入滇新兵出手老辣，斗南片区的房价要被它拉起来了？

上周末，石龙路与环湖东路交叉口的卓越滇池晴翠营销中心开放，卓越迟到一年多的入昆首作终于亮相。有意思的是，卓越这一次蓄力而发，并没有采取大多数外来房企入昆首作低价入市的策略，滇池晴翠的价格反倒高过周边项目，基本上选择了与片区竞争对手正面刚。

卓越滇池晴翠营销中心已经开放

其实最早卓越宣传的入昆首作并不是滇池晴翠，而是高新区的卓越龙润天际，去年3月，迟迟没有在昆明土拍市场拿地的卓越选择和云南本土企业龙润合作开发，彼时项目启动动静还挺大，就连宣发中也有“卓越首作”的标签，只是此后迟迟没有入市的消息传出，反而是后来拿地的滇池晴翠也变成了卓越入昆的首作。

卓越去年与龙润合作的卓越龙润云际围挡

卓越滇池晴翠是去年11月底拿的地，项目总占地560亩，分16个地块进行开发，目前已经有8个地块（总占地约299亩）取得建设规划许可证，其中含50万方的回迁安置房建设，全部位于古滇路东侧。项目首推均为住宅用地，占地145亩，分别是位于古滇路西侧的A7、A8和A9地块。

卓越滇池晴翠项目规划了合院、小高层和高层产品

卓越滇池晴翠首推产品中不仅有高层住宅，还有斗南片区较为稀缺的合院及小高层（置业顾问口中的“洋房”）等产品。踩盘当天由于是工作日，前来项目现场看房的人不多，但置业顾问告诉小编，项目目前虽然只是在做认筹，但还是有不少客户慕名前来，仅在三天时间内，已经有超200多组客户决定认筹。

卓越滇池晴翠营销中心来访量不少

据置业顾问透露，项目所有产品均为毛坯，预计高层价格在为1.5-2万元/平米，小高层1.5-2.5万元/平米，合院约600-800万元/套。高层和小高层的单价差异主要在于能否观滇。

这个价格可以说是呈贡其他区域的房价持平甚至是有所超出，而且在斗南片区也是最高的。与项目仅一街之隔的绿地海之城高层住宅产品毛坯价格约1.2万元起，项目西北侧的绿地东海岸高层产品价格也没有超过1.4万元/平米，绿地的两个项目也都是毛坯交付，也就是说在价格方面，卓越滇池晴翠的定位是高过竞品。

同为毛坯产品，也都位于4号线古城站周边，滇池晴翠的价格却超出一截，看来，卓越是拉抬斗南的房价了。

卓越滇池晴翠沙盘实景图

卓越滇池晴翠采取这一策略的底气是什么？或者说，在差不多相同的区位条件下，卓越滇池晴翠的房子到底有什么不同？

和绿地的两个项目一样，卓越滇池晴翠也是很标准的地铁盘，小编乘坐地铁4号线到古城站后，从古城站B口出发步行至项目施工现场，大约花了5、6分钟的时间，另外梅子村站距离项目仅有几百米。

地铁四号线古城站外，古滇路沥青已完成铺设

如果说4号线开通对斗南片区是最大利好，那么片区的短板也同样明显，现状除了开发较早的绿地东海岸有商业和学校建成外，其他配套基本还停留在各自项目的规划图上。

按照规划，卓越滇池晴翠配建有2所幼儿园和一所小学，据称小学预计会签约公办的中华小学或者师专附小，其余学段需要依靠周边教育资源。

卓越滇池晴翠125平米样板间实景，客厅采用横厅设计

因此斗南片区的三个项目的比拼还是主要看产品。卓越滇池晴翠尽管定价较高，产品看上去倒也不含糊，项目首推产品户型建面88-200平米，其中88-115平米之间的产品为三房设计，且保证了至少三房朝南，而125-135之间的产品则为四房设计，其中125平米的户型不仅是4房，还是大横厅，布局比较讨喜，所以置业顾问说这个户型很受欢迎。

卓越滇池晴翠125平米户型，四居室设计

从滇池晴翠目前释放的价格来看，尽管这是卓越地产在昆明的首个项目，但却并没有采取保守策略，反而大胆拉高了定价，这一方面是因为卓越地产去年底拿地时代价较高，当时溢价171.7%才逼退其他10多家对手；另一方面是目前斗南片区发展势头不错，这个板块有地铁，能观滇，多个项目齐头并进，住宅产品又是目前昆明市场上较为稀少的洋房、小高层、合院，卓越比较有底气；再就是滇池晴翠本身规模比较大，占地达560亩，自带配套丰富，而卓越本身又比较擅长做商业，这方面不虚。

目前滇池晴翠过规地块还不到整个项目总面积的一半，未来供应量还很大，如果首开定价就高于片区现价，按照一般操作，后续还会更高，这也预示着斗南片区的房价可能整体上要拔起来了。

当然这也在预料当中，云南房网在前不久的报道中，已经预测斗南片区将成为昆明未来6大热点板块，而从发展态势看，斗南的开发速度和规模也走在其他新兴热点区域的前面。

卓越进入昆明时间不长，滇池晴翠才是第一个项目，但从去年底拿地的势头看，卓越毕竟是老牌房企，出手还是比较果敢。如今拿出的产品、初步给出的价格，也都显得手段老练。