门头沟住宅存量五年新低，新盘携“拙政园”品质升级！

上周，北京双集中土拍落幕，30块土地各归其主，新的楼市格局即将生成。

纵观这次土拍过程和结果，给市场留下深刻印象，也超出大部分人的预期。一方面，土地竞拍的激烈，房企举牌的踊跃，以及对高标准建设方案的执着，让你不得不对北京楼市另眼相看，其蕴藏的巨大潜力，为后市传递了信心。

另一方面，继续大幅提升的土地成本，不断压缩的利润空间，也让这批未来的新项目将以什么品质呈现，存有疑惑和担忧。

北京这种市场就是更特殊一些，总需要适应新的规则和变化，在强管控之下，周期不断转换，预测发展轨迹和走势，总是很难的一件事。

不过，集中土拍的好处是，同批推出的地块，区域分布格外清晰，这对研判局部市场，有一定指导意义。

此前，『地产营销人』做过分析：过去几年北京住宅供应是“西多东少”，京西的楼盘有较大选择余地，而今接下来的形势，转换为“西少东多”，朝阳和通州几乎占据新增供地的半壁江山，相反西部的石景山、门头沟供应直线下滑，将对未来市场带来显著影响。

按常识推导，京西楼市将进入以存量消化为主的周期，大概率会出现供不应求，而东部新项目同期扎堆入市，竞争烈度会大幅升级。

今天，我们重点看看很久未曾提及的门头沟区域，其在整体楼市格局中，会如何演化？

1、门头沟存量至低点，等待新一轮爆发

虽然这几年门头沟楼市热度不高，但从数据上看，区域在售住宅的存量在不知不觉中已下滑至近五年来的最低点。

据『地产营销人』统计，2020年底，门头沟的住宅存量为2543套，同比2019年下降12.58%；今年截止到5月底，存量进一步降至1969套，创下近五年中的新低。

对比看供应，门头沟去年新增为736套，同比2019年少了一半。今年情况更为严峻，至今未有一套供应。而成交量却在逆势增长，去年新房网签1345套，同比上涨32.64%，这是自2016年成交创历史高点后，首次实现的大幅增长。

由此看来，门头沟正进入一个供需紧张的楼市状态，其入手紧迫度在提升，可选择空间在收窄。

2、历经几年盘整，有望重新站上6万+

从价格层面看，门头沟过去几年住宅均价在5-6万间徘徊，受制于相邻石景山的房价影响，以及限竞房的价格制衡，一直比较平稳。

不过，今年形势开始有微妙变化。

一方面，由于石景山去年整体进入纯商品房供应周期，限竞房消失，带来新房均价大幅提高，从6万左右，一下跃升至普遍7.5万的水平线。由此价格差距充分拉开，让门头沟项目的性价比优势获得凸显。

另一方面，集中土拍的30块土地中，唯一门头沟住宅地块的最高限价标定在6.3万/㎡，比在售项目再升一个台阶，刷新了市场认知，打破了既有“天花板”。

因此，门头沟楼市几年盘整之后，在各种因素驱动下，正构成新的价格平台，为下一步的上探扫除了障碍。

整体看，门头沟今年将随北京楼市进入全新发展阶段，拥有良好的市场机会和向上发力的通道，为迎接下一波爆发，蓄势储能，做好准备。

昨天，门头沟迎来一场新盘入市的盛大发布会，由佳兆业和花样年联合开发的——西山相府，正式亮相！让门头沟重新回到北京楼市的聚光灯下，引得全城瞩目！

西山相府，是佳兆业和花样年两家上市房企在去年中拿下的优质地块，该项目位于门头沟新城大街与石担路交界处西南角，属配套成熟，生活氛围浓郁的老城区板块。

从具体区位看，西山相府处于门头沟九龙山龙头位置，背靠西山，东临公园，一园之隔则是永定河生态绿化发展带，北临门头沟浅山保护区，南临城市绿地，自然环境出众，山色水景宜人。

为了更好的融合西山大境，承袭地脉的人文气质，操盘方佳兆业将西山相府整体打造为低密新中式社区，规划为8-10层洋房建筑，共8栋楼，以30-40米宽阔楼间距，让每一户都能私享满园四季风华。

