房地产市场未来的四个“不变”
导语：疫情不只改变了很多普通人的命运，也对经济发展产生了深远的影响，中国经济面临的形势比以往更加严峻。
两会所透露的关键信号，对于每个行业都具有风向标般的关键作用。房地产行业市场前景如何？企业面临着什么样的挑战与机遇？都需要我们去细细斟酌研究。
6月6日，中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹在G50董事长（上海）峰会上通过研判房地产市场供需两端情况，解读重要政策，为后疫情时代企业的发展的提出了建议。
中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹在G50董事长（上海）峰会精彩分享▼
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后疫情时代市场研判
需求不稳+库存上升
今年的两会虽然没有设定具体的经济增长目标，但经过各方面专家的研判得出结论：2020年中国GDP增速将达到3%。虽较去年降低50%，但在国际层面依然表现较好。世界经济负增长，中国经济正增长，说明中国经济具有很强的韧性，对各行各业发展具有重要意义。
但是我们也应该明白，企业发展得好，重要的是一直在“增量中游泳”，如果今年经济增速是去年50%，则意味着今年的发展比较困难。
每个行业市场的好坏都由供求关系决定，明了当前房地产市场的供求关系，有助于准确研判现阶段房地产市场形势。
需求端不稳定
疫情后房地产市场需求端可能不会出现快速反弹，投资性需求并未回到房地产市场，需求端主要特征表现为以下几个方面：
● 销售数据明显提升。1~4月份全国商品房销售面积和销售额出现了明显的恢复，房地产市场在所有行业里面恢复最快，充分显示了这个行业规模大，惯性大，韧性强。
● 居民置业存在一定观望情绪。两会后，CREIS中国指数研究院对居民置业意愿的调查显示，一年内计划购房者仅占22%。市场存在一定的观望情绪。
● 居民部门信贷结构比重降低。1-4月的整体信贷结构中居民部门比重降低。新增贷款中，居民户中长期贷款仅占19%，自2009年以来，几近最低点，而2016年全年新增贷款中，40%以上用于购房。
● 市场“超级分化”格局凸显。全国1-5月长三角地区价格涨幅最高，55%的房价上涨城市都在长三角，已与其他区域拉开较大差距。
● 平均成交面积降低。今年1-5月一线城市同比下降超两成；二线三线城市同比下降近两成。
供给端库存上升
土地供给方面的形式远远好于需求端，长三角地区土地市场表现最好。原因分析：第一，很多政策瞄准土地供给端；第二，地方政府财政压力导致其愿意推地，把压箱底的好地拿出来了。例如北京原来是土地又限价，又偏远，现在不仅土地多且位置好；另外楼面地价在上涨，溢价率在上升，表明企业拿地积极性较高。
2019年住宅类地产新开工面积和销售面积同时创造了历史新高。对比2013年，也经历了一个历史高潮，区别在于2013年两者增速同步，而2018年新开工面积的增长速度是销售面积增速的9倍，2019年两者之比为6倍。
反观今年，1-4月供给端恢复快于需求端。因此今明两年将会面临库存上升的风险，库存周期上升主要由在建未售面积带动。
2014年是中国房地产库存最高的一年，在全国中央、地方未出台任何政策的情况下，市场供求关系导致房价自行下跌，其主要原因是库存上升。随后解决办法：第一，连续两年住宅新开工面积供给负增长14%；第二，去库存政策出台，部分城市取消限购、限贷政策放松，导致当年全国各地房价翻了一倍。第三，棚改货币化，每年给商品房销售面积贡献2-3亿平方米。三管齐下，使中国房地产库存2017年降至最低点，截至去年底，我国库存还处于合理水平。
根据判断，今年库存会明显上升。但即使达到接近2014年的库存水平，我国也很可能不会出台新一轮去库存政策，因为去库存政策将会导致房价普遍大幅度上升，风险巨大。另外，现在我们不具备2014年去库存的政策的外部环境，2020年将面临艰难的稳房价局面，2019年个人购房贷款占各金融机构贷款余额19.72%，房贷收入比由2005年的14%增长至2019年的46%。
综上所述，从市场总量与结构来看，房地产规模依然很大、分化加剧、地价上升；从市场前端与末端看，需求不稳与库存上升并存。
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透视最新政策
长短规划都要抓
今年两会明确提出:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”。房地产本质是承载城市运行的基础型产业，承载人口和产业，和金融政策、货币政策、土地政策高度相关。
2020房地产金融政策——保持房地产金融政策的连续性(监管规则和方向)、一致性（整体金融政策)和稳定性(总量稳定)。
2020房地产财政政策——对企业减缓税费和补贴，包括房产税、土地使用税、五险一金；补贴免租企业。
2020房地产土地政策——3月份印发《关于授权和委托用地审批权的决定（国发〔2020〕4号）》，这个文件包含两个重要授权，第一、将可以授权的永久基本农田以外的农地转为建设用地的审批权下放。第二、试点将永久居民用田转为建设用地和批准土地征收审批事项委托给地方。
这些内容为地方政府加快或者增加土地供给提供了条件，在这个政策影响下与地方政府土地依赖的情况下，疫情之后新增土地会增加。
在坚定的调控下，房地产市场未来表现可总结为四个“不变”:“房住不炒”的战略定位不变、“租售并举”的供给体系不变、“因城施策”的调控机制不变、实现“三稳”的调控目标不变。
此外，城市更新与老旧小区改造、物业服务都是“房住不炒“课题，相关国家政策也明确了城市更新的定位。
● 国家新型城镇化规划(2014－2020年)：合理控制城镇开发边界，促进城市紧凑发展。
● 2015年12月20日中央城市工作会议：要控制城市开发强度树立“精明增长”、“紧凑城市”理念，科学划定城市开发边界，推动城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变。
城市更新有三类：拆除重建类(大城市中机会越来越少)、有机更新类(保留为主，少量拆建低端业态等)、综合整治类(基本不涉及房屋改建，仅配套、环境改善)，其方向应为升级产业+科技引领+健康生态+绿色发展。
城市内发展空间还很大，但郊区发展、新区发展，和城市内再发展有很大不同，城区内综合成本是低的，因为基础设施不需要投资，公共资源成熟并且有足够的人口密度。
面对新形势、新政策，房地产行业企业要实现平稳长远发展，应从短期与长期规划齐入手：
从短期规划入手：
抓机遇——地方政府求速度，融资成本比较低以及土地金融政策窗口期短都需要企业在面对机遇要及时作出反应。
促营销——有了回款才能再开发，另外产品品质、创新对于营销效果都很重要。
防风险——企业应为自身设置财务底线并严格遵守，不拿高价地，不要高息钱。
从长期规划入手：
选城市——中国房地产市场未来十年还有十几亿平方米的市场，非常巨大。关键是选人口、选产业、选政府，选对政府，选对地点很重要。
控节奏——因为未来市场波动是常态，如何踩准市场波动很重要，因此要把握好节奏，控制好节奏。
稳转型——希望开发企业能够考虑到转型，并善于合作，研究与上下游之间、横向之间，专业之间合作方式。