葛洲坝地产：5年蛰伏，谋定而后动
文\潘永堂
这两年，百强房企算是跟“5”这个数字干上了。
1， 葛洲坝5G科技未来生活体系
2， 碧桂园物业运营5H体系
3， 保利5P战略体系
4， 融创5H高端生活价值体系
5， 北科建5C新奢生活体系
6， 金科美好家5大生活主张
7， 中南地产推出5U+产品价值体系
……
都是玩概念的高手，但希望说到做到哦，作为百强房企战略观察的老潘，我会持续关注的。
玩笑开过，进入正题，葛洲坝地产，源自一个铸就千秋坝业的“国匠”央企，凭什么做好地产？
被忽略的一匹黑马
都说房地产进入深水区后，后来者，外行者很难继续玩大地产。
葛洲坝地产，是一家低调的房企！成立仅仅12年，这在百强第一二梯队房企动辄20年、30年的资历中算“年轻人”。
2011年总部从四线城市宜昌搬到北京，首次显现葛洲坝地产的魄力和进取心。
总部搬迁到北京后，葛洲坝地产又低调了5年，直到2015年11月独立拿下北京三环樊家村地块，轰动全国；而后就在上周，葛洲坝地产在北京高调亮剑，发布“5G科技”产品战略，一下，葛洲坝地产在地产朋友圈开启了“王炸”模式。
作为百强房企战略观察的老潘，我不禁开始思考两个问题：
第一，后来者、外行者、央企者，葛洲坝地产是否是被我们地产圈主力阵营所忽略的一匹黑马？
第二，一个铸就千秋坝业的“国匠”央企，凭什么做好地产？如何在千亿大鳄辈出的地产下半场做大做强？
在新格局中做大做强，否则容易掉队
做强做大对民营房企而言，可能甩开膀子就开干，但央企，很多都会悠着点！
其一，大多央企信奉稳健原则，部分企业掌舵人“不求有大功，但求无大过”，导致部分央企、国企负责人“不作为或是小作为”，敢于勇猛进取的央企开发商并不是主流。
其二，大海航行靠舵手，今天房企虽说也提倡“动车理论”，但火车头，掌舵人依旧是企业成长好坏、快慢的关键，尤其是这些年，中国房地产完全进入战略为王的时代，企业掌舵人的眼界、情怀、智慧，往往决定了企业成长的速度和格局。
其三，葛洲坝地产，是一家具有进取心的央企。对此，葛洲坝地产董事长何金钢早期就曾撰文《无变革·毋宁死》，他强调：“做企业如果把握不住时代的变革，那么必然走向消亡；在全球迈入大数据、平台化时代的今天，一个企业家如果不能主动改变一些什么，那么就只有坐以待毙。就房地产行业而言，行业洗牌在所难免。要么在这个阶段做强做大，要么在新的格局中掉队、退出，这种分化将越来越明显。”
图注：中国葛洲坝地产董事长何金钢先生
融资通畅：集团授信背书 融资成本优势明显
做任何事都有套路，房地产也一样。
房企做大做强，最核心就是三个字。钱，地，人。
纵观国内标杆房地产企业成长史，他们快速成长过程中都提前或是过程中解决了钱，地，人这3个最棘手的问题；
而从具体战略路径来说，房企做大做强的战略布局无非要解决三个问题：
第一，在哪个城市布局，
第二，做什么产品，
第三，用什么团队来做出好结果。
葛洲坝地产做大做强诉求下，首先第一关是钱的问题如何解决？这是大问题，尤其是在这些年和未来地产金融化属性过重的大背景下，更为棘手和关键。
谈到房企的钱从哪里来，核心有两个层面：
一则有没有足够多的钱，今天随便一块地几十亿、甚至百亿之多，都很常见，所以房企要继续玩下去，必须要有足够多的钱，需要有多元和有效的融资平台和渠道。
二则有钱还不行，还得融到足够便宜的钱，事实上，中国房企从来不缺钱，而是缺便宜的钱。在未来房地产利润每年1%个点下降趋势中，融资成本每少一点，意味着利润就多一点，也意味着企业更强大的竞争力和更好的安全性。
作为中字头的央企，中国葛洲坝地产，隶属于葛洲坝集团股份公司，葛洲坝地产公司在融资上优势明显。
今年8月24日葛洲坝集团100亿元可续期公司债券在上交所正式挂牌交易，成为首批实现该创新品种公司债券发行的上市公司之一。此次上市的可续期公司债券分两个品种、两期发行，信用等级均为AAA。两期100亿元发行综合利率为3.34%，创造同类债券利率的市场新低。