作为门头沟结束限竞房周期后，新上市的第一个纯商品房项目，西山相府以全维高端品质突围区域，重新定义藏于京西风景之中的理想生活。

把“拙政园”引入西山，予北京一座江南园林

西山相府取意三山五园中北京颐和园的建筑肌理，融入“华、贵、致、雅”的东方深远意境，以黄金分割美学艺术，提炼传统建筑中“天、地、人”的形式，精致的挑檐、虚实穿插的建筑中段以及厚重稳定的建筑基座，展现出三段式建筑的精粹。

豪宅级落地窗的设计符合潮流，底部石材衬托建筑的厚重感，也在近人尺度上体现出典雅与质感。主面色彩将北京城市历史建筑像素化，提取出三种主要色彩。浅米色的石材，富有温度；深咖色铝板，应用于窗框四周，规整而醒目；超大落地玻璃，收揽景观，高贵大气。

而园林景观则是西山相府的最大亮点，也是开发商匠心倾注所在。

整个园林以中国古典园林风格进行布局，设计灵感源自中国四大名园之一的拙政园，并与北京皇城文化相结合，呈现一个有文化底蕴、贵族名园气质的江南园林风格的府邸。

佳兆业的核心造园理念是将每处景观与园林主人的胸怀融为一体，开创“九九归一”造园法。该法据悉已申请专利，其凝练而成的“九景八喜七凤六宝五湖四海三亭两台一山”的景观规划，在北京绝无仅有，堪称唯一。

九景为佳兆业园林布局之法，取“九”之极数，融合内外景观进行园林布局，形成永恒圆满之势；八喜为精致的雕饰技法；七凤六宝，是项目对花草林木的栽植之法；五湖四海，则是对水系的营造，也是对居者阔达心胸的写照。

三亭两台，分别为潭柘亭、碧波亭和仰止亭。展现的是佳兆业高超的造景技巧。不仅外观形神精巧，各中更是别有深意。

一山：则是指府园中轴高位处设一山，坐镇于园区中央，又恰如相府主人历经沧海，“九九归一”的汇聚之点，景致奇美，寓意深远。

其实，江南园林打造起来工艺繁琐，成本超高。在北京，鲜有项目敢于尝试，但凡用心呈现江南园林的项目，不是高端别墅，就是城市豪宅，并非任意开发商能轻易胜任。

西山相府这次用江南园林树立品质标杆，其底气来源于佳兆业多年的工艺积淀和开发经验。『地产营销人』曾在多次考察过佳兆业在东戴河打造的栖樾台项目，其江南风格的园林示范区，打造得形神精巧，工艺卓越，韵味十足。相信这次西山相府“九九归一”之景，呈现之时将更加震撼！

270°收揽景观，宽幕空间，超舒适户型

西山相府在产品上，定位于改善户型，打造约125-143㎡国风精工大宅，朗阔三居，极致尺度，配备270°转角飘窗，将舒适体验进行到底。

建面约125㎡三室两厅两卫，南北通透，八窗全明；朝南享三面宽、客厅尺度充裕；拥有入户玄关，设独立收纳间；分享式南北双厅，餐厅奢阔，中西双厨，独立洗衣间；主卧双面转角飘窗，视野绝佳，空间舒适。

建面约143㎡三室两厅两卫，为“3+1”户型格局。拥有独立电梯厅，强大玄关收纳；客厅震撼级超大面宽，且有大幅落地窗，空间可灵活隔断，满足多功能场景；户型三面采光，三面全明设计；LDK餐客厨一体化设计，U型超大厨房；主卧拐角飘窗，功能复合，主卫豪华四件套设计。

此外，西山相府在精装细节上，向豪宅标准看齐，甄选精工，并配置五大智慧家居，从灯光、空气、湿度、温度到居家模式等多个场景进行定制，周密考虑到生活的每一个细节，让科技为品质生活赋能。

西山相府，作为佳兆业和花样年在北京打造的第一个真正意义上的住宅项目，必然倾注全力，爱惜羽毛，力争标杆。

据悉，发布会后，项目将于6月5日开放售楼处，6月中旬示范区亮相，届时江南园林的复现以及样板间的绽放，必将再次引起市场轰动。

新的进程已经启动，门头沟即将迎来又一次崛起。在京西供需微妙变化之时，关注品质新盘动态，等待最佳出手时机。

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