中国金茂：半年241亿，跳出地产做地产
文\潘永堂
今天活得好不叫本事，关键是明天也能活得好！
中国房地产发展不是房子问题，而是土地问题！
多卖房子是生意思维，解决城市病是社会思维！
城市规划很重要，相当于完成城市建造的一半！
……
中国金茂——看上去干得是地产的活，但谋求的却是城市的再造，土地的赋能，它早已超越了一个优秀地产商的范畴。它表面上是通过精品住宅、高端商业、五星酒店、5A写字楼去提升一个城市的颜值和品味，但实质上是在通过一二级联动、产城融合等前瞻城市规划和产业引入，去影响一个城市（片区）内在的骨骼与肌理。
当然，哪怕城市运营商的战略定位看似阳春白雪，但业绩执行却是毫不含糊。短短数年间，它就从一家销售额只有十几亿的小型房企跻身成为中国房企30强，2014年215亿，2015年301亿，2016年485亿，刚过去的2017年上半年，它又交出241亿的答卷，580亿的全年目标也是志在必得……但这在老潘来看，仅仅谈论销售额的爆发，低估了金茂的价值和牛逼！
当中国房地产运行到深水区，今天看企业，早不是A面B面，而是横看成岭侧成峰。很多房企哪怕是百强房企，拿着放大镜换个角度一看，往往是A面辉煌，B面惨淡，不少房企销售额增长了得，但利润却差得一塌糊涂，或者债务高企。但金茂却表现出难得的“均好性”。
首先，金茂完成的答卷除了销售额高增长已经不易的前提下，毛利润一直名列前茅，在行业20%毛利平均水平下，2016年金茂毛利高达37%，而2017年上半年预期股东应占溢利较去年增长100%；
其二，在一个以融资能力高低论英雄的高地价时代，中国金茂2016年综合融资成本才4.5%，超越了绝大多数房企，而地产微利时代，省钱就是挣钱，金茂融资优势明显。
其三，两大科目都“高增长、高利润”已经属于稀有动物前提下，金茂却还并存了一个单科高分，即2016年资产负债率仅56.8%，远低于行业平均70%负债水平，而这个指标意味着安全与稳健。
其四，金茂招牌产品线“金茂府”备受市场好评。短短几年时间，在全国22个城市，金茂打造了极富自身特色的金茂府、金茂悦、金茂墅三大高端住宅产品系列。目前中国金茂在全国15个城市已经有26座“金茂府”王牌高端顶级项目。
显然，这家年轻的30强房企，擅长“全科高分”，但金茂真正牛逼就是如此吗？答案是NO，老潘今天提醒看客的是——金茂真正最值得看，值得行业解读的是它的战略观。其一，金茂这些年凭什么能够成为全科高手？背后的原因是你该关注的；其二，金茂源自地产，却又高于地产的城市运营商的战略打法，甚至一定程度上，老潘要说，金茂，它就不是开发商，别人做地产，是目的；金茂玩地产，是手段，它真正的目的在于城市运营，在于解决大城市病，在于一二级联动，再造一座价值之城。
房地产是11万亿的超级行业，但相对城市运营而言，只是一小部分，而且房地产的价值，本质是地产，而不是房子，土地之上的钢筋水泥其实值不了多少钱，而地产，正是这座城市的土地价值，是这座城市的价值。。
那么问题来了，我们今天所处的城市都还好吗？答案大多是否定的！尤其城市发展到一定规模并超过自身承载能力后，如果人口继续扩大，那么就会催生“大城市病”。当然，大城市病，全世界各国都有，只不过在当下中国这个阶段，表现更为突出。
城市交通拥堵，北上广深2小时上班是常事，大气污染，雾霾严重，学校和医院等公共配套永远跟不上人口的增长和巨大的需求，更多时候是上学没地方，好学位没你的份，看病排队几十米，连汽车也摇号总是一如既往的买不到，而房子更不用说了，贵还不说，而且还一房难求，太多太多本应全民便利享用的城市公共资源变身为稀缺资源而被争抢……
这一系列大城市病正在考验我们的耐心。为何如此了？金茂以为原因核心有两点。
其一，最早对城市未来发展的规模前瞻性不够，比如北京最早规划2030年2300万人口，但实际上很多年前就突破2300万人口，这种缺乏超前性的规模也带来一个更大的问题，即城市相关的配套，公共设施，学校、医院、产业导入，道路设计等都出现严重不足，于是城市病辈出。
其二，城市功能被人为的多区域分割、分散。比如城市这一块全部规划为工建，那一块全部做商业，还有一块全部规划成为产业，最后再一块规划成为住宅……这种人为把城市居民的工作、生活、购物人为的隔开，导致上班一个区域，生活一个区域，购物又是另外一个区域，大部的时间城市居民的美好的时间都浪费在路上。
