恒隆香港失速，内陆9广场年收租超40亿
“六个月前，本人撰述：‘我们对内陆市场审慎乐观，但始终看好香港经济及物业市场的前景’。时至今日，纵使对内陆市场依然保持乐观，但本人用‘看好’一词描述香港却是大错特错。”
这是陈启宗在恒隆集团2019中期报告董事长致股东函中所说的一段话，彼时社会动荡对香港经济的负面影响在慢慢加重，社会冲突何时结束也看不到希望。
来源：观点地产新媒体
诚然，如陈启宗所言：内陆市场长期乐观，香港市场前景难料。这在恒隆2019年度财报中也有所显现。
2020年1月21日，恒隆率先发布了业绩报告，成为了第一家公布2019年全年业绩报告的房地产企业。
根据报告显示，由于物业销售收入大跌，恒隆地产报告期内的总收入下跌了6%，为88.52亿港币，并且总营业溢利也减少了5%，为64.87亿港币。
来源：恒隆2019全年业绩报告
虽然房子卖的少了导致物业销售下降，但是其核心物业租赁业务收入却按年增加了5%，增长为85.56亿港币，并且其中有53%来自内陆业务，内陆租赁物业以人民币计值的收入按年录得12%的增长。
与内陆相比，香港的租赁收入则维持着温和增长，物业租赁组合在社会动荡的阴霾下仅录得2%的增长。
整体而言，恒隆地产在内陆的表现都很亮眼，2019年内陆商场总收入上升了12%，达到了40.03亿人民币，但表现最佳的应该还是上海。
作为恒隆进军内陆市场的第一站，也是恒隆在内陆根基最深的城市，上海这些年的表现一直都很好（2016年两个商场的租金收入为22.79亿，2017年为22.92亿，2018年为23.57亿），2019年也依然势头强劲，持续增长。
根据财报显示，2019年恒隆地产内陆商场收入上升了14%，达到了31.29亿元人民币，而上海零售物业的收入按年则上升了11%，仅上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场的收入就达到了25.49亿元人民币，占内陆9个商场总收入约64%。
来源：恒隆2019全年业绩报告
当然，最大的生钱树还是上海恒隆广场，不仅商场的出租率高达99%，办公楼的出租率也有93%，零售物业增幅已经达到了14%，而商场租金收入增长为16.96亿人民币，差不多是第二名上海港汇恒隆广场的两倍。
上海恒隆广场表现这么出色也与恒隆不断对它进行优化调整有很大的关系。
2016年3月，恒隆对上海恒隆广场的地库进行优化，直到2017年1月起才分段重新开业，并且还引入了30多家品牌。
在完成资产优化计划后，上海恒隆广场也确立了其“Home to Luxury”的市场定位，企图在高端消费品市场分一杯羹，品牌也随着定位不断在调整；
相继引入了Dior和BottegaVeneta中国旗舰店、Bvlgari旗舰店、婚纱礼服品牌Pronovias亚洲旗舰店、高端鞋履品牌StuartWeitzman及高级定制巧克力品牌PierreMarcolini的中国旗舰店、GUCCI等。
来源：上海恒隆广场官网
除了重新确立定位调整品牌，商场还推出了新会员计划“恒隆汇”，借此增加顾客的粘性。
这些调整带来的收益也非常明显，上海恒隆广场连续三年实现了收入和零售额双位数增长。
除此之外，翻新后的上海港汇恒隆广场也在慢慢缩小与上海恒隆广场的差距，成为恒隆着重培养的下一棵摇钱树。
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在北座第一期优化工程结束后，就重新引进了80多个品牌进驻，而其中就有18个品牌首次进驻上海，包括Undefeated、ikks、星巴克臻选咖啡· 焙烤坊和龙面馆等品牌。
去年年底更是引入了LV和GUCCI两个一线奢侈品牌坐镇，现在整个商场的品牌阵容非常强大，Louis Vuitton、CELINE、Bottega Veneta、TIFFANY、GUCCI、Versace、TAG Heuer等大牌都已经开业，并且品牌还在不断调整中。
来源：上海港汇恒隆广场官网
恒隆为了打造好上海这两个“店王”，也是很舍得下本钱的，差不多花了15亿，单港汇就投进了8亿，翻新后，商场租金每年都有百分之十几至20%的增长，营业额、客户流量也都在20%以上。
除了上海以外，其他地区的恒隆广场表现也很好，整体增幅达到了14%。
连2019年8月底新开业的昆明恒隆广场也获得了5400万人民币的收入，商场年底的出租率也达到了82%。
昆明恒隆广场 来源：百度搜索
不同于内陆表现令人惊喜，香港则要温和的多。
社会动荡带来的影响在零售业方面最为明显，并且恒隆在香港的物业租赁组合客群不以游客为主，而且分布多个地区，所以香港的物业租赁还是呈现出温和增长，总收入上升了2%至港币40.12亿元。
从财报来看，恒隆2019年最赚钱的还是商铺，在香港的商铺组合收入按年增加了 2%，达到了23.74亿港币。
来源：恒隆2019全年业绩报告
但也因为社会动荡，总零售额按年下跌了4%，甚至下半年的零售额比2018年同期下滑了17%。
其中铜锣湾的商铺受到的打击最为严重，收入按年减少了1%，缩水为6.28亿港币，零售额下跌了10%，而租出率也减少到了97%。
旺角雅兰中心及家乐坊的收入上半年增长了6%，全年收入增长放缓至3%，零售下跌了1%。其他商铺倒是影响不大。
尽管总收入没有下跌，但恒隆对香港的态度却发生了变化。
香港物业组合的估值跌为646.59亿港币，下降了约14亿港币，反而内陆物业组合估值大涨到948.75亿港币，涨了240多亿港币。
来源：恒隆2018、2019全年业绩报告
作为第一批来内陆吃螃蟹的房地产企业，恒隆一直对内陆市场比较重视，在拿地这一块也比较谨慎，只拿核心地段的地。
截止到目前，恒隆已经实现了在内陆多个城市的布局，包括上海、天津、沈阳、大连、无锡、济南、昆明等城市。
天津恒隆广场 来源：百度搜索
在未来几年，武汉恒隆广场、无锡恒隆广场第二期、杭州恒隆广场也会相继建成投入使用。
武汉恒隆广场 来源：百度搜索
而恒隆在内陆的野心还远不止此，目前恒隆在内陆只建了3200万呎（约为300万㎡），仍有2000万呎（约为187万㎡）土地储备，但对于未来还将布局哪些城市却也没有明确指向。
不过纵观陈启宗的访谈也是对内陆市场多有研究，毕竟跟着国运走，总能少走些弯路。