权威报告| 2018第一季度澳洲房产市场全方位，多角度数据汇总

继过去几年房价持续快速上涨后，澳大利亚住房市场最近几个月出现明显放缓迹象。

过去几年，悉尼和墨尔本是澳大利亚房价涨幅最大的两个地区。两地房价之所以快速持续上涨存在一系列支撑因素。首先，低利率环境刺激了贷款需求。其次，两地人口增长十分强劲。第三，两地就业机会明显要多于其他地区。

2017年，澳大利亚银行业监管机构APRA收紧了信贷政策。同时，伴随房价多年上涨后导致可负担性出现恶化。自2017年年底以来，澳大利亚多地房价开始出现下跌。其中悉尼和墨尔本房价跌幅最为明显。影响房价涨跌的主要因素包括：贷款的审批、住房供应量、移民增长数量，以及澳大利亚当前的经济走势。

澳洲财经见闻订阅频道最新更新的这份报告包括其中包含以上提到的方面。下文对这份报告作出简要概括。

贷款审批量

澳洲审慎监管机构和皇家银行委员会(banking royal commission)正加大对放贷机构的监管力度，从而确保借款人能如期还款。

银行方面，为了仔细评估借款人的偿债能力，要求借款者提供收入和支出明细，大到加班费、租金、学费，小到健身房年费、有线电视费、水电费的每月支出等等。

此外，许多银行虽然调低利率，但增加了存款保证金要求，变相提高贷款门槛。

RateCity数据显示，几乎80%的房贷都提高了保证金比例，对投资型购房者要求为5%至15%，而对自住房的购买者要求为12%。

少数几家贷款机构 ，比如未获授权的存款机构Pepper Money 仍在提供较低保证金要求的贷款，但一些大型银行，尤其四大银行，都提出了高达房价20%的保证金要求。

2018年第一季度，澳大利亚房贷录得335亿澳元，环比增长1.0%，同比则增长2.1%。其中，自住型房贷（含转贷）录得215亿澳元，环比增长1.3%，同比则增长7.2%。投资型房贷录得120亿澳元，环比微增0.5%，同比则下降5.9%。

目前的投资信贷收紧政策持续对投资型房贷增长构成制约。自住型房贷逐步增加，投资房贷较峰值明显下滑，同时近几个月，首次置业者房贷激增，绝大多数自住房主选择浮动利率贷款。

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住房供应

2018年第一季度，独栋屋/公寓审批量较近期高点有所回落，但仍处于较高水平。

全澳范围内新屋建设审批量录得18,671，环比下降6.2%，同比则下降3.1%。值得一提的是，今年2月的审批量较2016年8月的高点已经下降了13.7%。

就各首府城市而言，第一季度各首府城市新屋建设审批量同比分别为悉尼（-11.2%）、布里斯班（-3.0%）、珀斯（-10.4%）、达尔文（-47.0%）、堪培拉（-26.0%）、墨尔本（+4.3%）、阿德莱德（+5.8%）、以及霍巴特（+35.8%）。

鉴于目前澳大利亚住房市场持续放缓、信贷收紧，上述新屋审批中有多少房屋最终会落实修建尚不得而知。

当前市场上，公寓开工量呈明显下滑态势，新屋建成量持续录得下滑，在建住房存量仍接近历史高位，未开工建设的新屋审批数量创历史新高。

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人口增长

根据人口统计学家预测，依据澳洲目前的出生率以及移民速度，澳洲人口将在今年7月17日下午突破2500万人，在全球排名第53位。

人口统计学家指出（Mark McCrindle），虽然现在澳洲新父母的基数比以往任何时候都大，但生育率有所下降。1961年，澳洲女性平均生育3.5个孩子。这一数据在10年前降至1.9个，而在2017年更是降至1.7个。

因此，澳大利亚人口的高速增长，主要由海外移民推动。截至2017年9月的一年内，海外净移民数量录得250,127人，较上年同期增长15.4%，创2009年9月以来的最高水平。

过去一年，绝大多澳洲移民均选择新州或维州定居，两地海外净移民数量分别录得98,762人和88,521人，占比分别为39.5%和35.4%。昆州则以12.5%位列第三。

新州、维州和昆州在过去一年的新增海外净移民分别为98,762人、88,521人和31,374人，同比分别增长17.3%、15.3%和14.1%。三地占澳大利亚海外净移民总数的比例达到87.4%。

就其他地区而言，同期南澳、西澳、塔州、北领地、澳首府领地吸引的海外净移民数量分别为11,263人、13,800人、1,948人、940人、和3,492人；同比分别增长4.6%、7.7%、45.8%、8.7%和45.0%。

澳大利亚经济增长

尽管目前澳大利亚的官方现金利率持续处于历史地位，但是通胀率表现持续低迷。2018年第1季度，广义通胀率环比增长0.4%，同比则增长1.9%，不及澳储行2%的目标位。

就核心通胀率而言，2018年第1季度，核心通胀率环比增长0.5%。同比则增长2.0%。

据统计，拖累通胀率增长的因素包括：服饰鞋类（-3.5%）、通讯（-3.4%）、以及家居家电服务（-0.1%）。推动通胀率增长的因素则包括：烟酒（7.0%）、医疗（4.2%）和住房（3.3%）。

其他影响通胀率表现的因素则包括：交通（2.9%）、教育（2.6%）、保险和金融服务（1.0%）、文化娱乐（0.6%）、食品饮料（0.5%）。

该报告中还包含有：对第一季度澳大利亚GDP、居民储蓄率、消费者信心指数等方面的总结。

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参考来源：CoreLogic