琶洲二手摸高10万/平，如何“捡漏”进场？三大热盘PK
广州发展一路向东，CBD随之东移，与珠江新城一江之隔的琶洲，位置优越，也一直被寄予广州下一个CBD厚望。
但这里，宅地稀缺，近几年更是新房断供，二手住宅均价，也已摸高10万/平。
摊开琶洲的规划图，可以发现，近几年，琶洲土地供应清一色是商业商务用地，宅地供应比天河更稀缺，宅地也主要集中在琶洲中区。
2017年保利天悦售罄，整个琶洲此后便暂无一手住宅。在售新盘，也仅商业性质的广州富力壹號半岛，房价更是接近10万元/平。
再加上琶洲着力打造“数字+会展+总部”产业新高地的规划蓝图，近几年，琶洲的二手房交投比较活跃。
|琶洲
据链家数据显示，目前整个琶洲二手房，楼梯楼均价3.5万-4.5万/平，电梯楼均价可达5.5万-10万/平。
由于宅地供应少，琶洲的二手新住宅同样也比较少。其中，关注度最大的，无疑是保利天悦，但9-10万/平的住宅均价，让人却步。
|保利天悦
据链家一位熟悉琶洲二手房的地产经纪人介绍，从以往成交数据来看，除了保利天悦，雅郡花园、南园居、大家庭花园，则是琶洲关注度比较靠前的二手楼盘。
距百度测距，这三个楼盘也都在保利天悦周边，直线距离1.5公里之内。
房价数据来源：安居客 统计截止时间：2020.7.9
那么，这3个热盘具体情况如何？为什么能在琶洲二手房中关注度较大？房产君也决定实地了解一番。
房产君也将从交通情况、教育资源、生活配套、居住环境、户型产品设计等5个方面，来进行对比分析。
从交通方面来看，三个盘都有靠近地铁站的优势。
南园居和大家庭花园两个楼盘相邻，交通条件相似，都靠近琶洲地铁站，这里有地铁8号线、地铁28号线（规划）、广佛环线（在建）、地铁11号线（在建）、穗莞深城轨（在建）等多条轨道交汇，交通非常强大，四通八达。
从琶洲地铁站D出口出来，步行至大家庭花园或者南园居，仅约330-350米，都是6分钟便可到达。而且，南园居门口就是重要的市政道路——新港东路。
雅郡花园的交通也比较便利，周边有万胜围地铁站和万胜围有轨电车站，万胜围地铁站有地铁4号线、8号线双地铁交汇，步行至雅郡花园需约9分钟，距离约600米。
|万胜围有轨电车站
所以，在不考虑自驾的情况下，仅从地铁出行便捷度来看，相对而言，南园居和大家庭花园，更有优势一些。
交通星级
南园居 ★★★★
大家庭花园 ★★★
雅郡花园 ★★
买房考虑教育资源，除了需考虑小孩上学，也是考虑其升值空间，好的学位房，往往也更具抗跌性。
教育资源方面，雅郡花园则远超南园居和大家庭花园。海珠区第三实验小学就在小区内，这是海珠区实验小学教育集团旗下的第三所学校，可选择对口直升公立的广州市六中长风中学。
此外，小区内还有公立的蓝色康园幼儿园分校和私立的梅沙幼儿园，要知道，海珠区蓝色康园幼儿园是省一级幼儿园。小区附近，还有民办的广州市海珠区六中珠江中学（市一级）。可以说，从幼儿园到初中，家长不用愁。
|梅沙幼儿园就在小区内
|广州市海珠区六中珠江中学
南园居小区内则有私立的名门珠江小学，大家庭花园小区没有学校配套，业主小孩也可以入读名门珠江小学。此外，南园居和大家庭花园都是对口海珠区第三实验小学。
|名门珠江小学就在南园居小区内
教育星级
雅郡花园 ★★★★
南园居 ★★★
大家庭花园 ★★
雅郡花园周边1公里之内，就有保利广场、万胜广场等大型商业配套，再加上琶洲村的生活配套，生活氛围也比较浓郁。在小区内和周边，也都有肉菜市场。所以，日常购物和吃喝玩乐，都非常方便。
|万胜广场
|保利广场
南园居和大家庭花园，周边则有六元素体验天地、吉盛伟邦等大型商业配套。
大家庭花园2期和3期一楼都有商铺，可以满足日常生活所需，南园居小区内则没有商业配套。
|南园居、大家庭花园毗邻六元素体验天地
|大家庭花园1楼商铺
但是从自身休闲娱乐配套来看，占地22万平的雅郡花园要更丰富一些，小区内还有游泳池、羽毛球场、音乐广场等。
而南园居和大家庭花园社区内则没有这些休闲娱乐配套。
生活配套星级
雅郡花园 ★★★★
大家庭花园 ★★★
南园居 ★★
这三个楼盘是2003年或2004年开建，均有十多年的楼龄。从居住环境来看，雅郡花园要明显优于南园居和大家庭花园。