如何治疗大城市病，目前中国无外乎两个办法，其一重新对旧城进行规划改造，其二就是跳出去再建个新城，疏解现有的人流。那么，问题来了，更关键的难题是，如何去做旧城规划改造？如何去再建新城？是继续重蹈旧辙，还是站在新的时代高度和城市未来重新定义城市？答案显然是后者。
那么，这家战略定位于城市运营商的中国金茂，究竟给出了什么药方了？
百姓看病走路就能到，成人上班再不需要舟车劳顿，就地就能解决小孩上学问题，老人也因为养老机构规划而在附近“老有所养”，而购物娱乐社交更是能够在周边高效率解决，人们不再把大部分时间浪费在路上，而是更多家人陪伴、更多更便捷、更人性、更丰富的享受城市规划带来的人居美好，而所谓的住宅、商业、写字楼、酒店、产业、医院、学校、游乐中心……只是这个城市规划的一个元素，所以地产开发，运营，服务，在金茂从来不是目的，而是手段。
金茂真正在做的，就是城市运营商。
上述做法，金茂负责人举了一个生动的例子，即金茂到一个新城市，眼睛发现一大片土地全是葡萄园，或者全是瓜地，这个时候这片土地价格自然不会很贵，但如果金茂面向未来和城市需求，把这片土地前瞻规划好，按照产城融合，配套先行这个治理理念，提前收储这片土地，而后通过土地一级开发，密集的资本投入，道路、交通、电力、水各种配套做好，学校、医院、超市等都规划做好，真正筑巢引凤，片区增值，这样三年以后，这片土地就升值了，越来越多人流入，伴随产业规划继续落地生根，这个城市就慢慢孵化为一个产业之城、人居之城，活力之城，土地也就升值了。
以上并不是故事，而是金茂正在现实打造的一个又一个作品，比如长沙的金茂梅溪湖项目，青岛的金茂中欧生态城，丽江的金茂谷镇……
今天房地产问题，早已不是房产问题，而是土地问题，是土地为基础的城市发展，城市运营改善的问题。
未来也只有能与城市发展共生，共享，互动的房地产发展模式，才是中国地产的未来。这也是越来越多优秀开发商提出城市新高度去战略转型的原因。比如万科提出城市配套服务商的转型，比如中国金茂提出城市运营商……
那么什么是金茂的城市运营商了？通俗的来说，从空间来讲金茂城市运营叫做“成片开发”；从时间来讲，则是从片区规划到一级开发、二级开发和持有，以及城市运营和服务一条龙。截止目前，全国各地几个超级项目的实施落地，中国金茂逐步形成了以城市核心综合体、城市新城以及特色小镇为代表的城市运营作品。
可更为关键的问题是，作为城市运营商，如何赋予一座城市持久的生命力？对此，金茂给出的6字方针，即“两驱动、两升级”！
首先，什么是两驱动了？第一个驱动是“规划驱动”，核心是指综合对城市中多功能、多维度、多要素进行统筹，系统、前瞻、科学的规划，这一点，中国金茂实力强大，这些年拥有了与知名国际机构阿特金斯、AECOM、德勤等多次良好的合作经历。在实践中，金茂深刻体会到，成功的前瞻城市规划，无疑等于城市建造成功了一半。另一个驱动是“资本驱动”，即城市建造和运营，需要大量的资本，如果房地产开发是几十亿级的，那么城市运营则是几百亿级的，整个城市建造前期配套导入，产业导入，资源导入是需要巨大资本去推动和落地的。对此，2016年中国金茂与麦格理共同发起组建金茂资本，打造产业金融领域有重要影响力的资产管理公司。目前已经有6支在管基金，9个在管项目，在管理和已签约的基金规模达150亿，预计2019年资产管理规模达到300亿元。
其二，什么是“两升级”了？第一个升级就是城市功能升级，即通过更完善、更丰富、更现代的生活配套吸引创新型人才聚集，推动城市创新发展，比如之前这片土地是葡萄园，是瓜地是农业，如今片区功能升级为居住、工作的城市，这样就需要一些人居和就业功能的补充。
第二个升级是产业升级，即通过产业发展促进城市人口结构转变、能级提升，这是土地赋能，土地升级的关键所在，比如从葡萄园的第一产业升级到第二产业还是第三产业，需要提前规划清楚，对中国金茂而言，更多是第三产业的赋能，目前中国金茂已经在全国乃至全球范围整合优质资源，形成大文化、大健康、大科技三大产业体系。以教育产业为例，中国金茂积极在住宅产品中导入类似北京实验二小、南京琅琊路小学、重庆巴蜀小学等公立名校，长沙梅溪湖国际新城规划中小学多达28所……最终产业升级，成为片区发展，土地升值的关键之关键，因为产业才能兴城，产业才能让城市焕发活力。
现实中，金茂五年前拿地的时候，拿地非常便宜，今天片区的土地价格早已今非昔比，但是金茂也不会提升很高，而是使之维持在合理波动范围之内。