在具体融资上，葛洲坝地产完全可以实现与金融机构总部的直接对话，提升融资效率和质量。加强与银行的“总-总”即房地产公司与各大银行总行的合作关系，葛洲坝·海棠福湾项目仅2个月时间便取得了开发贷，获得了中国银行和中国建设银行共计30.5亿元贷款支持，贷款成本在海南当地市场均远低于市场利率水平。
伴随葛洲坝地产规模越来越大，经营指标优化，在央企信誉的支持下，葛洲坝地产在钱这个生产要素上将不存在短板，反而具有强大的天然优势。
布局为王：坚持一线城市拿地是战略首选
良好的资金保障之后，下一步就是选对城市，踩好节奏，拿到好地，这是葛洲坝地产加速增长的关键一步。
首先，不做一方霸主，而是全国化布局，是葛洲坝地产的必然选择，为此2011年葛洲坝地产将总部从四线城市宜昌一下迁至首都北京。
一则是央企，作为国务院国资委在2010年首批确定的16家央企房地产企业之一，总部直接三线跳龙门到北京也相对容易；
二则葛洲坝地产在湖北有一个积累期，苦研产品，打造超级大盘，算是初步具备全国化扩张的潜质；
三则需要全国级高端人才的持续加入。
最终北京，成为葛洲坝地产后续持续做大做强必须的总部平台。随后不到4年时间，葛洲坝地产就从一个区域性房地产企业，进入全国地产百强68强，发展速度惊人。
其二，行业的震荡即是机会，精选城市就成为葛洲坝地产战略布局关键一环。
第一，城市进入有严格纪律，早在2010年，葛洲坝地产全国发展战略就确立了“重点布局一线城市、谨慎发展二线城市、严格禁止进入三四线城市”的布局战略。相比与2013年很多企业从三四线城市艰难回归一线，葛洲坝地产在一开始便将一线城市作为狩猎的核心目标。
第二，结合近两年核心二线城市的加速成长和海外市场的战略机会，葛洲坝地产适当增加核心二线城市以及欧美等政治稳定、经济发达的海外市场进行布局，截止目前，葛洲坝地产落子城市已初步完成全国化布局，包含北京、上海、广州、武汉、宜昌、三亚等12个城市。
其三，选对城市之后是拿对地，拿好地。
葛洲坝地产很多地块都是处于城市核心位置，地段和资源优质，比如2015年年底，葛洲坝将北京丰台樊家村地块收入囊中。
另外，在国际方面，葛洲坝地产首个海外项目锁定在美国纽约。何金钢曾表示：“企业有海外拓展需求，中国投资者也有全球资产管理配置的需求，中国资本向境外金融、房地产、教育等领域不断延伸，是新一轮高水平对外开放的大势所趋。我们作出的每一个战略选择，都与国际经济合作和竞争格局的深刻变化密切相关。”
合作开发：Super学习者+集大成者+投资者
合作开发是不少房企曲线进京的主要方式。
总部搬迁北京，全国化扩张之后，葛洲坝地产，从2011年到2015年底都相对低调，这5年，葛洲坝地产在做什么了？老潘对此的解读是“练内功”！这个内功应该有三重含义。
其一，人才储备基本完成，总部进入北京之后显然更容易吸收高端人才，加大高端人才储备的数量和优化整体人才结构，这是一个昔日四线房企迅速进入北京全国化扩张尤为重要的人才战略。而不得不说的是，人才招聘之后，葛洲坝地产选择核心城市项目合作开发，即获得投资收益同时，也锻炼和培养了人才团队的眼界和打造更合适葛洲坝地产范的能力。
其二，高端产品的打造力和标准化。选择什么城市做什么产品，这看似两个问题却是一脉相承休戚相关的问题。葛洲坝地产重仓一二线核心城市土地后，马上面临的问题是在一二线城市普遍被豪宅化、被高端化，后来者葛洲坝地产如何交出一线城市的顶级爆款产品？
事实上，这一点葛洲坝地产非常务实、谦卑，更值得老潘敬佩的是葛洲坝地产的SUPER学习者。葛洲坝虽说取得湖北超级大盘的成功，且以先见之明布局北上广一线城市。
在初期并没选择独立摸索操盘豪宅，而是与地产江湖相对老道、成熟品牌开发商合作开发，快速复制操盘经验和本地市场资源。据了解，葛洲坝地产已与绿城、中国金茂、龙湖、保利等一线房企进行过一次或多次合作。
而当葛洲坝地产集大成并结合自身形成产品运营力之后。2015年开始，葛洲坝地产开启“单挑”模式，吃进北京、上海、广州多幅优质地块。