雅郡花园小区内有别墅和住宅，别墅占地大于住宅，容积率非常低，而且绿化率高，走在小区中，会觉得绿意盎然，非常舒服。有些楼栋的楼间距比较大，走在小区中，不会觉得压抑。
|雅郡花园小区
虽然是2003年建的小区，但雅郡花园的小区环境，整体来看，却很整洁。据了解，项目分三期开发，第三期是2009年交楼。
此外，雅郡花园周边，还有会展世界城（均价64357元/平）和江山国际（均价63608元/平米）两个楼盘，跟雅郡花园同为南驰集团开发，三个楼盘聚在一起，形成一个成熟的生活居住圈。
|雅郡花园周边居住氛围浓厚
大家庭花园同样是2003年建的小区，但看起来则比较老旧，而且居住环境也相对不好，1期和2期楼栋之间，有一个园林，但看起来年久失修。
|大家庭花园小区园林
整个小区占地也仅有3千多平，所以，整体看起来居住舒适度不够好。
南园居是2004年建的小区，看起来也是相对偏老旧，但是小区绿化也比较好，楼栋之间，有小园林，小区环境整体优于大家庭花园。
|南园居小区环境
居住环境星级
雅郡花园 ★★★★
南园居 ★★★
大家庭花园 ★★
从户型上看，也是雅郡花园最佳。虽已有十多年的楼龄，但户型设计上，有的户型也不比现在新盘户型逊色，硬伤不多。房产君看的几个户型，格局也比较方正。
|雅郡花园建筑外立面
|雅郡花园某户型客厅
有的户型还有270°飘窗，增大观景性和采光度，这户型还可以望小区园林，景观也比较好。
但有一个小户型，由于楼层比较低，前面被树木挡住，影响观景和采光。
|雅郡花园某户型卧室
房产君看了南园居一个3房户型，室内偏老旧，可能需要重新装修，进门便看到卫生间和厨房，卫生间、厨房偏小，距离也比较近。
|南园居建筑外立面
|南园居客厅
而大家庭花园的房子，房产君看的3房户型，客厅和餐厅偏大，所以两个房间以及厨房的空间，都偏小，该户型还没有完全装修好，到时候需要重新装修。这是3期的户型，6梯12户，据了解，1期有的户型会更差。
|大家庭花园建筑外立面
户型产品星级
雅郡花园 ★★★★
大家庭花园 ★★★
南园居 ★★
综合上述分析来看，从生活居住方面来看，三个盘中，自然还是首选雅郡花园。南园居和大家庭花园，虽然两个楼盘相邻，楼龄也差不多，但整体来看，南园居居住的生活体验感，则要优于大家庭花园。
|三个楼盘配套图
房产君在此次踩盘中也了解到，琶洲投资客会居多，但也有业内人士说，投资和自住各占一半。那么，房产君也分析一下这三个盘的投资价值。
据安居客数据显示，雅郡花园近3年期间，均价由54419元/平涨至59207元/平，涨幅8.8%，在这三个盘当中领涨。
| 项目名 |
2017年9月 均价 |
2020年6月 均价 |
涨幅 |
| 雅郡花园 | 54419元/平 | 59207元/平 | 8.80% |
| 南园居 | 40274元/平 | 43311元/平 | 7.54% |
| 大家庭花园 | 39104元/平 | 41583元/平 | 6.34% |
数据来源：安居客
此外，从链家数据中也可得知，雅郡花园的租金也不错，租金普遍在4000-10000元/月不等，一套南向135平4房户型，也可以租到8500元/平。
雅郡花园租金，数据来源：链家
而南园居和大家庭花园，周边就有保利世界世贸中心、中洲中心等大型商业项目，而且，距离广交会展馆仅约700米，租赁需求也不小。
据链家数据显示，南园居租金在1700元-6500元/月不等，而大家庭花园租金则是1500元-8500元/不等，大家庭花园有不少户型用于合租，而租金高的，一般是100平以上的大户型。
南园居租金，数据来源：链家
大家庭花园租金，数据来源：链家
不过，南园居也叫“教师新村”，据了解，里面的房子属于房改房，购买的时候，也需要注意房子是否有补交土地出让金，查看户主享有房改政策是否超标，否则也会影响房子上市交易，最后还要慎重办理交易过户手续。
总的来说，雅郡花园是自住和投资兼可考虑，而如果不考虑居住体验，或者想要投资，也可以“捡漏”入手南园居或者大家庭花园，据链家数据显示，目前大家庭花园均价为36759元/平。
好了，看了琶洲这3个二手住宅，各位网友有什么看法吗？或者还想看其他什么笋盘？欢迎留言。