在房产法下,父母的爱也得有"证据",要不然,就可能让子女心碎

俗话说,“可怜天下父母心”,父母操劳一辈子,就是为了把最好的留给子女。

在中国人的传统观念里,房子是生活中最重要的资产,如果没有房子,在城市里就没有自己的根。所以啊,房子也成为了父母留给子女最好的礼物。

可是,送房子是大事情,得走很多法律程序;一旦疏忽了某个环节,这礼物就得被抢走。

在电视剧里,我们也经常看到一些家庭房产争夺战,由于法律上的疏忽,父母去世后,赠送给子女的房产却被女婿或者儿媳白白夺走。

丢了钱财不说,您心疼了一辈子的子女还得被赶出家门,从此没有容身之处。

您别以为,这只是出现在电视剧里的狗血剧情,其实,它经常发生在现实生活中,没准,就在您身边。

今天写的这篇文章来源英国的真实案件,它的名字叫O'Neill v Holland ,这案件可以让您牢记:不动产捐赠,不是一句:送给你,就完事。

父亲买的房子,为什么唯独写了前夫的名字?

1999年,当事人N女士的父亲花了£28,000英镑在曼彻斯特买下一套房子,准备用来做私人租赁生意。据N女士介绍,父亲当年是全额付款的,没有任何贷款。

买下后,父亲给N女士承诺:“等你结婚后,这房子就送给你,作为你的婚房。”

从1999年至2008年3月,该物业的法定所有权一直属于N女士父亲一人的名下。就在这个期间,N女士和H先生结婚了,父亲也完成了承诺,把房子给了N女士和H先生,当作他们的婚房。

2008年,N女士的父亲想要正式把房产的法定所有权转赠给N女士。

据N女士回忆,当时,H先生说了很多甜言蜜语,希望N女士的父亲能把房产转到他一人的名下。H先生还强调,如果写两个人的名字,房产在重新抵押的时候,很有可能拿不到贷款。

“他还说:我们作为夫妻,房产虽然只有他一人的名字,但实际上,我们是共同拥有这套房子的利益的,这是为了我们未来的生活好。”

作为妻子,N女士当然相信H先生的话了:“当时,我跟父亲说,写H的名字就是为了让他更好的管理这个房产,这样,我们的未来资金走转问题可能会更顺利一些。”

既然女儿都这么要求了,作为父亲的肯定也得遵照他们的意思。于是,N女士的父亲就把物业的法定所有权转到了H先生一人的名下。

“我们三个人当时是有一定共识的:名义上写H,实际上,他也明白这是房子送给我的。不过,出于爱和信任,我也没想过要让H做一些什么书面的保障或承诺。”

缘分这东西毫无预测,结婚是缘聚,离婚是缘散,N女士怎么也没想到自己和H先生的缘分就这么快结束了。2012年,俩人离婚。

那么,房子既然是N女士父亲给的,按理说,就算离婚,N女士也可以住在那里。可是,H先生却变脸了,他认为,在法律文件上,房子的法定所有权只属于他一人,N女士要继续住在这里就必须给他交房租,要不然,就得搬家走人。

N女士当然不愿了,这事根本闹不清,只能上法院解决。

按常理来说,父亲把房产送给子女天经地义,怎么会送给毫无血缘关系的其他人呢?可是,在法庭上,法官不可以只从人性的角度去思考,还得看证据。

在第一次审判中,H先生驳回N女士的证词,他声称:这套房产不是父亲赠送给女儿的礼物。他是这样说的:

“这套房产是我在一次拍卖会上成功竞拍的。不过,当时,我不想以自己的名义购买,所以,我找到了N的父亲。我当时给了他2万8千英镑的现金,他答应,之后再过户给我。”

这个证词听起来有点让人怀疑,这么一笔购房费,怎么可能随便就找来一个人,然后写上其他人的名字呢?

可不幸的是,N女士的父亲早在2009年的时候去世了。也就是说,没有人能证实其中的真假。

最重要的是,H先生有这份法律文件,房产的法定所有权的确只有他一人的名字。而N女士没有任何书面证据去证实她父亲最初的意愿,以及她也没有任何证据去证明三人的共识:这套房子写上H先生名字是为了经济上更好管理。

在第一次审判中,法院认为,N女士的证据不足,房产的所有权该归H先生。

第二次审判,N女士赢回房产权

假如您是N女士,您会甘心吗?

