润率还不错。何况，还是一次性付款。
在市场冷冻期，既能让利刚需、保证利润，又能回流现金、降低财务成本，何必苦守着高昂的价格呢？
据了解，霸州孔雀城的折扣房源已经全部去化完毕。上周六，华夏幸福在固安推出一个楼盘300套房，排号600组客户，上午也全部迅速完成去化。
这从侧面说明目前的环京市场需求量还是很大的，而且大家对楼市以及品牌也很看好，否则如果真的存在资金链问题，购房者就不怕后期烂尾吗？
除了价格之外，本次“降价风波”引发大家猜测华夏幸福的资金链出了问题，还有一个原因是其重仓的环京市场被严控。
众所周知，华夏幸福的城市地产集中度非常高，布局80％都在环京地带。在2016年的销售额中，河北地区就足足贡献了近9成的市场份额。环京一限购，意味着华夏幸福80%的项目都面临着销售问题，这对于华夏幸福的影响不言而喻。
那么，环京市场真的不行了吗？
不见得。
对于房地产而言，短期看金融，中期看市场，长期看规划。
从短期来看来看，市场在走向规范，环京地区预售证目前没有放松迹象，限购政策短期内也不会改变，信贷也在不断收紧。
但从中长期来说，环京市场还有很大空间。这主要靠的是两个条件：一是北京人口和产业外溢带来的机会；二是，北京市政府2018年底将搬迁至通州，交通配套及部分基建也基本完成。
我们一个一个来看。
作为首都，目前北京正面临资源稀缺和环境承载力的瓶颈，雾霾、人口爆炸、堵车……每一个问题都不容小觑。为了缓解北京的城市压力，必须进行人口的疏解。
北京在整个疏减功能上有严格规定，到2020年，北京需疏减人口至2300万人，而且每个区县都一个明确的疏减人口的人数限制。
与此同时，北京每年人口的总量仍在，即使是结婚刚需，每年北京结婚人口大概有50万组，单单婚房这个概念需求就不小，加之教育和品质的改善客群，供需矛盾暂时没有根本改善，这些就会造成人口外溢，环京市场就会有机会，房价就有上涨的空间。
交通方面。到2020年，京津冀地区的交通配套会有很大改善。河北省会实现“六纵六横”交通圈的交通格局，能够达到整个京津冀核心一小时交通圈，整个环京半小时交通圈局面，新机场2019年底也将开通。这为环京地区的市场提供了利好。
政策方面。尽管限购在短期内不太会有大变化，但人才吸引有突破。比如天津推出了人才吸引政策，上周廊坊和通州区域也推出了人才共享政策，如果后续代表购房资格同时落地，那么，这些政策不仅是对限购的不同程度缓解，同时也提升了环京区域的购房者品质。
当然，最终的结果还是要呈现在价格和成交量上。
从2016到2017年上半年，整个环京片区价格和销量非常的高。环京区域价格低点应该是2017年第2、3季度，从去年4季度到现在，成交量有小幅反弹，但价格相对保持平稳。燕郊片区去年最低降到1万9，有些较差小区到了1万6，今年1-2月又反弹到2万到2万2，价格小有涨幅。
“面粉”的价格也决定了“面包”的价格。
环京特别是北三县土地政策管理非常严格。从2014年开始，北三县已经明确短期不新增建设用地。特别是燕郊，近三年没有住宅用地供应。
去年环京土地价格拍的非常高，固安去年拿地的整体楼面价在6000左右，涿州去年最高楼面价也达到6600多元；廊坊2017年最高楼面价是在安次区9731元左右，未来的售价可能会达到2万元左右。目前固安区域内住宅12000左右价格市场非常认同，开盘基本全部去化。
另外，北京市场对环京房地产市场影响也非常大。目前，北京房管局对预售证审批是严控高价盘，开发商预售证很难拿到，因而市场供应量小且价格限制，造成成交量较低。2017年，北京成交量创下近十年来最低，大概为500万平米，但房价保持上升趋势。
从以上所说的，人口产业外溢、交通配套竣工和已明确部分基建以及土拍楼面价来看，环京区域未来价格整体应该是平稳向上。不过从短期看，银行利率的提升和政策限购对环京市场影响较大，2018年预计价格及销量还是偏平稳。
