长线投资控制风险--房地产投资要诀
去年底的时候，不少经纪人同事们和客人朋友们都估计，大多伦多地区的房地产市场要等到今年下半年才能真正活跃起来。然而，今年的4月份和现在的5月份，市场的实际表现已经达到活跃的程度。原来比较冷淡的土地房现房市场开始启动，去年还比较难卖的” 房花” 市场也在升温，前两周的周末，在列治文山Yonge和Elgin Mills北边一点的几十间镇屋” 房花” 在一个周末基本售清。
公寓的现房市场依然是求过于供，价格明显上涨，尤其是适合投资的小型单位，例如Bachelor单位，一房一厅单位和一睡房加书房单位。目前，公寓现房市场的现状是，卖家捂盘惜售，造成了成交量略有下降而平均成交价格却明显上升的趋势。所以，公寓楼花市场就成为投资者关注的热点。我们确实看到，大多伦多地区的房地产市场上有很多投资者，而且，不只是华人在投资。例如，我参加发展商为市中心某个新公寓楼花的信息发布会时，就发现到场的其他族裔的地产经纪数量远远超过我们华裔经纪的数量。
房地产是长线投资
作为行内人士，我们自然看到了2017年4月底以后独立屋房价向下调整给少数投资者带来的痛苦，另一方面，也看到了另一部分投资者在公寓市场上积极买入並赚到可观收益。然而，未来几年的房地产市场走势如何变化？现在的买家朋友们还能赚到钱吗？现在买房会有风险吗？
其实，投资房地产的要诀，不是看您何时买入，而是看您何时卖出。关键是看您能不能持有得足够长久。
我们都知道，投资房地产的朋友们当中有一部分人就是” 炒家” ，例如，只买楼花，想在在交房前转让出去。但仍然有很多朋友是长线投资者，等楼花变现楼可以住人了，就租出去，等几年再卖。经验告诉我们，短炒，很难避开风险，如果房价跌一段时间，哪怕是比较短的时间，如果您不得不卖，您就会亏本。但是，如果是长线投资，房价短期调整就不算什么。长远一点看，大多伦多地区人口越来越多，任何比较大的房价下跌，都会吸引新的人带着新的钱来填平下跌的低谷，问题只是多长时间填平下跌的低谷，投资者风险大大下降。
现金流持平与”自动驾驶”
如果您持有一项投资，现金流持平(或者小有盈余) ，您就可能就会继续持有不做它想，並且，可以全无压力地等待它升值。有时，还会等来不大不小的惊喜。我可以跟大家分享如下的案例: 客人买公寓出租，首付(自有资金) 不到40%，剩下60%至65%靠银行贷款。大约有1:2.5到1:3的杠杆效应。以前，每个月租金收入与银行供款加管理费和地税等总支出持平。去年到今年，房价升幅20%以上，租金增长17% 多一点。如果粗略计算首付(自有资金) 的年回报率，则是至少20% (价格上涨) x 2.5 (杠杆效应) = 50%！这还是仅仅是计算了房价升幅。假设去年到今年房价没有升幅怎么办？那就继续持有呗！反正租金涨了，现金流越来越好，这是一项好投资，可以暂时不管它，让它”自动驾驶” 。
可是，如果现金流不能持平，毎个月都亏点儿钱，资产价格又不升反跌，这时，您还能心无牵挂地长期持有这项投资吗？例如，有人炒独立屋，2016年买入了150到160万加币的好学区独立屋，贷款100万加币(大约是房价的65%)，每月还贷加地税，至少5000加帀的固定支出。能收回多少租金？大约2600至2800加币，毎月会亏2000多加币。这样炒房能撑多久？看来，独立屋真地是用来住的，不是用来炒的！
”100倍的风险”如何控制？
即使我们找到了适合的房屋去做长线投资，作为业主和房东，我们出租房屋时，都会背负”100倍的风险” 。假设，我们在市中心用40万出头的价格买入一房一厅单位做投资用途，租金是毎月2000加币。如果租客是有工作的人，我们业主方通常会按照安省租务法规定，只收一头加一尾共两个月租金4000加币，就将房子的使用权交了出去。40万加币与4000加币是什么比例？100:1 对吧！当我们把房子交给租客以后，我们虽然依然拥有产权，但是，在现行的安省租务法之下，我们业主方对房子还有多少控制权？我们能随时进那房子吗？如果租客失业交不上房租了，我们能立即把租客清出去吗？这样看来，业主和房东背负的风险是不是100倍或更多？
自从2017年下半年，安省进一步出台保护租客的法规：房东若赶走房客，必须给予对方赔偿。过去，当房东有合理的理由时候（例如“有家人或亲戚要搬进来”），便可以解除租约，而租客必须自行承担突然搬家而产生的费用。在新法规下，如果房客没有犯错而被赶走，则房东要支付一个月的租金，或帮助房客找到一个类似的住处。换句话说，房东再也不能以”自用”为由，随意赶走租客了。即便在租客离开后，省府还会监督房东，如果他们在一年内再度打广告出租，将视作“失信”行为（bad faith）。除非他们能证明自己的清白，否则就可能面临2万5千加币的罚款。
精选租客确保现金流平稳
成功的房地产长线投资离不开精准的计划和精心的操作。建议朋友们在买楼花之前，就预先了解清楚项目所在地的人口结构和收入水平，从而预知潜在租客的群体。有的社区楼价便宜，但人口结构不理想，买在这样的社区，有可能面临与”差租客” 的长期争战。
其实，挑选低风险高素质的租客也是一项很专业的工作，如果不经过细致的筛选而被”专业租霸”所害，业主的损失会很大，华人社区中已经有不少令人伤感的例子。尤其不利的是，现行的安省租务法多少有点儿偏帮租客的倾向，业主朋友们要加倍小心。好在有专业的经纪人和法律专业人士可以为业主朋友们保驾护航，降低风险。
无论房地产市场如何起伏，总有很多投资者朋友会赚到钱。而这些朋友往往是那些擅长于控制风险的朋友们。
(作者为全职专业地产经纪，以国粤英语提供全方位买卖与租赁专业服务，免费估价。