关于未来开发模式的选择，何金钢说：“到底是合作拿地还是独立开发，要根据项目进行区分。看准了机会，就要坚决出手，这种情况下我选择单独拿地；如果合作具有良好基础，那当然是合作拿地。”，显然，今天的葛洲坝地产，已早非昨日葛洲坝地产。
其三，敢于忍住寂寞，敢于蛰伏5年，敢于积累量变质变，从边缘走向中心，从幕后走向前台，从产品走向运营，葛洲坝地产这一点又表现出稳打稳扎，不打不准备之战的经营纪律。
这5年，葛洲坝地产在运营商铸就了“轻资产、快周转，产融结合”的策略和玩法，一方面在产品维度与行业内标杆合作，集大成且内化为自身的5G科技，这5大系统，如果从单一系统看，并不新鲜，其他房地产企业也提出过类似概念。但葛洲坝地产5G科技是国内房地产企业技术整合最全的，涉及110多项技术。另一方面与全球知名研究机构、金融机构深入合作，一面控制资金风险，一面提高资产收益率，显然蛰伏的5年，葛洲坝正在厚积薄发。
5G科技产品：站在未来客户需求的风口上
如何破解高价土地的问题？如何在白银时代，打造品质地产和优质服务？如何形成葛洲坝地产独特的产品符号？在地产下半场，葛洲坝地产练就既能集百强标杆产品精华，又能以央企自身严厉品质为起点的5G科技战略体系。
也就是在10月26日，葛洲坝地产5G科技战略发布会，“王炸”了全国地产人士的朋友圈。
5G科技究竟有什么特征，核心有三点：
其一，5G科技，不仅仅是建筑技术科技体系，更是涉及企业品牌形象、战略发展与经营创新的全方位、全系统化的价值提升体系。什么样的城市，什么样的企业，什么样的产品，5G科技显然是合适葛洲坝，合适消费者，合适利润规模增长自成一套的产品体系。
其二，在何金钢看来，房地产企业要完成转型，就必须抓住供给和需求，产品和服务是关键。 葛洲坝地产不单纯比块头，而是更关注发展质量，健康、环保、科技，是房地产转型升级的大势所趋。因此，5G科技的核心理念是以“人”为中心，由绿色健康(GREEN)、德系精工(GERMAN)、工业集成(GATHER)、智慧互联（GRASP）、服务增值（GAIN）五大子系统构成，全面涵盖行业内最先进、最成熟的110余项技术，是国内陆产商中科技系统最全面、最深入、最精细的阐述。5G科技有很多亮点，今天暂不细节展开，但未来的产品，科技的产品，绿色的产品，工业的产品，满足人对美好生活的需求，则是其目标所在。这即是做对产品，也是产品溢价，更是客户、行业、社会的多赢产品。
其三，把房地产的品质与科技联系起来，这是系统、前瞻、体系上解决房地产品质的大手笔。科技是第一生产力，多年来，房地产行业的品质一直被诟病，一些类似农民工作业还大量存在，而科技就是建筑工业化、SI建筑可变化、BIM系统设计，工业材料部件的使用……显然央企葛洲坝地产在从更高的层面去解决消费者居住品质问题。
据接近葛洲坝地产的人士透露，葛洲坝地产董事长何金钢对于品质极其“较真”。身为央企葛洲坝地产的灵魂人物，何金钢的责任意识融进了工作的每个细节里。据称，何金钢常说的一句话就是：“人家把一辈子的血汗钱买房子，我们不拿出最好的，怎么对的起自己的良心。”
而在落地上，葛洲坝地产在建筑品质和生活品质上至臻完美，何金钢几乎亲自踩遍了全国的名盘，仅仅是一个户型设计的问题，他就可以亲自参加数十次的评审会，反复琢磨。据说，何金钢还曾因为一块水景石材的色彩不对而大发雷霆，在这种近乎苛刻的品质要求下，公司上下也都以高标准时刻自省。
面向未来
面向未来，何金钢表示：“中国葛洲坝地产的目标是实现产品和服务的品质进入行业前三甲，占据全国领跑地位。同时，在研发、运营、产融等领域形成领先优势，全面巩固葛洲坝地产品牌的引领者地位。”
是空谈还是实干？葛洲坝地产第一个“5G科技”项目今年底将在上海面市，北京樊家村项目更将以最高标准实现。
是骏马还是超级黑马？葛洲坝地产坚持高价值地产引航者为定位，精选城市，产品为王，运营加速……整体战略清晰，10多年厚积薄发，在地产下半场如何进取爆发，未来值得我们高度关注！