目前，全国TOP50的品牌房企，如碧桂园、恒大、融创、荣盛、万科等都在环京区域进行布局，说明房企对于环京市场还是非常看好的。
与此同时，政府对于产业的需求度和对产业的带动作用更为关注，而不仅仅是通过短期的土地财政来进行发展。京津冀特别是河北希望产业带动区域发展，所以很多产业类的项目不断在开发中，地方政府希望更多产业进来带动发展，因此拥有更雄厚资源背景的大型房地产企业，将会在环京地区获得更好的发展机会。
在大家对于华夏幸福资金链问题的猜测中，有一点似乎言之凿凿，即华夏幸福积极的与旭辉、碧桂园等实力房企合作，目的是买业绩，撑起上市公司股价，以加大融资力度，缓解重仓区域政策带来的压力。
的确，华夏幸福近期开始在地产圈里刮起一股合作的旋风。
1月25日-27日三天内，华夏幸福先后与东原集团、旭辉集团和阳光城3家房企签订战略合作协议，未来或将在拿地、开发等多层面开展合作。
1月31日，华夏幸福召开首届产业新城合作伙伴大会，在投融资、产业新城、房地产、城市配套设施、产业发展等各大领域，全面开放合作，学习同行产品特色及市场应对策略，加快周转速度。
在不少业内外人士看来，华夏幸福此番以开放姿态引入合作伙伴，或是受压于流动资金吃紧以及产业新城模式赖以运转的资金回血能力。
但对于这一点，研究员表示，房地产行业大开发商一起强强合作，合资拿地很普遍，不仅华夏幸福，万科、碧桂园差不多30%都是与大地产商的合作项目。因此，华夏幸福只是顺应潮流而已。
目前，华夏幸福与一些合作伙伴刚刚开始项目层面合作。随着行业集中度提升，房地产业内合作也开始从单纯的项目层面，逐渐上升到企业间的战略合作，以实现同股同权、共担风险、弱化竞争、资源共享。
比如，东原集团擅长社区运营，走“小而美”的路线；旭辉集团在商业地产开发和运营方面有一定优势；阳光城则以高周转而著称。华夏幸福可以利用合作伙伴的优势来弥补自身短板。
对合作方来说，华夏幸福产业新城的经验和资源，可以有效帮助他们开拓产业地产业务，实现多元化转型。同时，华夏幸福手中丰富的土地资源更有巨大吸引力。
由此可见，加强房企间合作，并非是华夏幸福提升资金回血能力的“救命稻草”，这一点从融资层面也可见一斑。
3月12日、13日，华夏幸福连续成功在上交所发行公司债10.9亿，在银行间市场成功发行短融15亿。另外，华夏幸福3月初公告了300亿的各家银行和金融机构的授信和融资合作。
在目前房企境内融资难度加大，发债等渠道持续收紧，很多企业取消发行或者发行失败的情况下，华夏幸福能够发行成功，可见投资者对华夏幸福的认可。
除此之外，中金公司3月1日发布研报，重申将华夏幸福作为A股地产板块首推标的，表示继续看好华夏幸福公司中长期发展。预测华夏幸福2018年每股收益为4.13元。公司2018年2月27日收盘价为37.86元，对应2018年PE为9倍。给予公司2018年13倍估值，对应目标价53.70元。由此也能看出资本市场对华夏幸福的看好。
在2018年1-2月中国典型房企销售业绩排行中，华夏幸福以298亿元位列第八，表现仍然亮眼。
作为房地产行业的“生死之链”，资金链的状况牵动着每一家房企的神经。而随着调控政策的持续深入，融资渠道的收窄，房企的盈利空间会逐步缩小，资金成本也会持续增加，2018年，不仅华夏幸福，整个房地产行业或将迎来资金链的“考试年”。
面对挑战，华夏幸福已然开始寻找新的方式，以抵抗未知风险。一方面加大园区服务收入的比重，一方面开始大力布局环北京之外的市场，尤其是华东、华中和珠三角地区，以寻求新的发展机会。至于最终结果如何，我们拭目以待。
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