接手店铺手续不全, 生意半途即遭房东驱赶
在英国无论是租房还是租店铺，都有可能遇到各种各样的问题，特别是租约合同方面。
相信莎粉们可能有听过“分租”或“转租”（Sublet）（很多人也习惯性地叫做租台）的现象，这主要是指当事人把房产租下后，再以类似“房东”的身份把该房产租出去（当然了我们并不是说租客这下就变成房东了）。
和转租相类似的另外一种租约转让的形式叫做租约出售，就是当事人把自己剩下的租约年期卖给别人（lease assignment）。
这两种转让租约的方式有其共同点和不同点。
共同点就是当事人（也就是二房东）不再直接使用全部或者部分店铺，而是由第三方的新来者使用。
不同点是，在转租的情况下，房租是由第三方付给二房东，二房东再交给大房东，也就是业主。在租约出售的情况下，房租是直接由第三方交给大房东的，而不再经过二房东。
对于多数的商业租约来说，合同中一般都是允许租客，也就是二房东对租约进行转租或者出售的。只要能够好好依照相关法律和合同的规定，对于租客来说，都可以起到减轻继续支付房租的压力的作用，不失为一个省钱的办法。
只不过，如果租客没有按照要求而在尚未取得房东/大房东的允许之下，就自己擅自转租的话，那么恐怕就可能造成后续一连串的后果甚至更大损失了。
最近高等法庭就给出了一个和“转租”有关的判决，这个案件对於所有在英国生活的莎粉们都很有借鉴的价值。
这个案件是这样的：
2012年，一位化名为P的餐馆老板看中了一家坐落在泰晤士河畔的商业店铺。
P很快就和该店铺的（大）房东签下了个租赁合同，这个租约的长度是21年，也就是到2033年为止。
不过在2016年，P又签订了另一份合同，是上述第一份的修改版本。
这份“修订版”就把租约改成直到2021年5月就结束，也就是比原本的缩短了12年。
而且合同中有几项条款是这样写的：“未经房东同意，不得转让全部或部份租约。” 和“未经房东同意，P（指该租客）不得把物业转让。”
同年间，P认识了另一名正在寻找店面的餐厅老板C。
有一天，P就约了C去喝咖啡，说有个好店铺可以租给他。
在咖啡厅里，P表示会先将泰晤士河畔商业店铺转租给C同时办理转卖手续 (assignment of lease)。
P说租约还有16年，C只需要给他6万镑的转租费用，和每月9,500镑的租金就可以了。
C看到该店铺的地点和各种设备，觉得都不错。
但C还有一个疑问，就是“大房东”到底知不知道P把这个店铺转租给他？
P就以口头回应说大房东是知情的，并已经同意了这个操作（不过他们并没有把这点写进合同里。）
所以C就在律师见证下愉快地签下了转租合同。
到了2017年7月，P突然和C说要他把转租的事情保密，C当时也没多疑，爽快地同意了。
说回该店铺，在2016年C签下合同后，他把店铺好好装潢了一下，并将店外的招牌改成自己的餐厅名。
结果有一天，大房东经过该店铺的时候，发现店铺居然被“改头换面”，统统都变了！可他竟然不知情……
大房东赶紧去做了调查，发现原来是P擅自把店铺转租了给C，可是在此之前完全都没有寻得大房东的同意！
于是做为大业主的他，一气之下立刻把店铺要了回来，不让C继续开店做生意下去。
结果C面对辛苦经营的店铺突然没了，生意无法继续，还要被指是非法租下的……
同时C还发现，P之前说的租期还剩16年，根本就是个谎言！因为其租期事实上只剩下不到5年！
无助又气愤的C，最后只能选择把P告上法庭，指控P当初故意欺骗了他，做出了不实的陈述（Misrepresentation），才使他误信于P，导致后来的损失，并要求P必须赔偿。
法庭上，P解释说当时和C签下转租合同时，其实他们双方都已经知情这是一个“非法”转租，并没有事先取得大房东的同意：
“C是知道转租要先得到大房东批准的，C也知道我并没有得到批准，但他仍然愿意租下。”