我想,几乎没有一个子女会甘心的。明明是老父亲送给自己的礼物,却被他人夺走了;感情尽了,当初的一份信任也成为对方在法庭上攻击的武器。

2016年,在律师的协助下,N女士找到了新证据,并向法院提出上诉,要争夺回自己的房产。

在第二次的审判中,N女士找到N女士父亲的一个老朋友,这位老朋友证实了,在1999年的时候,N女士父亲给出的2.8万英镑购房资金,有一大半是从这个老朋友那里借来的。

也就是说,H先生说谎了,他根本没有在拍卖会上购买这套房产,也没有把现金给N女士的父亲。

那么,在这样的基础上,赠送者的意图成为了关键。

当然,由于法院公开的文件有限,我们不知道N女士还向法院提供了什么证据去证实父亲的意图。

从法院的文件里看,法官在第二次审判中认为,房子既然是N女士父亲购买的,哪怕他不是全部赠送给女儿N女士,也应该是与N女士各占一半的房产权,为什么会把全部财产转移给毫无血缘关系的H先生呢?

对此,H先生没有办法提供新的有利证据去反驳这一点。

最终,N 女士赢得这场官司。法院认定,N女士的父亲只是以托管的形式(Held in trust)把房产委托给H先生,该房产的法定所有权属N女士。

丽莎分析:别让感情冲昏了头,书面证据很重要

丽莎律师行房产部门李依玲律师认为,这个案件是比较典型的家庭纷争案,另外,还涉及了房产赠送纠纷。一般来说,只要当事人能够有书面证据,那么,案子很快就会结束。

“按正常人的逻辑,父亲给女儿买房子天经地义,所以,大家可能都觉得这事不需要太严格的法律文件。可是一旦疏忽了,就得像N女士这样,有很多麻烦。”

李律师称,房产赠与跟普通的礼物大不相同,必须要走严格的法律程序。

“一般来说,我们建议客户,在做房产赠送转移的案子时,必须要让律师做好相关的记录,拟好具有法律效益的书面文件。我们首先会从赠送方了解:为什么要赠送?是什么原因赠送?赠送的后果是什么?那么,从接收者那里也会做相关:为什么他要把这套房子赠送给你?”

一旦有了这些证据,那么,房产才可以证明是赠送者自愿赠送给您的,它是属于您的合理财产。

另外,在英国法律下,有一个法律术语叫:信托(trust),它是一种法律安排,在这种安排下,您可以将现金、财产或投资交给他人,以便他们为第三人的利益照顾这些财产。

像N女士的情况,法庭最终的判决就是,房屋是处于托管状态的。托管人就是H先生。受益人是N女士和H先生本人,每人50%。

但是,假如您是想以这样的形式处理您的房产,您就要有信托的合同,不能以口头说了算。如果您没有这些证据,很容易就会为第三方所利用。对方可以说房产是赠送给第三方,而不是交付给第三方进行管理。

“如果您像N女士一样遇到了难题,在房产赠送转移的环境没有做好书面证据,那么,我们建议,您也可以选择其他途径去寻找一些资料,证明房产原持有者的意愿,或者找出证据去证实对方在说谎。”

当然,生活中也有很多市民处在H先生的位置,他们因为各种原因真正拿到了房产的所有权,但是,却因为不是房产原持有者的直系亲属,最终输了官司。在这样的情况,李律师建议:

“在转赠的时候,您也需要让律师为您进行公证,详细记录当时房产赠送的具体原因。如果没有,那么,你需要想办法找出证据,比如说,找出证据证明这房子有你出钱的;第二,证实起诉人和赠与人之间虽然存在血缘关系,其他关系并不好,房子是赠与人自愿赠送给你的。”

也就是说,不管处于哪一方,一份具有法律效应的书面文件是非常重要的。要不然,您就得来来回回走几个官司,不仅浪费时间,可能还会浪费很多不必要的金钱。

最后,我们要建议,您在做房产赠与或者房产遗产转让时,一定要找专业的法律顾问,让您避免发生类似的风险。如果您陷入了类似的困境,请随时联系我们,我们一定会为您提供最专业的法律意见。


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