如何让二手房买卖不陷入危机？

上周接待了一个客户，是关于房屋买卖的，其中涉及的一个问题，我一直想作为一个话题和大家交流，案情其实并不复杂，出售人继承了一套央产房，目前价值2000万，年前几个继承人商量，想把房子出售，于是就和一个买家约定，先付一部分定金，然后由出售人去办理央产房上市的相关手续，房屋交割的时间是今年春节后，谁承想这套央产房由于有复杂的历史问题，当年还有一些房改遗留问题没有处理好，原产权单位不同意出具央产房上市的出售交易手续。结果这几个继承人无法按照合同约定完成房屋的买卖手续。由于房屋市值很高，一旦违约将按照房屋价值的百分之二十承担违约责任，将付给买家几百万的违约金。这几位继承人问我怎么办？
我给当事人说，目前出现这个危机，能协商就协商，把房子先交给买房人再后续办理出售手续。但问题在于，这个房子具有学区功能，尽管当时没有说明是否买房为了上学，如果买房人在意学区功能的话，就十分难办了。我的建议是先交付，再办手续，建议签署补充协议，另行约定特殊情况造成的违约。当然，也可以告知买房人，由于出现了客观、不可预控的问题，来进行合同解除，那么如何处理买卖房屋当中出现的危机呢？核心的一点就是要控制风险，减少损失，比如买卖央产房，一定要在确认房屋能够上市交易的情况下，再去签署买卖协议，少一些亡羊补牢，多一些未雨绸缪。

2021-03-23 09:05:16