■ 撰文 | 李逍遥 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
一项非常、非常重要的金融政策出台了。
日前，央行公布了贷款市场报价利率（LPR）形成机制改革细节。从8月20日起，新的LPR报价方式正式施行。有人说，这是变相“降息”。无论真相如何，这对楼市都是利好。前段时间多个城市集中上调房贷利率，最高上浮达45%。并且这股热潮在不断蔓延，似乎有烧到郑州的趋势，给本来已经净淡的楼市又泼了一盆冷水。那这次“降息”又能否给郑州楼市注入一股新生力量？
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郑州的房贷利率现状
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郑州是名副其实的“杠杆之城”，房贷额度紧张是常态。
2015年全年连续5次降息，相当于房贷利率下调了20.33%，2016年2月为4.165%，创历年最低，再加上购房政策、人民币贬值等因素影响，一线城市楼市成交迅速上涨，二线楼市成交翻倍。
©房贷利率成为市场调节工具
房贷利率低，也就意味着贷款成本低，在这一背景下，因为有利可图，2015-2017年间，炒房客们大肆在全国寻找房价洼地，就这样郑州成了标的。2016年郑州卖出了3千多万平方米，较2015年增了66%，此后的2017销售量再创新高，即使渐凉的2018年也十分可观。在高房价、高出货量的加持之下，郑州房贷总量在以120码的速度疯狂增长，银行贷款额度拍马难及。之所以郑州的房贷利率会一直保持全国领先的地位，最重要原因就是房贷额度不够。同时，火爆的楼市，房价的飞涨，也引来了调控之手，从2017年起房贷利率就从之前的折扣恢复到基准，上一轮集体上调房贷利率的时间，是在2018年的3、4月份，当时几乎所有城市都在上调房贷利率，2018年郑州新房首套最高达到了上浮30%。
©郑州房贷利率始终处于高位
随着借款成本的增加，炒房客逐渐离场，刚需们也恢复了理智，各种内外因叠加，2018年的楼市迎来前所未有的寒冬，全国范围新房、二手房成交量下跌，土地流拍频现。当年10月底，利率又开始下调重新刺激楼市，郑州房贷利率也从上浮30%一路下调至20%，部分银行15%，直至2019年3月楼市小阳春出现。郑州上半年成交量激增，各热点区域房价上涨明显，虽然也有其他因素的影响，但是利率下调绝对是重量级的刺激因素。
©眼下房贷利率比去年底尚在低位
给点阳光就灿烂的楼市，上半年隐隐有刹不住车的趋势。全国楼市成交的火爆，又给了房价上涨可乘之机，房企拿地的热情也重新高涨。从4月份开始近10个房价增长过快的城市被住建部点名，截至6月份，2019年抢地过百亿的房企多达40家。如果任楼市这么发展，之前所有稳楼市的调控将付诸东流，所以多个城市利率触底反弹也在意料之中。目前郑州首套房贷利率基准上浮20%是主流，二套房贷利率上浮20%-25%左右，最高上浮30%，首套房15%的上浮已基本退出房贷市场。
©郑州房贷利率重新收紧
7月份，全国范围内各种严厉的调控政策纷纷出台，虽还未波及郑州，但是郑州楼市已经以肉眼可见的速度净淡下来，大量低于市场价的特价房面市，让楼市的低气压进一步加剧，这时候如果利率再上调无疑更是给郑州的房产市场雪上加霜。
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利率上调的作用及影响
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在所有调控中，房贷利率这把好刀，无疑是最重要的举措，甚至直接影响楼市走向。
按一般市场规律来说，房贷利率上调，成交量下滑，房价下跌；房贷利率下调，成交量上升，房价上涨。不过，这里面有一个逻辑要搞清楚，不是利率降房价才涨，而是因为房价降了所以利率才降。也就是说，房贷利率上调，只是为了抑制了过热的购房需求。
©近年销售增速与房贷利率的关系
