房市漫谈之重庆，​似省非省直辖市

特别提示：本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第十六篇文章，若有不当之处，欢迎留言讨论。

重庆市比较特殊，虽然名义上是市，但是实际体量无异于是一个省。

2019年重庆市实现地区生产总值23605.77亿元，常住人口3124.32万人，其中城镇常住人口2086.99万人，比上年增加55.40万人；乡村常住人口1037.33万人，减少32.87万人；城镇人口占总人口比重（城镇化率）为66.8%，比上年提高1.3个百分点。

GDP总量和人口总数都不逊于很多省份，2019年人均GDP更是位列全国大陆31省市前十，中西部地区仅次于湖北。

正是由于重庆市比较特殊，因此本次粗浅分析只拿重庆市的主城区作为分析对象。重庆市主城区包括渝中区、江北区、南岸区、九龙坡区、沙坪坝区、大渡口区、北碚区、渝北区、巴南区，即通常所称的“主城九区”。

2019年重庆主城九区GDP是9334.22亿元，基本上和济南市相当。主城九区的面积大约为4782平方公里，常住人口约为865万。考虑到主城区面积和同类二线城市相比比较小，这样规模的经济总量和常住人口总量也算很可观了。

过去十年，重庆市房价的走势如何呢？详见下图，由图可知，16年以前，重价都处于低位，维持在6700附近。16年末开始发力，两年前翻了一倍，均价迈入12000水平。

重庆市的这个现象和其他城市很不相同，众所周知，中国房价有两波大范围的暴涨，分别发生在2008~2009年以及2015~2016年。但是重庆市似乎有些延迟，直到16年尾才开启第二波大范围的上涨。重庆市的房价基本上和黄奇帆市长主政重庆市的时间契合，10年黄奇帆开始任重庆市市长，16年末黄市长离任，重庆房价开始发力。

不过，根据安居客二手房数据，重庆市房价自18年达到最高点之后，一直在下调，目前均价位于1.1万附件。安居客的数据可能不够准确，但是趋势的反应还是没有问题的。

具体看重庆市的主城九区，最近除了北碚区上涨外，其他8区都显示在下降。再分析九区最近3年来的安居客二手房数据。数据显示，除了渝中和北碚处于高位外（渝中甚至在创新高），其他6区相较于18年的高点都出现了不同程度的下调，而且不少区已经出现创新低。

重庆房价未来如何呢？

还是那句话，房价上涨的理由主要有三点：一是需求旺盛，换言之接盘侠丰富；二是经济发展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激，换言之放水。（参考旧文：2020 年的房价还会大幅度升高吗？）

关于会不会放水不再赘述，可以参考旧文：《疫情的思考：经济、房产和其他》、《7省25万亿投资计划，值得大惊小怪吗？》和《房地产杂谈，“放水？不要想多、想偏了！”》

1、人口方面

人口方面，重庆不用担心，因为即便考虑全市的人口，重庆市在过去几年都有可观的增长，过去五年，重庆市常住人口每年都保持22万以上的增量。重庆市庞大的人口基数足够主城区发展之用了。

2、经济方面

2019年重庆市的GDP为23605.77亿元，按可比价格计算，比上年增长6.3%。分产业看，第一产业实现增加值1551.42亿元，增长3.6%；第二产业实现增加值9496.84亿元，增长6.4%；第三产业实现增加值12557.51亿元，增长6.4%。

数据并不好，我们如果把重庆市当作一个省，与隔壁四川省进行对比，就可以看出重庆市的经济数据比较暗淡了。2019年四川省GDP增速为7.5%，三产增速分别为2.8%、7.5%和8.5%。

从过去几年的数据也可以看出，重庆市的经济发展最近两年降速明显。

工业方面，重庆市增速仅为6.2%。重庆工业的组成部分，有两个行业占比非常高，分别是汽车行业和电子制造业，两者加起来占据了重庆工业的半壁江山。

但是，汽车业最近两年的寒冬是有目共睹的，我国的汽车产销已经连续两年负增长。2019年重庆汽车产业下降4.1%，降幅较上年收窄13.2个百分点（2018年下降17.3%）。

重庆的汽车品牌有：东风小康、众泰、力帆等自主品牌和长安福特、上汽通用五菱、北京现代等合资品牌厂商。自主品牌众泰和力帆去年破产新闻连连，长安福特更是遭遇重大挫败（2019年,长安福特销量为18.4万辆,同比下滑51.3%，最终导致22年连续盈利的金身崩塌），北京现代最近几年在中国的表现也不大好。

总的来说，重庆市的汽车品牌不少，但是高品质方面比较欠缺，在越来越重视品质消费的当下，未来的前景并不太好，而且和其他车都相比也没有优势。

电子产业方面，重庆拥有全球最大笔记本电脑生产基地和全国第二大手机生产基地。简单来说，重庆市在电子产品代工方面比较强，这一点可以参考郑州的分析，代工这样的产业，核心竞争力不足，生命力比较弱。一旦企业要搬迁生产基地，那么相应的产业会迅速凋零。

经济方面来看，重庆的产业布局也比较偏传统，新兴产业布局在明星二线城市里面并不具备明显优势，发展后劲需要继续观察。

总结

人口、经济和政策三方面来看，决定重庆市未来房价走势在经济。考虑到过去两年重庆市的经济增速，以及当前中国经济发展的困难形势，未来两年重庆市的经济发展会进一步降速。

而且目前重庆市的房价也不算便宜，这一点可以从房价收入比得出，19年上半年重庆的房价收入比为10.2，超过了西安9.6，远超长沙的6.4。

即便重庆市主城9区，大部分也处于跌势，经济下行才刚刚开始，这样的跌势会持续下去，不可能这么容易就结束了。

有时间等的朋友可以缓缓再上车，上车有两个信号：经济转暖和房贷利率加点取消（甚至利率打折）。

最后重申一下我的个人看法（仅供参考）：

当前任何城市都不值得你去投资当地的房地产，如果是刚需你可以考虑购买，但是需要注意的是我对刚需的定义是——不买房可能会导致家庭破裂。

买房前，请务必和家人摊开说明当前形势，分析利害，然后再做决策。决策之后不管怎么样，同甘共苦，不要再出现互相埋怨。