房企销售方式不同，财税处理有区别吗？

作者：邹文芝

为了提升销量，房地产公司往往会采取各种促销方式，例如买房送汽车等。实务中，不同销售方式下的财税处理完全不同，本文归纳了两种方式并进行对比分析。

方式一：买房送车方式

只要买房就送价值5万元的电动汽车，这种方式下企业如何进行财税处理？

1、增值税

根据《增值税暂行条例实施细则》第四条视同销售处理第八款规定，将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。

笔者认为，买房送汽车并不是无偿赠送，是基于销售基础之上的，开发商房价里已包含车价，是降房价的一种特殊处理方式，同时业主获赠汽车是以支付房子对价为前提的，所以买房送车增值税不做视同销售处理。

2、所得税

《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）规定，企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。房地产公司赠送的汽车属于外购商品，并不是本企业开发产品，买房送汽车不是组合销售，不需要按公允价值按比例分摊分别确认销售额。赠送汽车是企业为促销产品而发生的促销活动费用，应计入销售费用处理。

3、个人所得税

《财政部、国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税〔2011〕50号）规定，企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，不征收个人所得税。

案例中，赠送汽车是以购房为前提，购房的同时赠与汽车，符合文件规定，不征收个人所得税。

4、账务处理（单位：元）

房地产企业取得4S店发票，计入销售费用处理：

借：销售费用——促销费                        44247.79

应交税费——应交增值税（进项税额）5752.21

贷：银行存款                                            50000

5、业主如何办理车辆过户手续

因汽车销售4S店已将发票开给房地产公司，业主只能和开发商签订二手车过户合同（价款极低），到二手车市场开具二手车销售发票，办理车辆过户即可。

方式二：抽奖中奖方式

在购房业主中进行抽奖，中奖客户将获取一辆价值10万元小汽车一辆，这种销售方式，如何进行财税处理呢?

1、增值税

根据《增值税暂行条例实施细则》第四条规定，将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。应作视同销售处理。

因此，地产公司采取随机抽奖方式赠送汽车，和售房无必然联系，属于无偿赠送，应视同销售缴纳增值税。

2、所得税

《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）规定，企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。其中包括用于市场推广或销售。

方案二中，在成交业主中进行随机抽奖赠送汽车，用途为市场推广，为吸引更多的客户来促进销售，属于上述文件规定情形，应视同销售缴纳企业所得税。汽车视同销售价值应为公允价值，由于采购到赠送时间一般较短，时间间隔在1年之内，所以视同销售公允价可按买价计算，就是平进平出，并不产生所得税税负。

3、个人所得税

《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部 税务总局公告2019年第74号）第三条规定，企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品（包括网络红包），以及企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，个人取得的礼品收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。

本例中，地产公司采用在购房客户中随机抽奖方式赠送汽车，符合文件规定，应按偶然所得代扣代缴个人所得税，金额为赠送汽车价值10万元的20%，即2万元。

4、账务处理（单位：元）

1）买汽车时

借：库存商品——汽车                               88495.58

应交税费——应交增值税（进项税额）11504.42

贷：银行存款                                           100000

2）赠送时

借：销售费用——促销费                               100000

贷：库存商品——汽车                             88495.58

应交税费——应交增值税（销项税额）11504.42

3）缴纳个税

①业主承担个税，收到业主的税金：

借：银行存款                                             20000

贷：应交税费——代扣代缴个人所得税   20000

代缴个税：

借：应交税费——代扣代缴个人所得税       20000

贷：银行存款                                          20000

②地产企业承担个税

借：营业外支出——承担业主个税              20000

贷:：应交税费——代扣代缴个人所得税   20000

缴纳个税：

借：应交税费——代扣代缴个人所得税       20000

贷：银行存款                                          20000

注意：地产企业承担业主个税，计入营业外支出，属于地产业的与生产经营无关的支出，企业所得税税前不允许扣除，年终汇算清缴时要作纳税调增处理。

5、车辆过户办理

开发企业给业主开具普通发票或专用发票，签订二手车买卖协议，业主到二手车市场再开具二手车销售发票，用于办理车辆过户。

小结：通过以上分析，若买房即送汽车，不属于增值税与所得税视同销售范围，地产企业也无需代扣业主个税。若通过抽奖方式在成交业主中进行随机赠送，所得税与增值税都应视同销售，由于可以采取平价方式视同销售，并未增加税负，若随机赠送，客户需要按偶然所得缴纳个人所得税。在成交客户中抽奖送汽车，客户应缴纳20%个税，感觉并不是太划算，或客户并不想要此品牌汽车，或嫌过户手续麻烦，或嫌是个“二手车”……

那么，有没有让客户感觉更实惠的办法呢？仍以方案二分析，是否可以将中奖汽车的10万元减去个税2万元，直接在房价里优惠8万元？这样一来，业主既可以少缴纳契税，开发商也可少缴纳各项税金。如此一来，对双方都有利处。