虽然不免误伤刚需，但是在稳楼市的基本面下，这也是无奈之举。近几年，为了加快城镇化进程，各大城市纷纷下场抢人，例如武汉，从一开始的抢人才，到现在只要满足45岁以下的大专生全家均可落户，可谓越来越宽松。这么看来未来零门槛落户也不是什么稀奇之事，新落户人口带来新的购房需求，必然会助推房价上涨的火焰，从这个层面上看，上调利率对冲大量刚性需求是常理之中。另外，7月30日中央政治局会议，明确提出不以房地产作为短期刺激经济的手段，让资金流入制造业，让其成为经济增长的主动力。现实是，房地产杠杆率迟迟未降，资金还在楼市继续打转。
©不刺激是不依赖而非不需要
果不其然，前几天，银保监会下发了一条重磅通知：“对32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，重罚让资金违规流入楼市的金融机构。”截止日前，银保监系统对银行开出的数千张罚单中，涉及违规输血房地产的罚单较去年同期增长近四成，处罚金额累计达千万级别。其中，百万级罚单涉及国有银行、外资银行、股份制银行、地方银行及农信社等各类机构，中信银行因违规输血房地产，更是被罚了2000多万。这种针对房地产违规融资的高强度打击行动，前所未有。这么看来收紧购房者的融资端，提升房贷利率也就不足为奇了。
©监管部门对房企融资表态从严
接下来，由于房贷利率上调，市场成交量大概率会进一步下滑，加之房企的信托、海外融资均被限制，以价换量预计会成为下半年房产市场的主流，如何让降价显得更“体面”，各项目负责人有的头疼了。不过，届时禁止开发商降价的新闻也将会频登楼市头条，例如，恩施的“止跌令”、大连的“限涨令”。楼市维稳还是主基调，这个大原则谁都不能违背。
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刚需购房者
何去何从
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不管房价涨跌，房贷利率上调无疑会增加购房成本。
我国5年以上长期贷款的基准利率是4.90%，上浮越多也就意味着同样的贷款需要还的月供越多。
以贷款100万，期限30年来计算，按照等额本息法，如果利率上浮15%，首套房的月供为5766.04元；如果上浮20%，首套房的月供则为5918.57元。即每月月供需增加约152元。
不过，由于每个家庭贷款额度和年限不同，月供也不尽相同，虽然在月供上浮情况中表现不是非常明显，但总的利息上涨仍是一笔不小费用。
©利率上浮差异对比
面对买房成本的“变相”增加，购房者感到压力的同时也遇到艰难的抉择，是观望还是及时出手，购房者站在天平的两端。其实，回调的利率虽然看起来会比较吓人，但长期来看对刚需仍是利好。各地收紧房贷，在很大程度上防止了水再次流入楼市，从而抬高房价，稳定的楼市可以给刚需更多喘息的时间和上车的机会。
郑州从3月开始20%的上浮就是市场主流，至今仍在保持，已实属不易，这无疑是刚需所剩不多的上车窗口期。目前郑州市面上，开发商为了回笼资金，推出的特价房，跟市场价的价格差大约是2000-3000元/m²，如果遇到地段不错，抗跌性强的项目，可以果断出手，一下子几十万就省出来了。
©利率上浮增加的都是购房成本
买房与炒股一样，最忌贪心。当前郑州的房贷利率上浮情况，与2018年的30%相比，已经普遍下调10%左右。这一次利率改革的逻辑与目的, 实际上是让实体企业享受到金融机构的低利率。郑州20%的利率上浮已是底线，这次“降息”除了增加楼市的良好预期，短期并不能给房贷利率带来太多影响。
©国常会部署利率市场化改革
按照目前郑州净淡的市场现状来讲，房贷利率大幅上调的动力不足，地方也不希望楼市一下子入冬。但是，下半年银行的信贷资金普遍比上半年紧张，余粮不足，加上受众多热门城市房贷利率上浮的影响，郑州利率下调的可能性极小，微涨的可能性不能排除。事实上，房地产未来大势也就两个方向，要么房价涨，要么利率涨。郑州买房人其实挺苦逼的，买个房还得多掏那么多额外的费用，这个“杠杆之城”的名号，不要也罢。
