地产并购类干货四（附录音）：房地产股权并购项目法律尽调实务（上）
编者按
回看上十年的经济周期，房地产业已经成为中国国民经济的支柱，对我国经济快速发展产生重大影响。近年来，随着政府宏观调控政策的变化和市场规律的影响，房地产业已经逐渐从增量时期跨入存量时期。
在这一阶段中，不少中小房地产公司陷入资金难、开发难、回款难的境地。相对而言，资金雄厚的房地产企业也在利用这一时机，通过股权并购或资产并购的方式获取存量土地、开发项目，实现新一轮的扩张。
房地产并购的本质是对目标企业开发的房地产项目的吸收，一般包括资产并购和股权并购两种形式。又因其交易金额大、项目情况特殊、手续繁复、时间周期长等特点，存在较大的风险。因此，房地产并购项目必须作为一个严密的系统工程来逐步推进，而尽职调查则是项目实施的基本前提和基础。
本文拟以股权并购形式的房地产项目为例，分上下两篇详细论述房地产并购业务中法律尽职调查的目的作用、工作方法、调查范围、核查内容以及法律风险防范等内容。
尽职调查又称“审慎性调查”，通常是指在并购过程中并购者对目标公司的资产和负债情况、经营和财务情况、法律关系以及目标企业所面临的机会与潜在的风险进行的一系列调查。
一般来说，法律尽职调查的主要目的在于以下几个方面：
2.评估目标公司或目标资产的现实价值及未来的可能价值，甚至可能影响交易价格；
3.发现、分析、评估目标公司或目标资产存在的各方面法律问题，为委托方判断交易是否可以继续进行提供信息支持，为风险防控和补救措施提供事实依据；
4.为交易结构、收购价格、先决条件、交割时间、价款支付时间及各方权利义务的确定、收购计划进程提供指导意见。
1.价值风险：股权并购中，股权并购价格一般是以经审计的目标公司净资产值为基础，但目标公司的净资产值与实际价值可能存在较大的差异，如项目资产价值瑕疵、目标公司资质不全等。
2.股权瑕疵风险：主要指股权本身存在质押、冻结等权利瑕疵，未缴纳足额出资导致股东权利不完整，历史股权变动问题，股权代持等情形导致股权不明晰。
3.或有债务风险：或有债务是指目标公司现在或过去的行为事实引起的潜在义务，因被收购披露的信息完整性等问题，致使该潜在风险在未来发生与否及成本大小具有不确定性。主要包括：未披露债务、对外担保、潜在合同违约等。
4.可持续经营风险：包括目前经营过程中各项资质、许可、审批、备案的完整性和合法性，税务、环保、消防、规划等行政处罚风险，并购完成后可能存在的资质备案变更、重大合同变更风险，目标公司原股东、关联方同业竞争风险等。
5.土地闲置风险：逾期满一年开发的可以征收相当于出让金20%以下的土地闲置费；满两年的可以无偿收回土地使用权。
6.资产瑕疵风险：土地使用权、房屋所有权/不动产权或在建工程存在权利瑕疵，如抵押、查封、租赁等。
7.劳动用工风险：股权并购可能导致目标公司高管、核心人员、人员结构变动，亦可能需要进行人员安置工作，若目标公司存在劳动用工不规范情形，在处置不当时易引发群体性劳动争议事件。
8.其他风险：包括政策风险、市场准入风险、参与主体、决策有效性风险等。
法律尽职调查，一般分为以下几个阶段进行：
1.根据尽调清单，紧盯目标公司资料对接人，尽可能完整的收集资料并进行编排；
2.以已取得资料为基础，结合发现的线索，及时更新补充资料清单；
3.在资料收集过程中遇到工作人员消极应对等情况，及时与委托人或目标公司负责人进行沟通协调，并进一步精简、优化需求资料的情况，如以表格、文字说明等形式明确说明需求；
4.获取资料后应当核对原件，以确保资料真实、完整性。对于无法核对原件的信息，通过查询、访谈、函证等方式进行验证。
对于目标公司办公现场、土地资产等情况，应当进行现场考察，并留存记录。房地产并购项目中，在现场考察前，应当提前了解用地的审批、规划和项目进程等情况，一方面确认核实项目进度与证照资料的一致性；另一方面，能够查看到书面文件无法反映的问题。例如，某次现场考察发现，目标公司披露的已完成基坑挖掘的地块因长期停工而存在数米深的积水，目标项目因为资金困难，项目地块上存在搭建的大量未拆的临时工棚等，由此涉及的后期排水及拆迁费用等问题需在尽调报告中加以反映。
访谈是了解企业最直接的方式，访谈对象的选择应当是涵盖多层次的。
1.普通员工提供的信息往往是最直接的，通过工作中适当的对话与交流能够一定程度反映目标公司的真实现状；
2.财务人员主要访谈的内容包括重大合同的履行、关联交易、借款和担保事项等，通过访谈与收集的资料一一核实验证，发现问题；
3.对于不完整或存疑的信息，通过对目标公司管理层访谈与已有资料进行对比分析，若存在矛盾则需更进一步的调查确认；
4.其他部门，包括行政部、工程部、规划部等，根据实际需求访谈，进一步了解目标企业部门职能划分及内部规范化管理程度。
在尽调过程中，基础资料大部分来源于目标公司，为防止目标公司刻意隐瞒或提供虚假文件，对于在工商、税务、土地、环保等部门有过备案或能够调取的材料，调查人员在条件允许的前提下应当亲自前往相关部门查询调取，以确保资料的权威性和真实性。
例如，前往土地局、规划局调取项目土地的相关合同、成交确认文件、缴费和完税凭证、规划及规划变更的全部文件；前往工商局，查询目标公司工商档案及股权质押、查封信息；前往税务局，查询目标公司历年完税情况和税务稽查情况等；前往法院，查询目标公司涉诉案件情况及进程。
政府部门调查一定程度上需要政府部门人员的配合，调查人员在前往调查前可与目标公司沟通，请求其帮助协调相关部门人员进行配合。若工作人员仍明确拒绝访谈，调查人员也应当做好相应记录，并由随同人员共同签字确认。
如今，是一个网络信息比较发达的时代，非诉律师通过网络检索查询能够快速、准确地发现许多重要信息，可以说网络尽职调查也成为每个项目尽调的重要一环，也是非诉律师的基本功。
法律尽调与财务尽调的关联性前文已经简要说明，在项目尽调过程中，委托人通常会聘请法律、财务、审计、评估等多家中介机构一起开展尽职调查工作，在项目中加强与其他中介机构沟通，合理利用其相关底稿材料，在尽职调查报告中部分引用或借鉴其他专业意见，一定程度上能够提高法律尽调工作的效率、完整性和准确性。
包括就相关事项向被调查对象发函查证，通过行业内的朋友了解目标公司的行业地位，通过目标公司竞争对手、合作单位、客户了解目标公司的经营状况，通过尽调过程中与目标公司团队、管理、人员、财务的接触进行综合分析等等。
关于作者：
刘波：上海瀛东律师事务所权益高级合伙人（某直辖市区法院原法官）、上海瀛东律师事务所地产并购投融资部部门主任、为安控股创始合伙人、为睿资产创始人、上海金融信息行业协会不良资产信息应用专委会发起人、秘书长。