千亿资产路劲掉队 单伟豹无心恋战地产圈？
2019年12月9日夜，全联房地产商会年会第一天的活动即将全部结束，可是所有人都没有离开，他们还在等待“豹哥”单伟豹在晚宴中的表演。
那一夜，单伟豹唱了两首歌，一首周深的《大鱼》，一首胡夏的《知否知否》。歌曲唱得精致柔顺，和声细气。总有细心人，听出了单伟豹曲中裹挟着一层浅浅的情绪，却说不出那是什么。当然，更多人根本没听——正是酒战酣时，哪有功夫感慨矫情？
到了2020年4月14日，路劲（01098.HK）发布公告，单伟豹将辞任公司执行董事，并于2021年1月1日正式生效。告别地产圈的风起云涌，“豹哥”选择归园田居，“采菊东篱下，悠然见南山”。
原来，那情绪是离愁。
可是放眼整个行业，也只有一些“老路劲人”会难过。楼市是战事，时间是金钱，路劲这样顾影自怜的风格，已是异类般存在。现在行业这么难，所有人都在向死而生，都在找出路。这样温吞下去，还有希望吗？毕竟，这是个只相信胜者王权的地方。
要是这么看，想要活下去，就得像一年前的那场晚宴中，那群在酒桌逡巡的“战斗者”。趁房企大佬们还没走，把酒桌当作谈判桌，说说合作，谈谈收购，聊聊招拍挂，岂不更实在？只是唱唱歌、跳跳舞，那真是没什么意义。
或许，单伟豹“老实人”的风格，已经不适应这个时代，到了说再见的时候。
土储干涸
2007年5月7日，路劲股东周年大会结束后，看着仍然不愿离开，还想带回一些“爆料”的记者，单伟豹还是多说了一句。
“路劲通过顺驰发展内陆房地产物业，预计明年将是房地产与公路各占营业额一半。”
那天之后，单伟豹不再隐藏改造路劲的想法：虽然财报显示，2006年路劲净资产68亿港元，收入主要还是分布在国内8各省份，总长1060公里的收费公路，但他坚信物业开发前景更宽广，那才是路劲最终的方向。
否则，谁愿意接手顺驰的资产？要知道，彼时的路劲团队统计，顺驰负债总额超过66亿元，买卖很亏；标普与穆迪曾公开表示，收购达成以后，路劲的负债率将会从50%即刻超过70%，压力山大。
既然是改造，就别想太多。于是路劲18亿元拖回了顺驰超过600万平方米土储，以及各式债务与风险——单伟豹管不了那么多。他知道路劲想要继续成长，必须大刀阔斧地开出收费公路之外的增长点。
“回头来看，今天我认为还是非常值得的。”那时候，单伟豹会给自己打气，一遍又一遍。
如今，时间已经过去了近15年。单伟豹开始变得沉默，尽可能躲避媒体长枪短炮的追踪。他变得少言寡语，绝不多说一句话，毕竟现实有些尴尬。
按照2007年的统计结果，路劲总土储约为750万平方米。可是翻阅近三年路劲的财报数据，可以看出公司土储还是那么多。2018年6月底好不容易提升至848万平方米，可是到了2020年6月底又下滑至701万平方米——这么多年，路劲的土储一直在原地踏步。
增加土储谈了这么多年，可实际上路劲只有那一次果断出手，这是一家急迫转型的公司吗？真不像。收购顺驰理应成为路劲地产板块快速成长的起点，不过这一切并没有发生。
如果你跑不动，就不要怪竞争对手绝尘而去。与路劲总规模相仿的花样年控股（01777.HK）与国瑞置业（02329.HK），一直维持总资产与资产负债率之间的微妙平衡，通过适度增加杠杆，确保土储丰盈。
虽然严控杠杆是行业的主旋律，但房企需要成长，需要适度杠杆带来增长活力，“用爱发电”行不通。
目前，路劲的负债率为69.2%，体会不到咄咄逼人的负债红线压力，可长期低库存运转，总有“水池见底”的一天，到时候出路在哪里？
当然，路劲也怕仓里无粮，于是控制土地开发速度。财报数据显示，路劲从2019年中的百万平方米级别，如今已下将至90万平方米。
如此“细水长流”的开发模式，700多万平方米的土储也够开发一阵子。可是按照这层逻辑倒推，既没有土储，也没有消化土储的动力，路劲如何在业内立足成长？地产业务缺少增速，还谈什么转型？
作为一家地产收入占比九成有余的企业，既缺少土储，也没有开发热情，只靠压缩消化能力维持运转，这行吗？当然不行。主业成长的空间如此狭小，且不说会逐渐失去了行业竞争力，对于路劲的投资者们又该如何从中看到未来希望？
再看单伟豹的沉默，其实并非主动“不想说”，而是被动“不能说”，“没的可说”。
后路在哪？
“没有哪个百年企业，不是自杀重生的。”很多年前，管理学大师德鲁克就曾预言，企业的转型需要对自己下手狠一点，别给自己留太多后路。
或许德先生的理论，部分解释了为何单伟豹铁了心拥抱房地产，但路劲还是慢慢悠悠地走。或许路劲确实有“后路”，还不止一条，自然不会选择“自杀重生”。
“第一个和第二个文旅项目，都有10%的投资回报率，这在商业领域还是不错的。”早些时候接受媒体采访时，单伟豹就曾表示，文旅商业务是路劲重点布局的业务之一。论追求IP文化，地产圈无出其右。
