德国房价低的奥秘——住宅合作社
房子到底是什么？是我们晚上睡觉的窝吗？还是我们拿来投资的工具呢？如今的中国，北上广就不说了，就连二三线城市的房价，也如脱缰的野马，一路直飙，住房难，租房也难，让我们不经感叹：我的房在何方？
让我们再来看看德国的情况，德国的楼市可是三十年都没怎么涨过。很大一部分原因，是那里有种很神秘的住宅形式：住宅合作社。
▲ 柏林普伦茨劳贝格区的Bremer Höhe 住宅合作社
1977年至今，30年间德国平均房价仅上涨60%，而同期个人收入却已增长3倍；过去10年里，德国物价平均每年涨幅2%，而房价每年上涨1%。
扣除物价因素，德国房价实际上在以每年1%的速度缩水。
这简直就是房子中的战斗机啊，德国的房子为毛就这么任性，咋样都不涨呢？
首先，德国可以人手一套住房。
德国目前有8200万人口，而住房总数约4000万套，完全满足了每个家庭一套住房。此外，德国每年有25万套新公寓竣工，联邦、州和地方政府手中拥有公房约300万套，都在很大程度上平抑了房价。
无论在联邦还是州、市及村镇层面，德国都有着详尽的建房规划，住房建设依人口需求而定，基本满足每个家庭一套住房。
而且，在德国人看来，住房是福利而非产业。
从房子定位来看，德国政府的政策并不把房地产作为经济增长的“支柱产业”，而是作为社会福利机制的关键一环，特别是与民生息息相关的住宅建设。
德国宪法明确规定了“德国是一个高福利国家”，与医疗、教育一样，保障居民住房也是政府的重要目标之一。这是所有房地产政策的核心出发点。
因此，各级政府从来不敢通过抬高当地地价和房价，来增加政府的房租收入或税收收入，德国也没有任何一个地区的“支柱产业”是房地产。
当然，德国法律非常健全，比如规定地产商制定的房价必须在“合理房价”的范围内，即不能超过“基准价”的20％，将房价或房租定得过高，甚至以此牟取暴利的地产商和房东，要承担刑事责任。
以上的理由，也许你都可以想象到，那么最后一点，德国打破开发商对房屋供应的垄断，同样也是影响市场房价的重要因素。
德国住宅合作社的出现，已经有200多年的历史，合作社共同建房已成为德国住宅建设的主要组织形式之一，合作建房占每年新建住宅总数的比例超过30%。
政府对合作社建房，给予多方面的政策帮助,通过鼓励自建房、合作建房，建立起多渠道的住房获取渠道，就摆脱了听任开发商任意定价的局面。这可以说是独具德国特色的住宅形式了。
德国的住宅政策，一向坚持公平正义，而且实质房价与所得比呈负成长（异于各国正成长），这样的公民文化，甚至被视为经济发展不可忽视的一环。
继英国之后，德国于1862 年成立住宅合作社，随后以“租赁住宅合作社”普及。在经历两德统一后，2011 年约有5,000,000 人居住在2,000 家住宅合作社的公寓中，至2016 年共有2,200,000 个家庭，居住于住宅合作社的房屋；目前高达50.8%的民众以租赁房屋居住，是欧洲最大的租赁市场。
整体而言，德国政府奖励储蓄后购屋，有多项支援性措施，民间合作金融体系的三层级制度也发挥效果，有47 个住宅合作社，同时设有社员的合作银行或国民银行，提供社区住民储蓄、贷款金融服务，采行一人一票的民主参与和自治管理、自主财务、计划性支出；在年度终了时，合作社会运用“公益金”在社区生态、环境维护上，并与不同的社群交流学习，甚至救济贫困等，其属于非营利性质机构，不是营利性的公司。
同时，为保护承租人利益，并遏制民众投机，德国于1974 年制定《住宅租赁法》与《经济犯罪法》。规定房租涨幅，若超过合理租金的20%，房客可向法庭申诉；如果超过50%，就构成犯罪，房东要被判刑。而《联邦住宅补贴法》也有补助租金差额的规定，由中央与地方各负担一半。
▲ 法兰克福罗特魏勒尔广场的集合住宅
近年来，更以“老年生活品质保证”、“跨世代共居”为主要的发展目标。政府每年会整理盘点，推出该年度可供使用的土地范畴，让民间申请兴建。
2017 年民间提出23 件申请案，其中在该年8 月通过的一案，是“走出孤独协会（Wege aus derEinsamtkeit）”7 个家庭共组住宅合作社，交易价格以6 折取得土地，2 年兴建完成，并依《合作社法》管理。
“走出孤独协会”的创办人Dagmar Hirche，是德国社会“活力乐龄”最有创意的代表人物之一，在过去服务的营利公司退休后，原公司仍支付她业务营销主管的薪资，而她将这份工资，投入在老年协助活动上，如平板电脑学习、跨世代共居、跨代桥梁计划（Generationsbruecke），关心新住民、难民或新移民，帮助他们化危机为转机，让老年人走出孤独，让幼儿园的孩子和养老院的长者共食、共处。
“Altonaer储蓄和建筑合作社”（1892 年成立），是一种民间住宅合作社与储蓄互助社功能的结合，并不会仅仅依赖政府补助。它让长者生活有陪伴而无虑的机制，实行预防性储蓄与支出计划，进行老年人及身心障碍者“生活舒适与辅助功能”的公寓设备改造。
环保发展方面，哈伯斯塔特市（Halberstadt）WGH-eG住宅合作社，公寓顶楼装修太阳能系统，成为该社区住宅合作社共管的事务，目前德国已经在2,341 套公寓完成可再生能源设备，如肯尼兹市（Chemnitz）WCH-eG住宅合作社，于2017 年10 月设立电动汽车充电站。
▲ 德国奥格斯堡的Fuggerei是世界最旧的社会住宅群。
除此之外，德国也相当重视落实合作教育，例如id22 非营利组织，长期推广青年合作教育，建立网络、出版，推动共同劳动（Co-working）与共同居住（Co-housing）文化的住宅合作社。
再以柏林城市的河岸生态住宅合作社（Coop Housing atRiver Spreefeld）为例，市民空间占5%，社区住民共用洗衣房、木工房、音乐室、运动房等占4%，私有住宅空间占80%，余者为商业空间。
有意愿的入住者，可以与公共部门一起参与计划，自己动手盖房屋，落成后，由居住的社员家庭互相照顾邻居的长者、孩童，接纳难民；以个人劳动，替代股本金，来投入到合作社，共同管理社区共有的、自产的再生能源。
德国住宅合作社体系可分为三级制，即单位社、区域社与全国社，其宗旨不以营利为唯一目标，不会沦为市场套利买卖的住宅，并受法律与章程保护，成为市民稳定生活、永久性住宅的重要选择。
他们以“新助力模式”，创造一种尊重自然环境，关怀跨世代人群，共同劳动增加收入而改善贫穷的氛围，以社群力量兴办住宅合作社，70至80%社员家庭混和居住，来支持20 至30%弱势家庭。
其实我们可以借鉴德国的人本互助思维，发展“社区住宅合作模式”，这不仅能够舒缓当前国内住宅的房价高企，“住房难”问题，也对我国老龄化和留守儿童问题得解决，有重大启发意义。
编辑：Flora 格式：黄牛
鲁晓芙，财经作家，旅居欧洲。
中国经济已经国际化了，不了解欧洲，有时候，你就不了解中国。