C则反驳说，当初在他和P一起“喝咖啡”的时候，他明明就有要求P让他看看所有和该店铺相关的文件并且带回给自己的律师检查，包括P和大房东之间所签的租约，但P却拒绝。
P反驳说他从来没有拒绝过这样的要求，并说：“我都已经给了这个租约的副本，让他的律师去检查。”
“如果我知道这个租约只剩不到5年，而且还是在没有得到大房东同意的情况下，我当时肯定是不会租的！” C说。
最后，法官清楚了解事件的来龙去脉后，认定P在双方交易的过程中做出了不实陈述，从而欺骗C签下了合同。
“正如C所说的，要是他知道真实的情况，他当初很大可能就不会签下该转租合约，也就不用支付那6万镑的转租费，更不会花钱装潢，甚至是之后面临遭大房东收回店铺、损失生意。” 法官说。
所以法官就要求P要给C赔偿一共91,533镑的损失。
→ 像案件中C这样被骗“转租”租约的当事人，通常该怎么办？
基本上，如果当事人是在被蒙骗的情况下，也就像是“二房东”故意提供虚假/错误陈述，例如欺骗当事人说大房东已经同意转租了，那么“东窗事发”后，当事人可以考虑控告二房东来要求对方赔偿损失。
就好像以上案件中的受害者般，当事人将有机会得到赔偿。
不过这其中还有一个可能的风险是，万一“二房东”根本就没钱可以赔得起，又或者对方直接“破产”……
这样的话，当事人即便赢了官司，恐怕也很难讨回什么钱，甚至还要支付额外的司法和律师费用。
在这种情况下，当事人所能做的恐怕只能是向大房东求情，希望大房东可以网开一面，允许自己在里面经营。
如果当事人能够向大房东证明自己是一个品格良好的租客，会好好准时交租，也会把物业打理、维持得很好，并且当时是在被蒙骗的情况下才会和二房东签了转租合同的，那么大房东也许会考虑把租约转给当事人的。
如果大房东还是不同意的话，在不多的情况下，当事人也许可以有另外一个办法，就是把案件拿到法庭上去，希望法官可以帮助自己，判决大房东在特殊情况下是否应该终止和原先租客的租约，把店铺转租给自己。
不过需要指出的是，无论是上述的哪一种情况，这中间所产生的费用，包括大房东的律师费用，法庭的费用，当然了还有当事人自己的律师费用，恐怕都要由当事人来承担了。
→ 那么说到底，当事人该如何避免这样的麻烦？
这其实很简单，就是完全按照法律程序来走。试想一下，如果C当初在和P签合同之前，可以委托一个律师，对店铺和租约进行必要的调查的话，这些问题也许就可以根本避免。
C的律师应该可以看到，这类转租是需要大房东的同意的，而且需要有大房东的书面同意才可以。
同时，C的律师也可以很轻易看出来，租约到底还剩下多少年，是否值得去购买。如果租约的时间不是很长的话，C的律师甚至可以要求P把租约延长之后再转租给自己。
C也许会因为委托律师多付出两千镑甚至是更多一些的费用，他却可以因此省去更多的费用和麻烦。他的生意也不会因此遭受干扰。
应该说，C还是比较幸运的。P没有消失，也没有破产。
否则的话，即使C有了法庭的判决，那在很大程度上也不过是一张空白纸罢了。
→ 说到“转租”，都该注意些什么？
一般来说，在房东给出书面许可的前提下，租客是有合法权利分租或转租他们的承租物业的。
又或者，如果原本在租约当中就已经有写出有关“分租/转租”的条款，租客基本也是可以依照该条款来进行操作的。
但当然，如果租客在未经房东的允许的情况下，擅自把房产转租出去，就可能违反了租约的规定，也就是违约。
因此租客如果想要转租的话，一定要先仔细看清楚当初合同内容是怎么规定的，并且依照该规定来行事。
否则如果“违约”了的话，房东/大房东是有权利终止双方的租约，并且不将当初的押金退还给租客（也就是二房东）的。
需要指出的是，英国法律规定，大房东方面是不能“无理”拒绝租客的转租请求；并且在大房东允许转租的时候，也不能无理要求像是调涨租金，或者对新来的租客提出更高的等附加条件的。