目前，这项业务与房地产基金、娱乐及内容开发、房地产开发，共同隶属于产业投资及资产管理板块。
在众多房企净利润普遍维持在7%-8%，甚至为了加速周转，将利润空间压缩至5%的时候，产业投资及资产管理或是路劲的“后路”。
在这里，不仅可以继续挖掘物业开发的机会，还能探索文旅项目的成长空间，甚至投入部分资金到地产外的领域，结出一些从来没见过的果实。
可是在新冠疫情与金融市场波动的影响下，路劲的这一业务板块遇到前所未有的危机：2020年上半年，房地产基金没有任何新的投资，娱乐及内容开发大部分时间处于停滞状态，无锡梅里小镇与郑州新密两个文旅商项目，开发进度也被推迟。
这是一笔不小的损失，路劲在财报中只提了一句——“期内投资物业之公允值因而降低”。至于前期项目收益多少如，今公允降低多少，网上并没有相关数据。《一点财经》就此询问路劲官方，一直未得答复。
到最后，只有房地产开发还能提供7.74亿元的收入，作为整个板块的遮羞布——这可不像一条“后路”应有的模样。
至于另一条，还是收费的“老路”。
回想1996年，路劲落子内陆市场，是以收费公路建设作为起点。那是路劲走向辉煌的开始，算下来在20多年的时间里，路劲收费公路总里程已经达到500公里，业务拓展至印尼。
虽然收费公路带来的收入并不高，但相比传统开发物业项目，这是一种能够带来稳定现金流的业务形态。比起物业开发“高杠杆+高周转”带来的风险，收费公路显然更安全。
只是收费公路实在太“安全”，安全到早已触碰到“天花板”。从2018年开始，收费公路业务的收入贡献维持在每年30亿元左右，一直没有明显增长，倒是2020年上半年营收突然下滑至8.37亿元。
财报中，路劲将下滑原因归结为“疫情导致免费通行期延长”，可是回顾2019年的数据，高速公路项目收入占比还不足10%。收费公路能够提升路劲的资产规模，却很难成为业绩贡献的主力，这也不像一条“后路”应有的模样。
这样看来，路劲确实还有出路，只是它们都太窄了，太偏僻了，只能让路劲走入歧途。走在这样的路上，实在没有太大意义。
危墙之下
对企业家而言，失败并不可怕，绝望才可怕。对单伟豹而言，这体会已是深刻。
“我认为房地产未来20年都是好年份。”2018年底，地产行业开始回调。单伟豹坚定相信，向前仍然是唯一选择。
可是向前迈出一步后，坚定还能剩多少：曾立于危墙的孙宏斌，带领融创中国（01918.HK）成为市值1361亿港元的巨无霸；“高杠杆+高周转”的经营模式，已被“三条红线”的利剑拦腰斩断；曾经被视为阳春白雪的地产行业，成了监管部门眼中背着金融风险狂奔的“灰犀牛”……
走进2020年，一切设想都成了空谈。哪里有什么20年的“好年份”？市场环境日渐萧索，企业经营压力增大，这是现实。现在地产圈的好日子眼看就要过了“保质期”。
单伟豹也尝试过翻身。毕竟路劲没有踩中“三条红线”，还有条件加杠杆，继续争抢土地；毕竟土储资源相对优渥，超过700万平方米的土储，长三角、渤海湾和粤港澳大湾区三低的占比达到97%。
可是那又怎样呢？谁不知道长三角、渤海湾、粤港澳大湾区是金矿？路劲那么多土储，都在竞争炮火最猛烈的地方——时代中国抢占粤港澳大湾区、明发夺取长三角，哪个不是千万平方米傍身？那里有的是杀红眼的撕咬，不适合马上要放马南山的单伟豹。
至于加杠杆，还是省省吧。资金充裕的行业上升阶段，靠高杠杆快速成长的案例比比皆是时，单伟豹也没敢大步向前；如今高压管控，怎敢触动监管逆鳞，激进加杠杆怕是想加也是难？
进不是，退也不是，路劲的处境尴尬。尴尬的背后，其实是深深绝望，是无论如何改变，始终跟不上时代脚步的绝望。
业绩上，路劲的营收和净利润早已失去增速，成长已处于停滞状态。营收还有阶段性增长，可是利润难有上行趋势，遇到“增收不增利”的瓶颈。路劲手里，连一张像样的王牌都没有了，还能怎么赢？
总资产排在行业40、50位的路劲，仅有2.9倍市盈率与0.41倍市净率，徘徊在80、90名，证明食之无味，弃之可惜的路劲，越来越难得到资本市场的正面反馈。缺少爆发力，更缺少想象力，路劲需要力挽狂澜式的英雄故事，需要一个强人拉一把，这是保守的单伟豹给不了的。
好在他并不贪恋权位，也知道自己改变不了路劲，退下来或许是最好的选择。
结语
回想路劲一路走来，所有人都没有错。
公司遇到问题时，单伟豹意识到自己无法扭转乾坤，于是甘愿放弃救世主的光环；单伟彪的经验，以及单颂曦的锐气，都是现在路劲最需要的元素。这家公司没有停止向有利的方向发展，正在迅速调整以顺应时代需求。
只是方向对了，并不意味着就能成功。目前，房企兴衰更替正在加快，市场瞬息万变，没有留给企业足够时间改变。路劲需要改变，需要尽快步入新的轨道，寻找到增长点，只是这一切还来得及吗？对路劲而言，很难。
你做的都对，但并不代表你不会被时代淘汰，这就是现实。