从头部房企的发展规划，看十年后的地产股

近日，金科股份发布了《金科地产集团股份有限公司发展战略规划纲要（2021-2025 年）》，明确了未来五年的发展方向。文中关于“预计未来中国房地产市场会出现以下五大趋势特征”，代表了头部房企对市场未来的预判，值得学习和借鉴。我们听惯了各种“专家”的言论，看看行内头部企业对市场的理解吧。

第一，房地产市场总量稳定，仍将保持按年微升趋势，预计 2030年至少会达到 18 万亿的市场规模，行业 TOP10 企业市场集中度将进一步提升至 35-40%，因此我们仍应保持战略定力，坚持主业做大做强，持续保持稳健增长。

当前各种论调，都认为房地产开发的市场规模已经进入了下滑阶段，对地产行业的永续性表示怀疑，对房企的未来成长空间并不看好。我个人预计未来是量缩价涨的态势，随着城市成熟区域的土地供给不足，大量购买力只能在二手市场释放，导致新房成交量下滑，但房价的持续上升会继续提升总量。

18万亿的规模，比今年可能实现的16.5万亿~17万亿略高，是一个合理的预期。2030年能否保持，除了房价是否达到效果外，很重要一点是保障房的供应量，这会对商品房土地供应产生很大影响，是此消彼长的过程。

TOP10房企，如果达到35-40%的占比，会有6.3万亿到7.2万亿的总销售额。与2019年3.45万亿的总权益销售额相比，有一倍的提升空间。十年一倍，看起来空间不是特别大，但这个放缓增速的过程，收入与成本的错配会更加合理，负债成本也会大幅降低，再加上持有型物业的经营利润和其他多元化收益，TOP10房企的利润增速达到10%~15%之间是正常的，接近现在贵州茅台的利润增速。

第二，未来房地产行业将由规模化竞争进入差异化竞争阶段，预计头部房企的销售增速将整体放缓至 5%-15%。未来房地产增量主要由价格驱动，改善型需求占比持续提升，产品力将成为关注重点，公 司需将提升产品力作为未来发展的核心动力。

房地产行业正由规模化竞争进入差异化竞争阶段，三道红线会加快这一进度。简单粗暴的拼负债、拼规模的时代过去了，只有根据市场消费群体的需求变化，而不断调整自己的产品思路，才能更好地迎接新规则。

产品力突出的企业，在未来的竞争中会具有更大优势。房子同质化，实际上是过去20年过快发展带给市场的伪命题。不同的地块，不同的购买群体，是有着不同的产品需求的，个性化主题会是未来市场的趋势。

未来的产品不仅仅是建筑质量更好，小区规划更合理，科技应用和景观营造都会有很大的提升，物业服务更会成为提升居住体验的重要环节。对一些超级房企来说，有足够大的土地规模，更可以在小区外的大环境和大配套上，为业主提供和老旧城区完全不一样的建筑贡献，这是普通房企只能望洋兴叹的。

什么是房地产的需求侧改革？让你的房子住起来和别人的不一样，这会是住宅消费需求侧改革的重要部分。

第三，数字化已经在房企价值链的各个环节开始渗透，未来将持续给房企的运营模式带来颠覆。因此我们要积极探索新一代信息技术与房地产上下游各个环节深度融合，全面提升经营质效。

随着体量的迅猛增长，很多房企的管理体系也需要随之提升。对经营规模数千亿的大房企来说，某一个环节的有效改善，对利润的提升可能就是数千万甚至上亿的。

过往，高歌猛进的时代，管理能力的提升一直落后于业务规模的增长，而过快的业绩增长也让很多企业不重视内部管理的严谨性。数字化时代对企业经营模式和管理效率的促进，在各行各业中都已经体现的很明显，房企也将普遍收益。

第四，伴随金融环境改善、消费升级和资本市场的成熟，优质持有型物业的估值水平将会逐步提升，未来经营型房企将在企业价值上领先于销售型房企。房企要逐步增加优质物业的持有比例，提升持有型物业经营利润占总体利润比重，实现资产结构优化，提升企业价值。

我最近常说一句话，“招拍挂时代过去了”！尽管还有很多人不信，但这已经是行业公认的事实。头部企业，大部分都在打造自己的商业品牌，同时在文旅、产业等方面不断延伸能力圈，原因就是这句话“未来经营型房企将在企业价值上领先于销售型房企”。

持有型物业不是低效资产，而是未来长期稳定发展的通行证，这是头部房企的群体选择。总有人喜欢教这些千亿级房企怎么做开发，就像总有人喜欢教梅西怎么踢足球。

第五，以美日为代表的发达经济体的房地产企业都善于捕捉不同阶段市场需求，不断丰富相关多元化产品组合，拓展创新业务领域，从而获得穿越房地产周期，实现永续经营的能力。

房地产绝不是只有“地段、地段和地段”，如果说过去是因为房屋供给总量长期低于需求总量，导致的不平衡、不充分，那么未来我们在数量上的缺口会随着保障房的大增而不断缩小，但不同市场周期中，不同需求的变化，会不断提供市场机遇。

当前的商品房是单一的，基本都是依托于城市现有公共配套，摊大饼式不断外延发展，住宅、商业和办公楼都是如此。未来的房屋类型将会更加多元化，并将随着轨道交通和网络技术的发展，而更加趋向于多中心化。养老、度假、会展、特色小镇、产业园区、新型城镇化等等，正在构建一个泛城市化的开发体系。地理坐标的破除，会让大量低价土地成为房企的新阵地，当然这对房企的综合能力要求会更高，只会盖房子肯定是不行的。

综上所述，我国房地产行业未来仍有较大的发展空间，但行业集中度越来越高并快速提升，房地产企业必须提升经营质效，增强综合实力才能在行业中拥有一席之地。

地产开发行业的增速虽然会下降，但仍然会在很长时间里保持在绝对高位，而这个过程中头部企业将迎来稳定的利润增长期。市场对房企的预期，也会随着财务的趋于稳健和业绩的不断释放而发生变更，今年在地产股整体低迷的大背景下，龙湖集团的强势就是一个很好的佐证。

未来掌握在房企手中，过去20年的发展模式需要与时俱进了，只有“提升经营质效，增强综合实力才能在行业中拥有一席之地”，这句话是选择地产股的关键。