这一次,郑州郊区或将迎来更好的机会

 地盘说 
郑州远郊楼市此时倾情奉上的“最佳捡笋时机”,若不抓住,恐怕就再也追不上了。

✍️ 撰文 | 王纵横 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

一场降价的“萝卜蹲”游戏,拉开了郑州远郊房价追杀的大幕。
近日,6字头的建业天汇城,将南龙湖房价再次凝固。一直坚持“不带头降价”的建业,终于顶不住了,在郑州远郊开启了新一轮的收割模式。

避之不及

从绿博的“骨折价”,到平原新区、南港、荥阳、南龙湖,扛不住的楼盘永远在骚动,5XXX元/m²、7XXX元/m²的特价房信息满天飞,好不热闹。

当下,一种声音认为,郑州楼市整体是稳定的,主城区的价格是夯实的;但另一种声音认为,远郊在悄悄走下坡路。

©新区加速刚需外溢趋势

当年轰轰烈烈置业远郊的场景犹在眼前,如今,它们却成了令开发商和购房者谈之色变、避之犹恐的区域。
在郑州,家庭平均80%的财富都倾注在房子上
过去3年,郑州远郊房价缩水,这些家庭的财富就缩水,自住无所谓,房价涨跌不过是纸面财富,在未兑现前,它只是一串数字。
对于受疫情所困,生意周转不过来人来说,就是惨遭滑铁卢。
我有个从事二手车买卖生意多年的朋友,往年,他都会在年底囤几十辆二手车,指着过年大赚一波,谁曾想到,今年形势不好,去年囤的一大堆货,至今还在市场上无人问津。

©居民家庭财富与房子深度捆绑

面对肉眼可见的亏损,和日渐增多的贷款,他的资金是掉不过头,只能用房子补上。
那套入手于上一轮房价疯涨前位于四环旁的89m²三室,曾一直是他引以为傲的“小确幸”。现在,却不得已被挂在了网上。更悲剧的是,因为急售,不仅价格不尽如意,亏了3年利息不说,一时半会儿还很难找到接盘侠。
2016年前涌进楼市里的人,普遍赚得盆满钵满;2016年郑州调控后,远郊购房者和开发商都难言乐观。

©曾经的一房难求现场

在中国,楼市是政策市,稍有点风吹草动,风向立马变化。更何况,大众的心态历来是买涨不买跌。眼下,对于远郊,稍有点经济实力的,都会选择绕道而行。
不过,仍有少数人,能一眼看穿远郊的未来格局。长远来看,那里才是郑州最坚实的主场。

指日可待

郑州的城市框架越来越大。

单是国家中心城市定位、河南人口大省单核中心两大支撑,就足以力保郑州远郊未来的价值高度。
更不用说,郑州已正式进入四环时代
今年6月份四环的通车,是郑州突破四环的开始。之前不能接受的地段,正在成为大郑州最关键的一部分。有些开车、坐地铁比在市区还方便。

©大郑州迎来四环时代

进入12月,郑州限行范围扩大至四环,这对于郑州来说是一个里程碑,它再次肯定了郑州四环时代的价值和意义。
如你所见,郑州的主城正在由三环变为四环,这也是每个城市对外扩张的必经之路。
随着郑州版图的外扩,你会发现,郑州的通勤距离也在扩大。你还在纠结出不出三环的时候,五环修建的消息已经传来。
正在建设的G310国道郑州西南段,一直被视作“郑州南五环”。它的开通,有助于分流过境货车,也有助于主城区的交通疏解。

©郑州五环走向示意

对于即将跨入五环时代的郑州,众多立体交通网络已经成为它的“动脉”,它们会不断弱化各区域间的空间距离。
郑州地铁的规划,也已经延伸四环甚至四环外。
从东四环到西四环有1号线,从大河路到港区有2号线贯穿南北;马上通车的3、4号线,也将加大郑州西北到东南,以及商务中心附近南北的串联;5号线贯穿全程,14号线连接三四环间的常西湖。
郑州突飞猛进的交通发展,加速填充它的城市框架:地铁已通达四环、四环高架已闭合、郑州城区行政红利,全都是四环的价值底气。

©郑州地铁将进入网络化运营时代

在此之下,房地产就是直接受益者。虽然,当下的郑州四环,开发商价格战此起彼伏。
原因不外乎前几年四环大量的土地供应,新房供应集中,还有就是一部分安置房流入市场也给远郊楼市带来了一定影响。
如今市场遇冷,远郊的库存量加大,开发商为了加速去化,打起价格牌,在情理之中。
但是,在如今主城区几乎拆无可拆的情况下,未来四环必然是土地开发及出让的重点区域,也是郑州新房市场的主战场。
近期,官方出台了“鼓励和支持选择货币补偿多元化安置方式”,在一定程度上也有助于远郊楼市的健康发展。让热钱流向市场,遇冷的楼市,积压的库存,似乎迎刃而解。