如果说两驱动两升级是金茂赋予一座城市持久生命力的两大理念，那么双轮双翼则是金茂城市运营商的落地的两大法宝。
什么是“双轮两翼”了？双轮战略，即第一个战略轮是做开发，即住宅开发，写字楼开发，一个做持有，比如商业，五星级酒店等，两翼一个是做城市的服务，一个是做金融资本，整合在一起就叫中国金茂的“双轮两翼”。
其中，“双轮”是公司发展的基础与优势，“两翼”将是助推公司发展的全新动力。短期内，中国金茂将继续坚持以“双轮”为核心，同时借助金融及服务创新，推动主营业务更快更好地发展；在可预见的将来，随着地产相关服务与金融业务规模的持续增长和盈利能力日趋成熟，“两翼”将成长为中国金茂发展的新引擎。
双轮核心还是房地产开发+持有的战略，一则有效支撑了双驱动双升级，二则从商业模式来讲，看重的是至少未来5到10年的发展价值，这是为中国金茂未来可持续发展奠定基础。
对此，金茂负责人曾表示：做企业，不能只考虑过好今天的日子，而对未来不管了，所以中国金茂，还是坚持做一家均衡的公司。”一方面，站在中国房地产开发视角，在金茂分析来看，哪怕都说房地产进入白银时代，但中国房地产行业只走到一半。
原因有两点。
其一，房地产的成长与城市化率的阶段是休戚相关的，一般而言，世界城市化率从30%到70%，往往也是房地产中高速成长的区间，目前中国城镇化率大约是54.6%，对高等收入国家城镇化大约是75%甚至更高，这也意味着中国城镇化还有20多个点的上升空间，按照过去平均每年1个点的增长，那么中国城市化和房地产还有20年空间。
其二，房地产发展本质是人口学，中国有13亿人口，一、二线城市改善需求和三四线的刚性需求还有很大的空间，因此，作为城市运营下的也需要住宅、商业、酒店、产业等，这些细分行业本身也有很好的发展空间。金茂，也会有业绩和利润支撑。
但是，一个更长远的思考是，如果金茂今天100%全部做地产开发，做销售型物业，显然是很赚钱的，但是金茂做一些写字楼，做一些酒店，做一些商业，投资周期过长，短期收益不足，但为何金茂还要坚持去做了？核心就在于持有物业，未来5到10年以后会很值钱，这是一家优秀企业必须要有的未来意识，如果你只顾眼下这样一个收益，全部做成销售型物业，那么再过5年、10年以后销售型物业市场蛋糕迅速缩小后，金茂怎么办？
中国城市太多，中国金茂在做城市运营则是有所为有所不为！
金茂对城市的选择，可以用“一线城市和二线城市以及环一线的卫星城市”来概括。具体来说，一线城市实际上就是北上广深四大城市，以及包括环一线的卫星城市；二线城市则要求人口净流入、GDP增长超过全国平均水平和供需平衡、住宅库存去化周期在9个月以内。同时，在选择城市的具体哪块地时，依旧需要对一个区域的未来发展前景做出准确判断，规划要有前瞻性，这些都考验着金茂“城市运营商”的战略定位。
截止目前，金茂已成功进驻华北、华东、华南、华中、西南5大区域，22座核心城市，并打造了以“金茂府”为品牌为核心的高端系列产品，目前金茂所布局的核心一二线城市基本都被限购了。但是金茂认为限制政策并非为了单纯打压楼市，而是有利于一二线城市可持续发展，避免大起大落，金茂依旧会坚定既有的战略布局方向和定位。
无论是城市运营，还是地产下半场，每家企业都需要打造一条“”王牌产品线”，这既是提升城市颜值和人居品质的前提，也是房企建立差异化产品优势的前提。
对此，金茂上市后10年间，就迅速打磨出一条王牌产品线，即金茂府高端产品线。从北京出发到全国布局，到2017年，中国金茂就迅速在全国15座城市建造了26座金茂府，实现了金茂府品质，金茂府规模的平衡。
金茂“府”系产品，核心择址于核心一二线城市、核心区域（地段），交通便捷，轨道交通、多条城市主干道畅达，拥有城市核心圈生活的绝版资源，一个单元不超过两户，容积率在1.5到3.0左右，一线城市户型不小于200平米，二线城市不小于 140 平米；不低于50%户型采用“双主卧套”设置……一系列的高配置、高标准，在物质与精神之间找寻最富诗意的建筑语言，让思想与心灵交融，品质与品位结合，打造满足层峰人士心灵追求的居住空间。
……
我不是开发商，我是城市运营商，
今天活得好不叫本事，核心是明天也好，
中国金茂正在以源自地产又高于地产的高维战略在践行自己的央企使命，在中国后城市化时代，我们的确需要这样能够能再造城市，激活城市的城市运营商。
写作场景：写于深圳福州高铁上
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