新老物业服务公司交接中的法定义务

【案例】普惠物业公司与幸福小区开发商签订了《前期物业服务合同》，一直为该小区提供物业服务。小区业主进驻后，组织召开了业主大会，选聘了新的物业服务天泽公司，并与天泽公司签订了新的《物业服务合同》。

业主委员会要求普惠公司向天泽公司办理物业交接，但是，普惠公司以以下理由进行推脱：个别业主长期拖欠物业服务费用，必须将物业费用全部补交后方才可以办理交接。

业主委员会向法院提起诉讼，要求被告普惠物业公司立即向新的物业天泽公司办理交接。最终，法院判令：被告普惠物业公司在判决生效后30日内完成对天泽物业公司的交接工作。

【法律分析】

其一【合同的终止概念】

合同终止即合同约定的权利义务关系消灭。

根据《物业管理条例》二十六条，前期物业服务合同期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

本案中，因幸福小区业主大会与天泽物业公司签订了《物业服务合同》，故普惠物业公司与开发商签订的前期物业服务合同终止。

其二【物业服务合同终止，交接的法定义务】

根据《民法典》九百四十九条，物业服务合同终止后，物业公司应按时撤场并办理交接手续。

办理交接是物业服务合同终止后，原物业服务人的法定义务，不附加任何条件的义务。违反该义务，物业公司应承担相应法律责任。

其三【物业交接的内容】

1、【向业委会交接建设单位移交的资料】根据《物业管理条例》三十八条，物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将以下资料移交给业主委员会：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

2、【向业委会交接物业管理资料和设施】根据《天津市物业管理条例》六十二条，原物业服务人还应向业委会移交（一）预收的物业管理服务费、场地占用费和收取的利用物业共用部位、设施和场地经营所得的收益余额；(二)物业管理用房和属于业主共有的场地、设施设备；(三)物业管理项目的档案资料；(四)实行酬金制的，应当移交管理期间的财务资料。

3【向新物业公司交接内容】根据《民法典》九百四十九条，原物业服务人应配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

其四【交接义务与物业费债权的关系处理】

本案中，普惠物业公司以个别业主未给付长期拖欠的物业费为由拒绝履行交接义务不能成立。原因在于：

1、物业服务合同终止，合同权利义务终止。物业公司撤场并办理交接是其法定义务，具有强制性，物业公司必须无条件履行。

2、普惠公司对个别业主享有的物业费债权，是普惠公司与这些个别业主之间的合同之债。

普惠公司不能以其与个别业主之间有合同之债，来对抗履行交接义务的法定义务。

其五【物业公司应当就拖欠物业费问题单独起诉】

物业公司对相关业主享有的物业费债权，可以通过另案起诉解决。该债权不能成为其不履行法定义务的事由。

其六【判令普惠公司交接的裁判尺度分析】

法院最终判令：普惠公司在判决生效三十日内完成交接手续。法院判决较为合理，原因有以下两点：

1、因物业服务涉及小区各方面工作，需要交接的资料和项目都比较多，所以法院给予三十日的期限较为合理。

2、法院判决普惠公司应在三十日内完成交接手续，可避免原物业服务公司拖延。一旦普惠公司未能在三十日内完成交接手续，便于原告向法院申请强制执行。

【法律依据】《民法典》第九百四十九条：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。”

《物业管理条例》第二十六条：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”

《物业管理条例》第二十九条：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
　　（四）物业管理所必需的其他资料。
　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”

《物业管理条例》第三十八条：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”

《天津市物业管理条例》第六十二条：“物业服务企业依照有关规定履行退出程序，并在合同终止之日起十日内，除向业主委员会移交本条例第四十五条规定的资料外，还应当同时移交下列资金、物品和资料：

(一)预收的物业管理服务费、场地占用费和收取的利用物业共用部位、设施和场地经营所得的收益余额；

(二)物业管理用房和属于业主共有的场地、设施设备；

(三)物业管理项目的档案资料；

(四)实行酬金制的，应当移交管理期间的财务资料。

未成立业主委员会的，在区物业管理行政主管部门监督下，向街道办事处或者乡镇人民政府移交。

新物业服务企业确定后，业主委员会或者街道办事处、乡镇人民政府应当将本条第一款所列资金、物品和资料，移交给新的物业服务企业。”