©环郑区域土地价格下降利好房企布局

三年后,郑州远郊楼市是什么格局?已有业内人士预言了。
首先,刚需远郊化,到五环外买房,10000元/m²左右的房价是底线;其次,刚改四环化,四环周边,房价15000元/m²左右。
眼下被“冷眼旁观”的远郊,三年后或许会一鸣惊人,惹人侧目。

远郊的未来格局

眼下,四环边的郑州,都被各大新区包围。

当这些新区逐渐成为主流、称霸郑州的时候,互相之间也就有了鄙视链,它们的鄙视链也决定了远郊本身的洗牌。
所以,不是所有新区都值得买,未来3到5年,人口、配套会逐渐落地的新区,等待是有价值的。

©有人口支撑的新区才更有价值

在这样的需求下,我们首当其冲要关注地铁规划。
对于郑州来说,城市扩张势在必行,但是会有优先级发展。而地铁代表了一个区域财力以及政府政策的倾向,一座城市里,缩短通勤距离的一定是地铁。
地铁能实现跨区域换乘,带来人流量,有了人,区域就有活力有未来。
已经开通地铁2号线的南龙湖和航空港区,凭借成熟的配套,在下一轮爆发中觅得先机。
尤其是南港,从最高时飙上万元大关,到目前的6XXX元/m²起,高规格的城市界面,日臻完善的配套都是底气,无论以自我为中心还是与城市其他中心的联通互动性都很好,这也注定了它的机遇。

©南港是洼地也是难得机遇

根据规划,延伸到四环外的地铁有6号线一期,8号线一期,10号线一期,3号线二期。经过的区域有中原新区,洞林湖,高新新城,白沙,绿博,荥阳东,经开滨河国际新城。
在这一轮洗牌中,白沙站得稳稳当当。
这些年,河南省实验中学东校区、地铁8号线、科学谷开工,河南省科技馆等工程进度日新月异,争气的白沙,各个路网不断打通,各项配套稳步进行。
关键是,白沙住宅非常稀缺,但需求量很多。供求失衡下,白沙的利好却在不断兑现。

©白沙组团功能布局示意图

那些设计惊艳的产品,譬如星联枫桥湾,因独树一帜的蜂巢造型、无敌一线河景、山水比德大师打造的景观而走红,腰杆自然挺得笔直。
滨河的高能规划,也奠定了它的未来:一河两湖四公园、金鹰世界、高能教育规划、双轨交通等,这些都渐渐驶来。
2023年,滨河国际新城陆续交房入住,地铁3号线二期通车运营,滨河国际新城“北龙湖第二”的美誉将实至名归。

©舒适宜居的滨河国际新城

当年高价买绿博的人,看重的也是未来价值。眼下,绿博的价值正在慢慢凸显,逐步兑现。
抛开普罗理想国一点一滴兑现自己的小世界不谈;已交付的永威上和郡,价值也冉冉升起;爆火全国的建业电影小镇,已成为郑州一张靓丽的文化名片;明年,“只有河南·戏之国”好戏开锣,这里又是一番热火朝天。
“呼声”高涨的常西湖,人气也很旺,区域热度不减。
最近半年,从碧桂园名门凤凰城、恒大林溪郡,到金科中原,每一项开盘数据,都很出色。

©常西湖新区迎来大配套密集落地时刻

窥斑见豹,去年的那场盛会并非昙花一现的网红,常西湖新区已经悄悄落地了四个中心、郑州市政务服务大厅、地铁14号线、1号线,属于常西湖的高光时刻才刚刚开始。
高新新城现在是刚需的承接阵地,区域内品牌房企比较多,龙湖,保利,正商,华润,金辉等,也能迅速扛起板块的价值。
2016年以来的调整,已超过1000多天,郑州迎来难得一遇的窗口期。
这个窗口期,与2015年似曾相识。当时的市场跟现在一样冷静。那一年上车的人,后来至少翻了两倍。

©楼市的机会总是眷顾有准备的人

如今,郑州一些新区真正的笋盘开始浮出表面。
那些像笋一样生长性好,接盘后可升值,且品质不低、物美价廉、性价比高的优质笋盘,放眼未来三到五年,不止是轻松跑赢通胀。
郑州远郊楼市此时倾情奉上的“最佳捡笋时机”,若不抓住,恐怕就再也追不上了。
(0)

相关推荐