冯仑：越专注、越诚实、时间越长，回报越高
问：冯叔，您觉得 2021 年的住宅市场怎么样？还可以买房吗？我目前住在燕郊，您觉得如果我做投资的话，买燕郊的房子有前途吗？
冯叔：不仅是 2021 年，未来几年，住宅新房的增量在减少，或者增幅在减少。在一些人口减少的城市，房价没有什么支持，会下降；一些经济增长乏力的城市，房价也会下降。
如果是刚需，比如结婚要买房，需要改善，我觉得你该买还是可以买。但是，做投资，真的就不要买了。因为在后开发时代，住宅只在很少的地方有上涨的机会，大部分城市都不会涨。
燕郊的房价，你应该也知道，和最高点相比，很多地方已经腰斩了差不多一半，个别盘已经降到了最高点的 1/3。那么在未来一段时间，我觉得大概会逐渐地稳定下来。
不只是燕郊，判断一个城市或者地区的房价趋势，还是我以前说的，可以关注四个指标。
第一个指标是人口增长。当一个地区或者城市的人口增速放缓，甚至是增量变成0，或者是负增长的时候，新房的需求就会很小。比如北京是一线城市，可是人口已经开始负增长，那就不一定要在北京买房了。而一些三线城市，经济体量不算小，人口还在不断增加，房价就有上升的空间。
第二个指标是就业和经济成长。就业好，大家口袋里有钱，买房的人就多，房价就有支撑。同样是三线城市，有的经济在发展，就业率在提高，个人收入、工资都在增加，那么居住改善的需求就很大。大家都想改善，会给新房市场提供一些活力。而有一些三线城市，比如若干能源城市，资源被挖得差不多了，经济潜力不大，人也都在往外跑，房价不可能有很大的支撑力。
第三个指标是城市规划和配套设施。要看机场、学校、高铁、城铁、医院这些基本配套是不是完善？如果已经很完善了，那么房价应该是稳了。如果还不完善，正在不断完善当中，房价有可能还有上涨的空间。
过去为什么有的地方房价涨得快，因为地铁通过去了，因为附近小区拆建，盖商场了。现在这种基础设施、空间结构都定了，该修的地铁、该拆的房都好了，快速上涨的机会就少了。比如以前莘庄没有通地铁，房价是 1 万，通了地铁就 3 万，现在不可能再涨了，已经通了地铁，不可能再修一条。城市大的空间结构、基础设施、旧城改造做完以后，新房的价值增量就会减缓。
第四是看汇率、利息、利率等的变化，以及相关法规制度的影响，比如限不限购，这些都会对房价产生影响。如果税收高、利息高、人民币走弱的情况下，大家买房的预期会差一点。反过来，如果税收越来越低，利息越来越低，同时人民币越来越坚挺，大家买房的预期就会增加，因为口袋的财富在增加。而这个预期也会在短期内对房价产生影响。
而总体来说，要记住，住宅市场的定位是「房住不炒」。
问：最近总听到一些人说投资，感觉这个事似乎不是一般人能做的。您觉得普通人该怎么样做投资？
冯叔：我觉得普通人做投资，采取保守的方法，稳健的方法比较好。比如说买个债券，买一些特别好的公募基金的基金产品，持有这些大公司、非常棒的公司做的产品。另外，买一些好的保险产品也是不错的。这些保险产品帮你去理财，多少年以后给你一个回报。一些保险公司做的与小孩上学，养老相关的一些产品也是不错的。我觉得，对普通人来说这些都是比较好的办法。
而专业的投资，其实非常的复杂，成功率跟别的任何行业没什么太大区别。举个例子，我本科读的经济系，我们班 48 个人。如果说要从我们班出伟大的经济学家，也许只有一两个机会，我们大部分人都叫经济工作者。同样的，100 个做投资的人里面，可能也只有一两个可以称为投资家，算是真正的专家，而多数人，跟普通上班也没什么区别。
所以，第一，这件事要做好的确非常非常难。第二，不要把投资神秘化。也没有谁会认为和做实业、做房地产、做其他行业来比，投资是更牛逼的事，更高尚的事，而做其它的事业就是很普通的事。实际上都是一样的，成功的概率也是一样的。和你要成为运动健将、明星，或者做实业，做互联网企业，成功的概率都是一样的。
也就是说，投资是一个普通的事，也是一个需要专注和花时间的事，不要因为我们现在都意识到投资的重要性了，就觉得这个事挺神秘。
我也发现，很多人做投资，最大的问题在于过多地关注短期的收益，然后就着急。实际上，投资这个事，越专注、越诚实、时间越长，回报越高。你短期瞎琢磨，操心，除了增加自己的烦恼，没什么益处。就像有人天天相亲，但不一定会得到幸福。
问：也就是要坚持长期主义。那该如何理解长期主义呢？到底多长时间算是「长期」？
冯叔：「长期」这个词，不同年龄理解特别不一样。比如说，对婴儿来说，长期可能是不到一小时；儿童的长期可能是一天；少年的长期是几个月；青年的长期是三五年；我 61 岁，我的长期是 20 年以上。我 20 多岁的时候，别人跟我说「这个事儿 30 年不变」，我老觉得他是忽悠我，现在我相信了。
所以说，我们得有一个标准，长期是多少年？总体来说，5 到 10 年是最基本的。假定你 20 岁，你要是敢于做一件起步就要 5 到 10 年的事，你在 20 岁这部分人里就是很优秀的人。如果你是三四十岁，你要说长期这个概念，至少是 10 年起。也就是说，对「长期」这个概念，年龄越大，越会把尺码放大。但不管是 5 年，10 年，20 年，所谓「长期主义」，一定是要坚持。