希腊雅典出现售价超过6000€/㎡的高档公寓，这意味着什么？

前段时间，我去雅典南部去看了一个新楼盘，售价超过6000€/㎡，而且每套公寓的面积都超过120平米——新楼盘的地理位置、建筑质量、装修水平、景色视野，都非常棒，可以称之为“希腊雅典爱琴海一线无敌海景房”。

在希腊房屋均价1600€/㎡、雅典南部房屋均价2703€/㎡的背景下，希腊雅典出现售价超过6000€/㎡的高档公寓，这意味着什么？

我们按照6500€/㎡的单价进行计算，购买一套150平米的大公寓（3个卧室+1个书房+3-4个卫生间），房价为97.5万欧元；加上交易税、市政税、公证费、土地登记费、律师费等全部费用，总价约为105万欧元。

在希腊银行房屋按揭不良贷款超过33%的背景下，想通过向希腊本地银行申请按揭贷款的方式买下这套价格超过100万欧元的“希腊雅典爱琴海一线无敌海景房”，可能性很小——不能排除在其他国家的银行申请按揭贷款的可能性。

2020年12月末，希腊银行不良贷款总额为581.40亿欧元，比例为32.86%。其中，房屋按揭类不良贷款总额为176.30亿欧元，占房屋按揭贷款总额的比例是33.93%。面对如此高的坏账率，希腊银行普遍惜贷，希腊民众想从银行获得房屋按揭贷款，难度很大、门槛很高，这在很大程度上抑制了希腊人的购房需求和希腊房地产市场的复苏。

霍庆川，公众号：我们在希腊希腊银行，有多少不良按揭贷款？

如果买家需要一次性付款买下这套“希腊雅典一线无敌海景房”，首先意味着买家手里至少有200万欧元的流动资金，可以自由支配——如果一个人手里拥有200万欧元可以自由支配的流动资金，这个人的金融资产至少在1000万欧元以上，这个人的总资产至少在2000万欧元以上。

房东购买这样的房子用来自住或度假，可以理解——据说，出手阔绰的俄罗斯人和阿拉伯人，很喜欢雅典南部沿海的一线高档海景房。如果买来投资并出租，即便按照3%的毛收益率进行计算，每个月的租金为2625欧元，折合每天87.5欧元——能租得起这样房子的租客，月收入至少在7000欧元以上。

考虑到房东的持有成本和房产出租收益率，房东如果想要拿到4%的净收益，月租金至少在5000欧元以上——作为租客，要成本物业费等费用，每个月的租房成本在5500欧元左右。我认为认为，雅典几乎不存在这样的租房需求——换句话说，房东不可能获得4%的净收益。

对于身价超过两千万欧元的富人来说，如果不是为了满足自己的居住或度假需求，他们可以找到很多收益率超过4%的投资渠道，完全没必要投资这样的高档公寓，即便是“希腊雅典爱琴海一线无敌海景房”。

写到这里，我可以写出我的结论：

1、希腊的确有价格很贵的房产；

2、买家大概率是海外富豪；

3、买家大概率用于自住、度假；

4、买家并不太关注房屋的出租收益；

5、这是一个小众的高端市场。

霍庆川

2021年5月31日于希腊雅典

P.S:

求购一套10万欧元左右的公寓，请有意出售的华人朋友直接联系我：

1、建于1980年之后；

2、最好位于马鲁西、哈兰德里等北部区域。