九龙仓的2017：分拆上市与IFS的攻关 | 房企商业志
分拆上市、接连拿地、酝酿商业，这是九龙仓2017年的关键词。
文 | 头条君
即便2017年上半年盈利同比有超过两成的涨幅，但九龙仓内陆业务的签约销售额却下跌近3成，面对内陆房企的积极扩张和自身内陆业务的下滑势头，这家香港老牌的蓝筹房企也不得不作出改变。
一边分拆九龙仓置业赴港上市，一边转向内陆市场接连拿地……内陆IFS系列的推进已进入最后攻关阶段的九龙仓，无疑是2017年最受关注的港资房企之一。
01
九龙仓拟分拆在港业务
时代海港城等6项目值2300亿
2017年9月4日晚，会德丰与九龙仓发布联合公告称，九龙仓置业已向香港联交所提交上市申请表，以申请公司股份以介绍形式于联交所主板上市及买卖。
若分拆成功，九龙仓、九龙仓置业将成为会德丰旗下两个独立且平行的上市公司。
九龙仓的分拆举动自2017年初便初露端倪。在2017年3月的年度业绩会上，九龙仓集团主席兼常务董事吴天海已提出，未来将物业以介绍形式分拆上市，在评估利弊之后将尽快提交董事会考虑。
8月9日，九龙仓在港举行2017年中期业绩公布会，与业绩一起公布的，是外界议论已久的物业分拆上市方案。
公告显示，九龙仓计划以介绍形式分拆其全资附属公司九龙仓置业独立上市。彼时，该建议已获联交所批准，但上市申请尚未提交联交所及尚未获批。
从初次提出分拆，到方案获港交所同意，再到提交申请表，时隔近5月，九龙仓物业分拆计划终于取得突破性进展。
据悉，九龙仓置业将主要在香港从事策略性大型零售、写字楼及酒店物业的投资，海港城、时代广场、荷里活广场、卡佛大厦、会德丰大厦及正改建为奢华酒店的The Murray等六项位于香港的投资物业将归其所有。
经测算，这个“资产包”总值超过2300亿港元。此外，组合共有约1100万平方米的楼面面积，每年营业额近130亿港元。其中，海港城和时代广场估值约2195亿港元，无疑成为其中的核心资产。
02
重庆版“海港城”开业
超20个奢侈品牌首次入渝
9月15日，九龙仓旗下的超高层项目重庆IFS正式迎来开业。
据悉，该项目集高端购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高级公寓及休闲设施于一体，总建筑面积66万方，由5栋塔楼和一个大型购物中心组成。
其中，购物中心体量11万方，总共分为三层，被誉为“精品版海港城"：L3层为国际顶级奢侈品牌女装，L2层倾打造成男士奢侈品专区及国际轻奢时尚，L1层则规划潮流时尚、特色餐饮、生活娱乐等业态，满足不同消费需求。
据九龙仓中国置业有限公司营运总经理侯迅透露，目前重庆IFS的店铺开业率为83%，预计4-5月的开业率将达到90%以上。此外，该项目已有超过20个首次入渝的奢侈品牌，80多个国际品牌、共计逾170家商户入驻商场。
这是继成都IFS与无锡IFS，九龙仓在内陆开业的第三个IFS项目。
03
内陆业务现下滑势头
九龙仓积极拓展内陆土储
面对国内陆产商的积极扩张，一向谨慎低调的九龙仓在内陆拿地也开始频繁起来。
9月初，九龙仓集团在苏州夺得几宗地块，其中有地块楼面价为3.65万元/平方米，自持面积比例为25%；9月21日，九龙仓集团又以62.6亿元总价及16%自持面积比例拿下北京丰台区的一宗住宅地块。由于该宗地块溢价率达到49%，楼面价为6.08万元/平方米，且十分接近北京的销售均价限制。因此九龙仓的此次出手被业内评价为“难得”且“开发压力大”。
有分析称，九龙仓集团密集拿地，不排除与它的分拆计划有关。
另外，综合中报数据，2017年上半年九龙仓内陆业务的应占已签约销售额下跌27%至119亿港元。截止至期末，九龙仓在内陆的土地储备仅为340万平方米。
这或许也是九龙仓集团增加土地储备的原因。
04
内陆IFS系列进入攻关阶段
长沙、苏州IFS有望2018年开业
作为香港最早蓝筹股之一，九龙仓拥有超过50年发展、管理城市综合体的经验，主要市场是香港、内陆。
截至2016年年底，其持有的资产总值为4438亿港元，核心盈利已经达到137.5亿。其中，投资物业核心盈利为88亿，商业地产在九龙仓收益中占半壁江山。
事实上，自上世纪90年代九龙仓就进入了内陆市场，在其内陆业务的推进过程中，以九龙仓在香港的王牌商业地产项目海港城为模板，打造内陆IFS系列项目成为关键战略。
据赢商网统计，九龙仓目前在内陆拥有成都、重庆、长沙、苏州和无锡五个IFS项目：成都IFS与无锡IFS同于2014年启用，重庆IFS已于2017年开业，而长沙IFS和苏州IFS则有望在2018年开业。
其中，苏州IFS将建设成大型综合商业项目，包含一座92层、高达450米的苏州第一高楼以及一座裙楼和波浪形广场，汇聚了甲级写字楼、精品酒店、豪华单层及高端复式酒店式公寓等。
而长沙IFS则是九龙仓在内陆布局的重中之中。据悉，该项目总建筑面积100万㎡，商场面积超过25万平方米，包括商业、写字楼、酒店式公寓、酒店，集合了零售、餐饮、文化休闲、电影院、健身房、冰场、精品超市等多元化业态。在七层天台还规划了户外空间，有户外餐饮、雕塑公园。
值得一提的是，长沙IFS购物中心的体量超越了成都IFS购物中心，成为九龙仓的投资物业项目中投资金额最大、楼高最高、商业面积最大的项目，这一定程度上也反映出其发展内陆市场的决心。
目前来看，九龙仓在内陆以IFS系列为代表的商业地产项目已进入最后的攻关阶段。随着未来上述五个IFS项目全部开业，内陆IFS系列项目将成为九龙仓未来盈利和估值方面的重要增长动力。
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